Как досрочно погасить ипотеку в сбербанке

Дифференциальный или аннуитетный платёж

В мире ипотеки принято, что определённую часть долга заёмщик обязан выплачивать раз в месяц. Известны два популярных способа расчёта ежемесячного платежа — дифференциальный и аннуитетный. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Дифференциальный способ предусматривает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями.

Возможно, это хороший вариант – график кристально ясен.

В настоящее время банки не слишком активно предлагают дифференцированную систему расчёта, потому, что знают, как правильно рассчитать более выгодную для них схему.

Речь идёт об аннуитетной схеме расчёта. Само слово происходит от латинского annuus, что означаетежегодный». В настоящее время речь почти всегда идёт о ежемесячных платежах и, стало быть, логичнее было бы говорить о «месяцеитете», но не будем отступать от принятой терминологии.

При аннуитетных платежах предусматриваются одинаковые по размеру платежи каждый месяц. Причём в начале кредитного периода в эту сумму включены преимущественно проценты за обслуживание кредита, а в конце – преимущественно выплата тела долга. Считается, что клиентам так удобнее платить. В этом утверждении есть доля лукавства, ведь суммы месячных платежей известны заранее, и вполне возможно заглянуть в таблицу накануне платежа и, кстати, порадоваться тому, что платёж ежемесячно уменьшается.

Во всяком случае, не стоит забывать о том как выгоднее платить, потому, что за счёт более медленного уменьшения неоплаченного остатка тела кредита, общая сумма на его обслуживание значительно (нередко на десятки процентов) больше, чем при дифференцированной схеме.

В отношении того, при какой схеме выгоднее досрочное погашение ипотеки, дифференцированная схема выглядит привлекательнее. Ваше платёжное поведение является логичным и последовательным: Вы стремитесь поскорее рассчитаться по кредиту, идёте на опережение графика, начинаете погашать ипотеку досрочно, чтобы минимизировать стоимость обслуживания кредита. При любой схеме погашать лучше рано, чем поздно, ведь уже выплаченных за обслуживание сумм никто не станет пересчитывать.

Вернут ли проценты при досрочном погашении ипотеки?

Любой кредитный договор: ипотечный или потребительский, имеет график платежей, в котором стоит обратить внимание на две основные графы. Первая графа – это начисленные проценты, а вторая графа – сумма основного долга

Станет понятно, что проценты начисляются по убывающей схеме, и в первую очередь потребитель выплачивает сумму процентов. В случае основного долга, все наоборот, эта сумма распределяется по нарастающей. Вывод прост: чем раньше вы закроете кредитный договор, тем меньше процентов выплатите.

Банки не препятствуют досрочному погашению, но если гражданин решает погасить ипотеку досрочно, надо помнить, сумма страховой премии перерасчету не подлежит. Поэтому, если оформление ипотеки было с учетом страхования, то страховая премия выплачивается в полном объеме, вне зависимости от досрочной оплаты.

Ипотечное кредитование сейчас очень популярно. К тому же, финансовые организации с каждым годом уменьшают годовой процент. И государство тоже помогает гражданам такими программами, как «молодая семья» и «материнский капитал».

Отметим! Но прежде чем подписывать ипотечный договор, досконально ознакомьтесь с каждым пунктом контракта. Не редкость, когда люди отказываются на улицы потому, что не смогли выплачивать ежемесячные платежи в срок.

Правила досрочного погашения

Закрыть ипотеку частично можно лишь в том отделении банка, где он был оформлен. В целях снижения бюрократии, подать заявление на досрочное гашение можно через мобильный банк.

Поэтапно процедура выглядит следующим образом:

• внесение на счет для списания по кредиту денежных средств;
• оформление заявления на досрочное погашение в банковском офисе или через мобильный банк;
• получение нового графика после перерасчета.

Есть возможность частично закрыть ипотечный кредит в Сбербанке через мобильное приложение. Для этого достаточно зайти в личный кабинет и выполнить следующие действия:

• нажать кнопку «погасить кредит частично»;
• выбрать счет списания и дату платежа, указать сумму;
• оформить заявку и подтвердить ее полученным в СМС сообщении кодом.

