Как продать долю в квартире

Взаимодействие с совладельцами

Найти желающих купить долю в однокомнатной квартире не всегда просто

Перед началом поисков покупателя на долю недвижимого имущества, необходимо сделать предложение совладельцам о покупке. В соответствии с законодательной базой первоочередное право на приобретение доли недвижимого имущества обладают совладельцы.

При отказе от приобретения доли недвижимости никаких претензий относительно последующей продажи совладельцы предъявлять не в праве.

Существует три основных варианта реализации права преимущественной покупки доли недвижимости:

  • Отказ, оформленный в письменном виде, заверенный нотариусом;
  • Оповещение о предстоящей продаже доли с указанием стоимости. Вручается совладельцам персонально с указанием даты предоставления и подписи или отправляется заказным письмом с приложенным списком вложений.
  • Можно поручить нотариусу поставить в известность всех совладельцев о предстоящей продаже. Эта процедура потребует финансовых затрат, но после ее проведения у владельца доли недвижимости будет документ на руках, подтверждающий соблюдения первоочередного права на покупку части жилья совладельцами.

С даты оповещения совладельцев о предстоящей продаже доли недвижимости можно отсчитывать срок, отведенный для принятия окончательного решения о выкупе, который составляет 1 месяц. Если совладельцы за этот срок не предпримут никаких действий относительно выкупа доли недвижимости, владелец получает возможность беспрепятственно продавать свое имущество.

Когда у объекта жилой недвижимости есть несколько совладельцев, могут возникать определенные трудности в вопросах его эксплуатации и содержания. Еще больше трудностей возникает, если несколько собственников владеют однокомнатной квартирой. В связи с этим многие пытаются избавиться от ненужных хлопот и продать имеющиеся у них в распоряжении доли жилой недвижимости. В законодательстве представлены определенные правила выполнения подобных процедур.

Без нотариуса не обойтись

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Для регистрации такой сделки Росреестр примет договор только в нотариально-заверенной форме. И БЕЗ РАЗНИЦЫ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику в квартире или нет, родственнику или покупателю по объявлению.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06(Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92(Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86(все регионы РФ).

Продажа доли: 6 распространенных случаев

Далее рассматриваются конкретные ситуации, которые возникают на практике

В целом последовательность действий будет точно такой же, однако в каждом случае есть свои нюансы, на которые нужно обязательно обратить внимание

Продать без согласия собственников

Этот вариант также возможен, однако собственник обязан направить письменные уведомления и получить отказ (или по крайней мере дождаться истечения положенного срока 30 календарных дней). Если не выполнить эту формальность, возникает существенный риск: Росреестр не сможет зарегистрировать сделку, т.е. новый владелец не получит права собственности.

При этом каждый дольщик впоследствии может обратиться в суд, чтобы признать сделку незаконной. Если никаких уведомлений действительно не поступало, есть высокая вероятность того, что суд примет именно его сторону: тогда договор будет расторгнут со всеми вытекающими последствиями.

Квартира по долям одному покупателю

Все дольщики могут объединить свои усилия и продать свои части одном покупателю. В этом случае последовательность действий будет точно такой же – придется формально уведомлять о своем решении друг друга и оформить письменный отказ, чтобы ускорить процедуру.

Однако важно учесть, что составляется ровно столько договоров купли-продажи, сколько частей реализуется. То есть невозможно подписать соглашение о продаже квартиры в целом – только по долям

Если дольщик несовершеннолетний

Процедура продажи доли несовершеннолетнего в квартире отличается тем, что гражданин обязан направить уведомление о своем намерении продавать комнату в местный орган опеки. После этого орган выдает разрешение, и тогда можно приступать к сделке. Если же опека отказывает, необходимо потребовать письменное обоснование отказа, после чего можно обращаться в суд для отмены решения.

Продажа доли в проблемной квартире

К проблемным объектам относят ту недвижимость, которая обременена залогом (ипотечный кредит) или арестом. В последнем случае необходимо дождаться судебного решения о снятии ареста, после чего можно заниматься продажей квартиры в долевой собственности по обычной инструкции.