Схема через мобильное приложение актуальна лишь в том случае, если вы хотите уменьшить платеж. Изменение срока кредитования возможно лишь при частичном закрытии обязательств по кредитному договору в отделении банка.

Если вас интересует не частичное погашение ипотеки в Сбербанке, а полное закрытие ссуды, действовать нужно следующим образом:

• узнать по телефону горячей линии точную сумму остатка;
• обеспечить ее наличие на счете для гашения кредита;
• оформить заявление на досрочное закрытие обязательств;
• после списания денежных средств взять в Сбербанке справку о закрытии кредита.

После того, как ипотека погашена, необходимо проконтролировать подачу сотрудниками банка документов на снятие обременения в Росреестр.

Минусы досрочного погашения

• Дополнительные платежи – несмотря на то, что штрафы на сегодняшний день не могут начисляться благодаря соответствующему закону, комиссии и платные услуги никто не отменял. Эти уловки используются банком, чтобы удержать заемщика от досрочного погашения.
• Испорченная кредитная история. Несмотря на то, что досрочное погашение позволит существенно уменьшить переплату по ипотечному кредиту, заемщик рискует попасть в «серые списки» банка, которые включают неблагонадёжных клиентов. Дальнейшее кредитование во всех банках будет затруднено.
• Инфляция – досрочно внеся сумму ипотечного кредита, заемщик рискует существенно переплатить. Ведь в силу высокой инфляции в период кризиса сумма ежемесячного взноса может существенно обесцениться к окончанию срока кредитования.

Альтернативные способы гашения ипотеки в сложной жизненной ситуации

Случается, что обстоятельства сложились так, что никто не помогает, а нужно как можно быстрее произвести досрочное погашение. Тогда имеет смысл обратиться непосредственно в Сбербанк, который предлагает воспользоваться реструктуризацией или рефинансированием. Первая услуга предоставляется клиентам банка, вторая доступна для лиц, оформивших заем в другой банковской структуре Российской Федерации. В зависимости от предложения меняются последствия. В любом случае досрочное погашение – быстрый способ снять долговые обязательства.

Рефинансирование ипотеки

Если деньги на покупку жилья выдал другой банк, при помощи рефинансирования можно перевести кредит в Сбербанк, который предлагает более выгодные условия. При этом валюта – рубли, даже если первичный займ выплачивался в долларах или евро. Процентная ставка ниже, и есть возможность досрочного погашения. Другие банки накладывают штрафы на тех, кто стремится раньше выплатить долг. Сбербанк это не делает. А при перекредитовании условия нового договора редактируются в соответствии с пожеланиями и возможностями клиента.

Реструктуризация ипотечного кредита

Сбербанк не рефинансирует собственные кредиты, но готов их реструктурировать. В результате условия меняются. Срок выплаты увеличивается, выплаты производятся в рублях. При необходимости предоставляются кредитные каникулы для решения временных финансовых трудностей. За это время можно подготовиться, собрать сумму, необходимую для досрочного погашения. А когда выплаты возобновятся, закрыть долг полностью или частично, чтобы изменить размер обязательного взноса или сократить срок возврата.

Возможны ли штрафы за погашение раньше срока?

Итак, на вопрос, можно ли оплатить кредит раньше положенного срока, ответ законодательства РФ положительный. Однако некоторые банки, как и прежде, вводят штрафные санкции за досрочное погашение ипотеки. Это может быть фиксированная сумма, процент от размера займа или полная стоимость комиссии за весь ожидаемый период кредитования. Обосновывают такие действия необходимостью компенсировать недополученную прибыль.

Примерная схема начисления штрафа за оплату обязательств раньше указанного срока выглядит таким образом:

• от 7 месяцев до 5 лет – 3% от внесенной суммы;
• от 5 до 8 лет – 1%;
• спустя 8 лет – без штрафных санкций.

Подобные действия неправомерны, о чем гласит пп.1 ст.1 правового акта №284-Фз от 19 октября 2011г. Штрафы за досрочное погашение возможны только в том случае, если клиент не предупредил банк о таком намерении, не учел срок подачи соответствующего заявления.

Обратите внимание! Незаконно уплаченные штрафы, пени и комиссию можно вернуть обратно.

От чего зависит размер?

Размер штрафных санкций зависит от следующих обстоятельств:

• от тарифов банка;
• от суммы, вносимой в счет покрытия долга;
• от периода, который прошел с момента заключения договора кредитования до его погашения;
• от несоблюдения лимитов сумм покрытия займа;
• от несвоевременного предупреждения о досрочной выплате;
• от иных условий, прописанных в договоре.

Как их избежать?

В соответствии с законодательными нормами, чтобы избежать штрафных санкций за досрочное погашение ипотеки, заемщику нужно своевременно предупредить об этом банк (за 30 дней или в период, указанный в договоре), обязательно в письменной форме. После потребуется вовремя внести платеж.

В других случаях требования кредитора уплатить штраф будет незаконным. Для начала можно попробовать решить спор по договоренности, предъявив финансовой организации претензию с указанием своих прав и намерением обратиться в суд, ссылаясь на законодательные нормы. Вероятнее всего, кредитор пойдет на встречу своему клиенту. Если нет – дальнейшее разбирательство должно происходить в суде.

Как рассчитывается платеж по кредиту

Есть два способа расчета ежемесячного платежа по кредиту: аннуитетный и дифференцированный. Мы уже рассказывали о них в отдельной статье, поэтому обозначу только основные моменты.

Если способ расчета аннуитетный, вы выплачиваете кредит равными платежами. При этом в начале срока платите большую часть процентов, а ближе к концу — больше гасите тело кредита.

При дифференцированном способе за основу платежа берется тело кредита, которое делится равными долями на весь срок выплаты. При этом проценты начисляются на остаток суммы основного долга, поэтому ежемесячный платеж получается неравномерным и уменьшается по мере погашения кредита. Банки редко предлагают дифференцированную схему погашения: объясняют это тем, что никто не мешает заемщику вносить каждый месяц большие суммы и тем самым снижать размер переплаты по кредиту.

Из графика, который вы прислали, я поняла, что вы гасите кредит аннуитетными платежами.

Формула расчета аннуитетного платежа условно выглядит так:

Сумма кредита × Коэффициент аннуитета

У некоторых банков формула может отличаться, но разница будет незначительной.

В основе расчета — ежемесячная ставка и количество платежей в зависимости от месяцев в году. Но не в каждом месяце 30 дней, поэтому существует так называемый корректирующий платеж: в графике последний платеж часто отличается от всех остальных в большую или меньшую сторону или вовсе появляется дополнительный месяц, в котором указана небольшая сумма.

Дело в том, что обычно банк устанавливает клиенту округленный размер платежа: 4500 Р платить удобнее, чем 4499,56 или 4500,48 Р. А сама сумма рассчитывается в зависимости от количества месяцев, которые клиенты должен выплачивать кредит, без учета количества дней в месяце. Корректирующий платеж включает в себя проценты на фактически оставшуюся сумму долга и устраняет все погрешности, связанные с количеством дней в месяцах, а также переносом платежей из-за праздничных или нерабочих дней.

О том, что последний платеж по кредиту может в большую или меньшую сторону отличаться от остальных, банк обычно уведомляет устно при выдаче кредита или прописывает это в кредитном договоре.

Пример из договора с одним банком. Указано, что последний платеж по кредиту может отличаться от остальныхА так этот момент прописан в договоре другого банка

Полное или частичное погашение

Сбербанк дает возможность своим клиентам гасить ипотеку досрочно двумя способами:

• Частичное погашение – это выплата, которую заемщик вносит в том случае, когда хочет сделать выплату вне графика ипотечных платежей, но при этом не может закрыть весь долг полностью.
• Полное погашение – это единовременная выплата долга в полном размере вместе с процентами, начисленными за прошедший период.

При частичном гашении ипотеки может пересчитываться период кредитования или величина платежа. В первом случае уменьшается срок выплаты задолженности, но сумма ежемесячного взноса остается прежней. Во втором – сокращается размер обязательного платежа, но общий период возврата задолженности остается неизменным. Выбор подходящего способа перерасчета остается за заемщиком.