Если же речь идет о залоге, может быть 2 варианта:

  1. Квартира вся куплена в ипотеку, после чего с согласия банка были выделены доли. Тогда и все операции с долями также проводятся по согласованию с банком – обычно это подробно прописано в соответствующем договоре или дополнительном соглашении к нему.
  2. Один из дольщиков приобрел комнату в ипотеку. Тогда порядок действий точно такой же, поскольку другой дольщик владеет своей частью полноправно (залога нет).

Если доля получена по наследству

В этом случае следует дождаться 6 месяцев со дня смерти покойного, после чего гражданин полноправно вступает в наследство. Когда он оформит на себя часть помещения и получит соответствующие документы, можно будет продавать эту долю. Таким образом, в любом случае сторонам придется ожидать не менее 6 месяцев.

Продать долю после развода

В этом случае бывшие супруги должны составить соответствующее соглашение о разделе имущества, которое заверяется нотариально. Если же они не смогли договориться мирно, придется решать разногласия в судебном порядке.

По общему правилу любое имущество, приобретенное за время официального брака, является совместным (по ½ доли). Однако вопрос о том, как продать часть квартиры в долевой собственности, в данном случае может иметь разные решения – вероятнее всего, понадобится консультация профессионального юриста.

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости

ПРИЗНАТЬ ПРОДАЖУ ДОЛИ НЕЗАКОННОЙ

Это также возможно – например, если уведомления не были отправлены, а гражданин продал постороннему лицу свою часть помещения. Однако в любом случае признание возможно только в судебном порядке. Истец должен сам позаботиться о доказательной базе и собрать все необходимые документы

Преимущественное право покупки

Преимущественное право покупки (далее — ППП) — право сособственников квартиры быть первыми в очереди на покупку доли в этой квартире. Поэтому сперва надо предложить долю им.

Для этого нужно письменно сообщить совладельцам о планируемой сделке и её условиях: адрес квартиры, площадь, цену, порядок расчётов. Чем подробнее описаны условия будущего договора, тем лучше. Затем у сособственников есть 1 месяц, чтобы подумать. Если за это время они не ответят или откажутся — их ППП сгорает. Отказ сособственники оформляют письменно, заверяют у нотариуса и передают продавцу доли. Если же в течение месяца кто-то из дольщиков решился на покупку, то продавец обязан заключить договор с ним.

Если совладелец не хочет покупать долю, то он оформляет письменный отказ

Как известить сособственников

Один из способов уведомления — заказное письмо с почтовым уведомлением о вручении. Продавец доли сам составляет и отправляет предложение о покупке. Когда письмо будет доставлено, работники почты сообщат об этом и выдадут уведомление о вручении — документ, подтверждающий соблюдение ППП.

Плюс этого способа — относительная дешевизна. Но юридически заказное письмо — не лучший вариант уведомления, т. к. может породить проблемы в будущем. Не все нотариусы согласны удостоверять продажу доли, если сособственников извещали заказным письмом. Оно может не понравиться в Росреестре, и он откажет в регистрации перехода права собственности. В суде оно тоже не всегда выручит. Всё потому, что с помощью заказного письма доказать соблюдение ППП сложно. Да, у вас будет документ (уведомление о вручении), который подтверждает факт отправки. Но что вы отправили — никому, кроме вас, неизвестно: работники почты текст не видели, письмо же в конверте; нотариус, регистратор, суд — тем более. «Мы получили чистый лист бумаги», — могут утверждать сособственники. И нотариус, Росреестр или суд скорее поверят им, чем вам.

Другой способ — телеграмма. Приходите на почту, отдаёте текст уведомления, телеграмму отправляют. Через месяц у сотрудников почты нужно попросить заверенный текст телеграммы с печатями о доставке, об отказе в принятии телеграммы или о невозможности доставки. Эта бумага и будет документом, подтверждающим соблюдение ППП. Телеграмма считается более весомым доказательством, так как текст могут прочитать все (это не письмо в конверте). Однако всё равно есть риск, что её воспримут скептически.

Третий вариант — уведомить сособственников через нотариуса. Он составит предложение о покупке и отправит его со своим сопроводительным письмом. Через месяц нужно снова прийти к нотариусу и получить свидетельство о том, что сособственники уведомлены и либо отказались от покупки, либо не ответили на сообщение.