При полном гашении ипотеки заемщику нужно узнать точную сумму, которую требуется погасить на планируемую дату. При этом следует учитывать, что проценты за использование кредитных денег начисляются ежедневно. Если рассчитать сумму кредита на одну дату, а внести деньги днем позже, то долг не погашается полностью.

Точную сумму к оплате можно вычислить на калькуляторе, посмотреть в графике платежей (если заемщик своевременно выплачивал взносы). Но лучший вариант – обратиться к специалисту Сбербанка. График выплат является лишь приложением к договору, на практике сумма может быть уменьшена или увеличена на несколько рублей. Чтобы получить данные об ипотечной задолженности, заемщику необходимо иметь при себе паспорт.

Досрочное погашение и возврат страховки

При подписании ипотечного кредитного договора практически во всех случаях банк требует оплатить страхование жизни и здоровья всех заемщиков (или титульного) на весь период действия кредитных обязательств. При досрочном погашении в случае уменьшения срока кредита возникает требование о пересчете и возврате соответствующей части страховки.

Однако в этом случае важно учесть несколько нюансов:

1. Требовать возврат страховки возможно только со страховой компании, поскольку именно с ней банк заключил соответствующий договор, и именно на ее счет попадает часть средств клиента, которые он уплачивает за ипотечный кредит.
2. Статья 958 Гражданского Кодекса прямо говорит о том, что в подобных случаях страховка не возвращается, кроме тех ситуаций, когда договор предусматривает такую возможность.

Таким образом, следует внимательно изучить договор. Разумеется, в подавляющем большинстве случаев подобных пунктов там не будет – страховая компания не станет делиться своей прибылью с клиентом.

Правила, по которым происходит погашение займа раньше срока

Преждевременное закрытие ипотеки — это внесение платы раньше указанного срока большими суммами. Погашение бывает как полным, если вносится сумма, равная всему долгу, так и частичным, когда сумма внесения больше ежемесячного платежа по графику, но меньше остатка по кредиту.

Согласно ФЗ № 284 от 19 октября 2011 года, плательщик имеет право закрыть долг по кредиту досрочно.

Самый легкий путь — внесение всего остатка суммы кредита с последующим закрытием договора. Более выгодно успеть это сделать на протяжении первых нескольких лет после оформления кредита. На практике чаще человек платит в банк сумму, размер которой превышает ежемесячный платеж.

Со стороны банка клиенту предоставляется два варианта:

• понизить сумму ежемесячного платежа и уменьшить этим общий долг;
• уменьшить срок ипотеки, оставив размер ежемесячной платы прежним.

В обоих случаях создается новый график платежей. Некоторые организации предлагают клиентам самостоятельно выбрать наиболее приемлемый для них вариант перерасчета.

Перед досрочным погашением ипотеки уведомить банк нужно минимум за месяц до внесения взноса. Способ уведомления может быть любым, в зависимости от банка. Чаще всего достаточно явиться в офис и составить заявление.

Все условия преждевременного закрытия кредита указываются в договоре. Если такой пункт отсутствует, информацию следует уточнять у сотрудников банка или на официальном сайте.

Сумма для погашения не должна быть ниже установленной банком. Со своей стороны, он не имеет права препятствовать заемщику в досрочном погашении ипотеки.

Фраза «досрочное погашение ипотеки без комиссии» редко соответствует реальности. Зачастую это уловка со стороны банка. Брать комиссию с клиента за преждевременное погашение долга он не может по закону, но взимать процент за другие услуги разрешено.

Комиссия берется за переоформление документов, составление нового графика платежей и т. д. Поэтому надо внимательно изучать кредитный договор, чтобы понять, выгодно будет досрочное погашение в конкретном случае или нет.

Досрочный платеж клиент должен держать под контролем. После частичной оплаты долга он получает выписку со счета по кредиту. При полном закрытии ипотеки по требованию заемщика банк предоставляет клиенту справку, подтверждающую отсутствие долгов по кредитному договору.

Справку можно получить спустя несколько дней после погашения долга, когда деньги поступят на счет. Она защитит от недоплат, которые могут «всплыть» в будущем, с огромными штрафами.