Нотариальное уведомление дороже почтового, зато самое надёжное, т. к. на руках будут юридически полноценные документы, которые явно подтверждают: ППП соблюдено. Это упростит дальнейшую продажу доли, регистрацию, будет весомым доказательством в суде.

Уведомление нужно отправить сособственнику по адресу его постоянной прописки или фактического проживания (если вы его знаете). На крайний случай — уведомление по месту нахождения долевой собственности.

Месяц, который есть у дольщиков на размышления, отсчитывается с момента получения ими уведомления, а не с момента отправки. Уведомление считается доставленным, когда оно ушло по обозначенному адресу и не вернулось Предполагается, что человек увидит его и ознакомится. Если дольщик специально не принимает письмо или телеграмму — считается, что он их получил и про сделку знает.

Таблица: способы уведомления сособственников

Способ уведомления сособственниковДокумент-подтверждениеСтепень юридической надёжностиПреимуществаНедостатки
По почте заказным письмомУведомление о вручении письма с почтовыми печатямиНизкаяНедорогоЛегко опровергнуть в суде.Нотариус или Росреестр могут не принять.
По почте телеграммойЗаверенный почтой текст телеграммы с почтовыми печатямиСредняяНедорогоНадёжнее письмаЕсть риск, что нотариус, Росреестр или суд не воспримут документ всерьёз.
Через нотариусаПредложение сособственникам о покупке доли и свидетельство о соблюдении права преимущественной покупки (оба документа — нотариальные)ВысокаяСамый надёжный способ.Документы стопроцентно доказывают, что вы соблюли ППП.Нотариус при необходимости сможет это подтвердить.Сравнительно дорого (в районе 5 000 р.)

Налогообложение сделки

Поскольку доход от приобретения новым собственником доли получает продавец, обязанность по уплате с него налога ложится именно на него. По общему правилу для россиян он составляет 13%.

Однако в некоторых ситуациях платить его не нужно. НДФЛ не взимается, если продавец стал собственником доли до 1 января 2016 года и владел ею не менее 3-х лет. Если же право собственности на часть квартиры у него появилось позже, то не платить налог с дохода он сможет только после 5-летнего владения долей. Впрочем, значение имеет, на каком основании продавец стал ее хозяином, так как для некоторых из них сохранен 3-летний срок, а именно:

  • по наследству;
  • по дарственной;
  • по договору пожизненного содержания бывшего владельца (или ренты);
  • по приватизации государственного жилья.

Также он вправе воспользоваться правом на вычет – 1 000 000 рублей (независимо от того, как долго являлся собственником доли). То есть, налог уплачивается с цены, которая осталась после вычета данной суммы.

Покупатель доли приобретает не только право проживать в квартире, часть которой он купил, но и обязанность ежегодно платить за нее налог (на имущество физических лиц). Лишь принадлежность к льготным категориям граждан избавит его от этой миссии.

Нет
Средне
Да

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Обсуждения закрыты для данной страницы

Рекомендуем прочитать

  • Почему не стоит отказываться от страховки по кредиту
  • Принудительный выкуп доли в квартире

Частые вопросы:

Можно ли продать часть своей доли в квартире

В соответствии со ст. 247 ГК РФ, собственник доли самостоятельно распоряжается ей. В 2020 году гражданин может выделить любую часть от своей доли (1/100, 1/200). Закон не запрещает продать часть от доли в квартире.

Однако с 2019 года Государственная дума рассматривает законопроект о конкретизации долей в недвижимости. Минимальная доля будет приравнена к минимальной норме жилья. Таким образом нельзя будет выделить долю меньше, чем необходимо для проживания.

Как можно быстро продать долю в квартире

Зачастую собственники хотят ускорить процедуру продажи. Для этого они обращаются в агентства недвижимости. Однако это плохое решение. Риелторы не заинтересованы в скорой продаже. Заключив договор, они не будут предпринимать действия. Они будут тянуть время, чтобы продавец снизил цену. В практике риелторов, такой процесс называется «созреванием клиента».