Сокращения срока или размера платежа: что лучше выбрать?

Как правило, клиент банка сам выбирает: сократить срок выплаты или снизить сумму ежемесячного взноса. В обоих случаях заемщик экономит, потому что деньги, внесенные в качестве досрочного погашения, уменьшают основной долг, соответственно, итоговый размер переплаты. Однако сокращение срока выгоднее.

Рассмотрим на примере:

1. Ипотека на 1 млн рублей.
2. Срок выплаты по договору – 10 лет.
3. Ставка 10% годовых.

Ежемесячный платеж составит 13 215,17 рублей, общая переплата – 585 808,84 рубля.

Если через 5 лет внести 200 000 рублей и уменьшить платеж, то цифры изменяться: взнос по ипотеке – снизится до 9471, 75 рублей, а сумма процентов – до 520 033,02 рубля. Итого выгода – 65 775,82.

При условии, что после внесения 200 000 рублей сокращается срок, параметры кредита будут таковы:

• Период выплаты составит 8 лет.
• Сумма процентов – 459 619,94 рубля.

Экономия при уменьшении срока – 126 188,9 рублей.

Советы и рекомендации

Полное или частичное досрочное закрытие долга выгодно при любой схеме: с уменьшением срока или размера платежа. Однако разница очевидна, и она будет более значительна, если вносить деньги раньше, а не спустя 5 лет. Причина тому – схема начисления процентов при аннуитетных взносах. Ежемесячный платеж состоит из двух частей: переплата и основной долг. В первые месяцы большая доля взноса – проценты, то есть спустя год, после получения ипотеки, основной долг практически не снижается. На второй на него вновь начисляются проценты. При сокращении тела кредита в первые 12-18 месяцев тело кредита уменьшается быстрее, соответственно, переплата тоже. Ежемесячный взнос при этом остается прежним.

Есть у схемы и обратный эффект – досрочная выплата в последние месяцы практически не принесет финансовой выгоды. Доля процентов в ежемесячных взносах минимальна, соответственно, экономия незначительна. В такой ситуации погашение раньше срока принесет лишь моральное удовлетворение и скорое снятие обременения.

Интересный факт – при досрочном погашении заемщик имеет право на возврат излишне уплаченных процентов. Согласно ст. 810 Гражданского Кодекса, размер переплаты должен быть соразмерен фактическому сроку использования кредитных средств.

Когда долг будет полностью закрыт, настоятельно рекомендуется взять в банке справку об отсутствии долга. Этот документ станет вещественным доказательством, что клиент исполнил свои обязательства. Он может потребоваться при оформлении нового займа или иных форс-мажорных ситуациях.

Полное или частичное досрочное погашение разрешено на уровне законодательства. Сбербанк не взимает за это комиссий или штрафов и не устанавливает ограничений по суммам. Такие условия нельзя назвать уникальными, они предложены всеми банковскими учреждениями. Однако в пользу лидера кредитного сектора можно отнести быстрое снятие обременения, легкое оформление досрочной выплаты и возможность проведения этой операции в режиме онлайн.

Когда лучше гасить ипотеку досрочно?

Если ипотека выбрана на длительный срок, то желательно первое досрочное погашение внести в первый же год. Например, если в описанном выше примере мы внесем досрочный платеж не 18 сентября, а 20 июня (на три месяца раньше), то при уменьшении срока платежа переплата составит 292014.44 (против 294015.81). Экономия составит около двух тысяч рублей.

Если каждая тысяча переплаты дорога вам, то желательно гасить так быстро, как позволяют ваша ситуация и договор с банком. Так, Сбербанк прописывает, что досрочка возможна только через три месяца после первого платежа. Ведь банку невыгодно быстрая оплата долга.

Помните, чем раньше дата досрочного платежа, тем быстрее уменьшается остаток долга по ипотеке. Чем меньше остаток, тем меньше проценты в итоге.