Поэтому целесообразно действовать самостоятельно:

  1. Провести оценку квартиры (анализ аналогичных объектов в том же районе или заключение договора со специализированной компанией).
  2. Проведение расчета «идеальной доли» (например, ½ часть от рыночной оценки).
  3. Снижение цены на 30%.
  4. Размещение предложения на специализированных ресурсах.

Для осуществления самостоятельной продажи гражданин должен иметь время и возможность показа квартиры в любое время. При продаже без осмотра стоимость снижается на 50 и более процентов.

Наибольший срок займет продажа через суд. Судебное разбирательство займет от 2 до 6 месяцев. А взыскание оплаты может растянуться на 10 – 15 лет.

Какую долю нельзя продать

Закон налагает запрет на продажу следующих долей в квартире:

  • принадлежащая несовершеннолетнему (без согласия отдела опеки);
  • арестованная по решению суда или по постановлению судебного пристава (до снятия ареста);
  • ипотечная (до оплаты кредита и снятия обременения);
  • в совместной собственности (необходимо предварительно выделить часть).

Все запреты носят временный характер. Собственник может снять обременение или получить разрешение отдела опеки и продать долю.

Кроме того, продать долю может только собственник или его доверенное лицо. Владелец может подать заявление в Росреестр и наложить запрет на совершение сделок без его присутствия.

Как оспорить продажу доли в квартире

К продаже доли в жилом помещении применяются общие правила оспаривания сделок. Оспорить контракт купли-продажи может лицо, права которого были нарушены. Процесс проводится исключительно в судебном порядке.

Основания для оспаривания сделки:

  • недееспособность продавца;
  • отсутствие разрешения отдела опеки при продаже доли недееспособного гражданина;
  • принуждение путем физического насилия или угроз;
  • невозможность продавца осознавать последствия своих действий;
  • несоблюдение прав сособственников;
  • нарушение прав совладельцев (снижение цены для третьих лиц);
  • совершение притворной или мнимой сделки (замена продажи дарением).

Оспорить сделку можно в течение 1 года с момента, когда гражданин узнал о нарушении прав.

Как воспрепятствовать продаже

Зачастую сособственники препятствуют продаже доли. Например, отказываются от получения уведомления. Однако закон предусматривает возможности для соблюдения права собственников на продажу части жилого помещения.

Как обойти препятствия:

  • обратиться к нотариусу для выдачи свидетельства о попытке уведомления;
  • обратиться в суд с требованием не чинить препятствия к совершению сделки.

Могут ли приставы продать долю в квартире

Приставы могут наложить арест на долю в квартире. Результатом ареста может стать его продажа.

Однако закон налагает запрет на арест имущества в следующих случаях:

  • доля является единственным жильем;
  • сумма долга значительно ниже, чем стоимость объекта.

В случае неправомерного наложения ареста собственнику необходимо доказать свою правоту в суде. В целом, вопрос по аресту долей решается в индивидуальном порядке.

Процедура продажи доли в квартире имеет много нюансов. Продавец должен собрать документы, найти покупателя, удовлетворить права сособственников. В случае возникновения проблем необходимо получить юридическую поддержку. Специалист свяжется с вами, только опишите проблему в форме для связи и оставьте контакты.

Условия договора о продаже доли

В договоре купли-продажи должны быть прописаны такие условия:

  • продавец и покупатель;
  • детальное описание продаваемой доли:
    • размер доли,
    • адрес квартиры,
    • кадастровый номер.
  • документы, на основании которых продавец владеет долей;
  • цена продажи;
  • порядок расчётов — как и когда;
  • когда продавец съезжает и выписывается;
  • семейное положение продавца и покупателя;
  • кто оплачивает расходы на заключение договора (например, можно платить пополам).

Без описания доли и указания цены договор продажи доли будет считаться не заключённым.

Квартиру на деньги обменивают по передаточному акту (ст. 556 ГК). В акте стороны пишут, что друг другом довольны и претензий нет: покупатель заплатил сполна, продавец передал долю квартиры в хорошем состоянии. Обмен обычно происходит после гос. регистрации, т. к. только после неё покупатель становится новым собственником.