Советы при досрочном погашении ипотеки

Выбирать, как лучше выплачивать ипотеку досрочно, надо исходя из ситуации: личной и семейной

Следует обратить внимание и на инфляцию в стране: будут ли обесцениваться деньги. При высокой инфляции советуют не спешить с досрочкой, а покупать товары, обустраивать квартиру

Если ограничений на максимальные досрочные выплаты нет, подойдет любой вариант: экономически это практически одинаково. Хотя лучше согласиться уменьшать размер платежа, а затем каждый месяц вкладывать сэкономленные деньги в досрочку.

Если есть ограничения на досрочное погашение, то выгоднее — сократить срок. Это экономически более эффективно.

Если в семье возможно сокращение дохода в ближайшие годы, то лучше сократить платеж. Первое время «лишние» деньги можно вносить на досрочку, сокращая и сокращая платеж, а в сложное время выплачивать небольшой платеж.

Учтите свой характер. Если вы оптимист по жизни и не боитесь потерять работу, то после досрочного погашения сокращайте срок. Если ваш стакан всегда наполовину пуст — сокращайте размер выплаты.

В общем, нельзя однозначно сказать, что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: сократить срок или платеж, надо подходить к каждой ситуации индивидуально и оценить личные приоритеты и финансовое положение.

Что такое возврат излишне выплаченных процентов

В случае если заемщик заранее погасил жилищный кредит, он может потребовать от банка вернуть часть излишне уплаченных процентов. Это актуально для аннуитетной схемы выплаты ипотеки, когда на начальном этапе кредитования основной долг практически не уменьшается.

Рассмотрим, как образуется переплата на примере:

Кредит оформлен на срок 10 лет, изначально банк насчитывает проценты, основываясь на сумме основного долга и периоде выплаты, условно, эта сумма составит 50 000 рублей. При аннуитетных платежах объем процентов в денежном выражении распределяется таким образом, что большая их часть погашается в первые месяцы.

На практике это выглядит так:

Если переплата за 10 лет равна 50 000, то в первый год будет выплачено около 9 000, а в последний – 700 рублей. Перечисляя средства за кредит полностью, не через 10 лет, а через год, общая переплата составит те же 9 000 рублей, но если бы кредит изначально был оформлен на 1 год, то переплата бы составила около 5 000 рублей. Таким образом, разница 9 000 – 5 000 = 4 000* рублей – это сумма излишне уплаченных процентов. *Все расчеты приблизительны, суммы округлены до тысяч, без учета рублей и копеек.

Важно! Возврат излишне уплаченных процентов возможен. Юристы рекомендуют изначально обращаться в банк, затем в Роспотребнадзор и только при отказе всех инстанций – в суд.. Несмотря на положения кредитного договора, присутствует факт ущемления права заемщика, так как он выплатил проценты за периоды, в которые деньгами банка уже не пользовался

Закон о защите прав потребителей аннулирует любые договорные отношения, которые ущемляют права физических лиц. Судебной практике известны случаи, когда такие иски были удовлетворены (Определение СК от 23 декабря 2014 г. N 83-КГ14-9)

Несмотря на положения кредитного договора, присутствует факт ущемления права заемщика, так как он выплатил проценты за периоды, в которые деньгами банка уже не пользовался. Закон о защите прав потребителей аннулирует любые договорные отношения, которые ущемляют права физических лиц. Судебной практике известны случаи, когда такие иски были удовлетворены (Определение СК от 23 декабря 2014 г. N 83-КГ14-9).

Однако важно отметить, что практика на этот счет еще молода. Хотя первым такое решение вынес Верховный Суд РФ, после оно было пересмотрено и на данный момент находится на очередном рассмотрении

Причиной тому стало заявление, что при меньшей сумме переплаты (и оформлении договора на более короткий срок), размер ежемесячного платежа был бы больше, чем вносилось фактически. При этом нижестоящие инстанции чаще всего поддерживают мнение Верховного Суда РФ.