При продаже доли важно учитывать семейное положение сторон. Если продавец приобрёл свою долю, когда был в браке, то она считается совместным имуществом

В этом случае для сделки нужно нотариальное согласие жены/мужа на продажу доли. Если же продавец холост, то пишет заявление: в браке не состою. Заменить согласие может брачный договор — если в нём сказано, что продавец может самостоятельно распоряжаться долей. Покупателю также нужно оформить согласие супруга на покупку или заявление.

Если доля приобреталась в браке — согласие супруга обязательно

Как осуществляется продажа?

Чтобы продать долю в однокомнатной квартире, нужно составить соглашение

Как продается доля в однокомнатной квартире? Когда все возникшие трения с совладельцами разрешены, можно начинать оформлять соглашение, которое почти ничем не отличается от реализации объекта жилой недвижимости целиком.

Для этого необходимо подготовить такие документы:

  • Составленное соглашение, в котором приводится информация о предмете сделки, правоустанавливающей документации, права третьих лиц на рассматриваемую жилплощадь;
  • Нотариус должен засвидетельствовать документально факт осуществления данной сделки;
  • Технические документы на жилплощадь;
  • Квитанции, свидетельствующие о внесении необходимой государственной пошлины.

После этого нужно поставить имущество на учет в специальной регистрационной палате. В действующем НК РФ за это предусмотрена пошлина, размер которой соответствует 2 000 руб. Для регистрации необходимо предоставить такие документы:

  1. Заявление о передаче права собственности, составленное продающей и покупающей сторонами;
  2. Нотариально заверенные оригиналы соглашения купли-продажи;
  3. Удостоверения личности;
  4. Разрешение, полученное от органов опеки, одобряющее заключение такого соглашения.

Как только права собственности будут зарегистрированы, договоренность может считаться выполненной. При реализации доли жилплощади необходимо соблюдать те же положения налогового кодекса, что и при других операциях с объектами недвижимости.

Если в собственности гражданина находится доля однокомнатной квартиры на протяжении трех лет, а сумма, которую он планирует выручить от продажи, составляет 1 000 000 руб., нужно быть готовым к внесению НДФЛ в объеме 13% от указанной стоимости. В ситуации, когда доля недвижимости передается по соглашению дарения, налог придется оплачивать получателю дара.

Изменения, нововведения по закону 2019

В 2019 году предусматривался ряд изменений, которые внесены законодателем в ФЗ от 2015 года № 218. С 31.07.2019 упрощены сделки с долями в квартирах в следующих случаях:

  • если все долевые собственники одновременно продают квартиру одному покупателю/покупателям, нотариальное удостоверение контракта не требуется;
  • если гражданин заключает договор об ипотеке при покупке доли в праве общей долевой собственности, то нотариальное удостоверение также не требуется.

Находятся на рассмотрении и возможно будут приняты следующие изменения:

  1. Ограничение минимальной доли в квартире. Чтобы квартиры не делились на микродоли, продаваемая доля не может быть меньше, чем минимальная часть, необходимая для фактического проживания. В соседнем по стране она составляет 14 кв.м.
  2. Ограничение на вселение третьих лиц. Вселить нового жильца можно будет только при наличии для него минимальной нормы площади. Исключение будет предусматриваться только для родителей и детей собственников.

Как оформить дарственную на долю в квартире?

Хотите передать свою часть безвозмездно? Заключите договор дарения с собственником. Исполните следующие условия:

  • Дарителем может быть лицо, не младше 14 лет;
  • Сделка должна быть безвозмездной. То есть она должна быть исполнена в одностороннем порядке;
  • Не фиксируйте условия о действительности дарственной только после смерти собственника. Это относится к завещанию;

Вам отказали в договоре дарения? Составьте письмо в произвольной форме с подписью.

Список документов

Если вы не знаете, какие документы нужны для оформления дарственной на долю в квартире, предоставьте следующий список:

  • Удостоверение личности всех собственников, которые принимают участие в оформлении дарственной;
  • Составьте заявление на регистрацию по переходу прав владельца от дарителя к лицу, которому передается часть этого помещения;
  • Напишите заявление на то, что имеете право на долю в квартире;
  • Составьте договор дарения;
  • Если за собственника выступает представитель, необходима доверенность. Ее можно получить у нотариуса непосредственно с собственником;
  • Правоустанавливающие документы на собственность;
  • Квитанция из домовой книги;
  • Справки из БТИ. К ним относятся кадастровый технический паспорт, поэтажный план, а также приложение с информацией и характеристиками по площади помещения;
  • Согласие второго собственника на оформление договора дарения. Сделку потребуется заверить нотариально;
  • Положительный ответ опекунов, попечителей или родителей на заключение контракта. Оформляется в случае заключения сделки несовершеннолетним.
  • Получение разрешения у банка, если квартира находится у кредитной организации в залоге.

Образец уведомления о продаже доли квартиры

Владельцы части площади в жилом помещении зачастую подумывают о продаже своей территории. Однако в процессе совершения сделки можно наткнутся на различные нюансы и трудности. К ним относится основной порядок по реализации недвижимости:

  1. Необходимо зарегистрировать переход права собственности к иному лицу.
  2. Предоставить базовый пакет документов для реализации недвижимости;
  3. Необходимо добиться права собственности. Это позволит продать свою часть площади без нарушения законодательства.

Третий пункт как раз является причиной трудности процесса на практике.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

В случае продажи микродоли третьему лицу потребуется соблюдение всех тонкостей и нюансов данного процесса. Это будет требовать не только покупатель, но и нотариус, который будет сопровождать сделку по отчуждению доли в натуре. После совершения сделки оспорить её результаты будет сложно другим собственникам помещения.

Поэтому чтобы сделка по продаже доли площади была максимально юридически чиста нужно соблюдать такие этапы:

  1. Первыми о намерении продать свою долю необходимо уведомить других собственников квартиры. Данную процедуру необходимо проводить письменно. Для этого на их имя отправляются заказные письма с уведомлением. Если они откажутся от приобретения данной части, то в течение 1 месяца должны будут направить ответ на имя отправителя. При игнорировании данного уведомления заказное письмо вернется отправителю и спустя еще 30 дней он имеет законное право продать квартиру третьим лицам.

Важно! С 2018 года у владельцев появился еще один способ уведомления других собственников. Все происходит по средствам сети интернет

Для этого нужно просто разместить объявление о продаже на официальном сайте инспекции, занимающейся регистрацией недвижимости.

  1. В том случае, если владелец другой части согласился приобрести реализуемую долю, то договор купли-продажи оформляется именно с ним, поскольку данная категория имеет преимущественное право в вопросе продажи доли в жилом помещении.
  2. При отказе других собственников можно реализовывать квартиру третьим лицам.

В данном процессе не должно возникнуть никаких проблем. Самое главное – это уведомить остальных сособственников о своем намерении реализовать имеющуюся часть квартиры и даже не получив согласие на продажу доли в квартире от своих соседей, вы будете иметь полное право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

Если один из собственников несовершеннолетний

В случае если планируется продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей процесс будет выглядеть таким образом, как описано выше. На имя собственника, а точнее его законных представителей, поскольку он является несовершеннолетним, продавец направляет письменное уведомление о желании владельца одной из частей квартиры продать её. Законный представитель обязан в течение 1 месяца дать ответ на это заявлен или проигнорировать его, тогда доля будет выставлена на продажу третьим лицам.

Продажа доли если один из собственников помещения против

Второму собственнику на правах приоритетной категории будет направлено письменное уведомление. Если в своем ответе он выразил категорический отказ в продаже доли, но сам её приобретать тоже не собирается, то гражданин, желающий реализовать свою часть квартиры, имеет полное право не дожидаться исхода 30 дней и немедленно выставлять долю на продажу.

Любые устные или письменные возражения второго владельца жилого помещения не будут учтены ни на одном этапе оформления сделки. Даже при обращении в вышестоящие инстанции и суд, его заявления не будут рассмотрены, поскольку в действиях второго владельца нет нарушения закона. Он имеет полное право на продажу доли квартиры без согласия других собственников, если они сами не готовы ее купить.

Верховный суд поясняет

Верховный суд в решении опирается на ст. 252 ГК РФ, где говорится, что собственника незначительной доли можно заставить её продать по рыночной стоимости. Согласие не требуется.