Таким образом, возможность вернуть часть средств присутствует

При этом важно учесть, что все судебные издержки полностью лягут на заемщика, независимо от исхода. Следовательно, смысл в этом есть лишь в тех случаях, когда речь идет о крупных суммах

Простая арифметика

Однако далеко не любое досрочное погашение ипотеки выгодно заемщику. Многое зависит от суммы кредита, его срока, а также способа погашения. Популярные сегодня ежемесячные аннуитетные (равные) платежи состоят из так называемого тела кредита – суммы, непосредственно взятой в долг у банка, – и процентов, начисленных на остаток кредита. Выходит, что в первые месяцы заемщик выплачивает банку в основном проценты, к которым прибавляется малая часть тела кредита. Но по мере выплаты тело кредита уменьшается, уменьшается и сумма процентов, начисленных на остаток долга. Постепенно доля самого кредита в ежемесячных выплатах повышается, а процентов – снижается.
Например, при среднем по Петербургу ипотечном займе в 2 млн рублей на средний срок в 15 лет под 12% годовых заемщик будет выплачивать ежемесячно около 24 тыс. рублей, из которых проценты в первый месяц выплат составят 20 тыс., а тело кредита – лишь 4. Спустя год ситуация изменится не сильно, лишь на 500 рублей в пользу тела кредита: 4500 против 19 500. А вот через 5 лет заемщик будет платить 7500 в счет тела кредита и 16 500 – в счет процентов. Через 10 лет после оформления ипотеки выплаты по основному долгу составят 13 500 рублей, а по процентам – лишь 10 500. А в последний, 180-й месяц заемщик выплатит банку последние 24 тысячи, на 100% состоящие из его основного долга.

Варианты досрочного погашения

Ипотека – это кредит с большой суммой долговых обязательств перед банком. Заемщик имеет возможность вернуть деньги раньше срока двумя способами:

• частично;
• полностью.

Полное погашение ипотеки обычно используется заемщиками уже в конце срока, когда сумма задолженности становится минимальной. Вариант внесения тут всегда один – вы просто передаете деньги банку или переводите на специальный счет, а финансовое учреждение выдает справку об отсутствии задолженности.

В случае с частичным досрочным погашением ситуация несколько иная. Тут уже заемщик может рассчитывать на изменение условий договора. В зависимости от банка, можно:

• уменьшить срок;
• снизить платеж.

Причем при правильной стратегии выгодным могут быть оба варианта. Но в классическом варианте уменьшение срока дает больший экономический эффект.

Прочтите: Как взять ипотеку без первоначального взноса в 2020 году

Уменьшение срока кредитования

Не все банки позволяют своим ипотечным заемщикам при досрочном погашении уменьшать срок кредитования, т. к. это снижает размер переплаты в большей степени. Такой формат изменения условий договора наиболее уместен, если:

• Заемщик может вносить деньги по ипотеке в большем размере, чем ежемесячный платеж. Некоторые выбирают небольшую сумму платежа для собственной перестраховки, т. е. в распоряжении они имеют больше денег, чем вносят по кредиту.
• Главная цель – снижение переплаты.
• Выплачено уже больше 50% долга и хочется в максимально короткие сроки полностью погасить долг перед банком.

Сама специфика такого досрочного погашения предполагает, что лишние деньги идут в счет уплаты «последнего» платежа, тем самым уменьшая срок кредитования. Допустим, ежемесячная выплата составляет 14 000 руб., а оставшийся срок погашения – 2 года. При внесении 56 000 руб. сверх суммы платежа клиент может сократить срок погашения сразу на 4 месяца, при этом сумма ежемесячной выплаты не изменится.

Важно! Такой способ погашения не рекомендован гражданам, для которых сумма ежемесячного платежа большая. Хоть общий долг и будет снижаться каждый раз, платеж останется прежним

При возникновении форс-мажорных ситуаций вероятность просрочки будет высокой.

Снижение суммы платежа

Уменьшение размера ежемесячного платежа – более распространенный вариант досрочного погашения. И он имеет свои плюсы:

• постепенно снижается ежемесячный платеж, т. е. риск просрочки уменьшается;
• снижение переплаты.

На практике такой вариант в сравнении со снижением срока при прочих равных всегда менее выгодный. Но это можно изменить. Для этого необходимо «для себя» не снижать сумму платежа, накапливая тем самым свободные средства. Но действовать таким образом могут не все. Если вы склонны к накоплению и экономии – этот вариант может оказаться очень выгодным.

Снижение платежа – удобный способ снижения переплаты для