Верховный суд поясняет. Фото: zen. yandex.ru

Незначительной долей признаётся та, на которую нельзя выделить отдельное помещение

Кроме этого суд примет во внимание, нуждается собственник незначительной доли в ней или нет. Верховный суд поясняет, что при определении заинтересованности надо рассматривать наличие другой недвижимости в собственности, отсутствие прописки в спорной квартире

Также основной собственник должен представить документы, подтверждающие расходы на содержание жилья.

Деление квартир на небольшие доли и продажа их родила массу мошеннических схем. Чтобы прикрыть лазейку, власти разработали закон, который вступил в силу в этом году. По нему долю в общей квартире можно выделить, только если новый владелец сможет в неё вселиться. Метраж, который можно выделить в долю, устанавливают местные власти региона.

Как рассчитать стоимость доли в квартире?

Часть площади оценивается с учетом индивидуального подхода. Наиболее приближенный к действительности расчет осуществляют специалисты по рынку недвижимости. Ведь только они знают соотношение спроса и предложения на доли в конкретном городе или ином населенном пункте. Но даже подобное обращение часто не помогает. Бывает, что риелторы называют высокую стоимость для обеспечения конкурентной индивидуальности.

Кредит в залог доли в квартире

Кредит в залог доли в собственности можно приобрести, при необходимости. Если он оставляет его в залог, то процентная ставка моментально уменьшается, при этом конечная сумма переплаты будет существенно ниже. Часть площади в собственности, как правило, считается застрахованной. Банк защищает себя от разнообразных убытков. Часто возникают случаи по незаконной прописке. Допустим, они прописаны в квартире и не проживают в ней. Для начала потребуется всех оповестить о передаче недвижимости банковской организации под залог. Предоставьте кредитной компании этот документ. Лишь после этого можно отдать в залог свою часть по недвижимости.

Можно ли продать долю в квартире

Владелец доли в квартире имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Он имеет право подарить ее, завещать или продать (ст. 246 ГК РФ).

Для продажи доли необходимо выделить ее из состава общего имущества. Выделение может быть проведено через суд или в добровольном порядке.

Гражданин становится долевым владельцем с момента государственной регистрации права собственности на конкретную часть (1/2, 1/3, 1/5). Для продажи доли собственник обязан уведомить сособственников и предложить им выкупить его часть имущества.

Важно! Под долей понимается часть имущества, которая не имеет вещественного определения. Доля – это не комната или конкретные квадратные метры

Доля может быть:

  • идеальной – выраженной в виде дроби, без конкретного выделения;
  • реальной – выделенной при определении порядка использования квартирой.

Проще продать долю, которая выделена реально. В зависимости от величины части (½, 1/3) собственник имеет право требовать определения порядка пользования частью квартиры. Если площадь квартиры позволяет, то доля подразумевает комнату.

Правом продажи части объекта наделяется собственник, который соответствует следующим условиям:

  • гражданин в возрасте от 14 до 18 лет (с согласия законного представителя и районного отдела опеки);
  • совершеннолетний дееспособный владелец;
  • эмансипированный гражданин (в возрасте от 16 до 18 лет при наличии решения суда об эмансипации или соответствующего постановления муниципалитета).

Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку

С реализацией части имущества, которое находится в ипотеке, возникает немало сложностей. Чаще всего продажа требуется, если супруги разводятся, но при этом еще не погасили сумму займа.

Здесь также действует главное правило всех сделок с имущественными долями – первоочередное право покупки принадлежит совладельцу.

Другое дело, что для совершения продажи в любом случае потребуется согласие финансовой организации, которая когда-то выдавала жилищный кредит.

Банки не всегда с готовностью идут на сделки по реализации имущества, которое оформлено в ипотеку. Если второй супруг готов выкупить часть собственности, практически наверняка согласие будет получено, а кредитный договор будет заново заключен на единоличного собственника.

Если долю приобретает третье лицо, можно попробовать договориться с банком, чтобы кредитные обязательства в равной степени распределили между бывшим супругом и новым владельцем доли, но это достаточно сложно. Существует также вариант досрочного погашения ипотеки и снятия обременения с последующей продажей части квартиры.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий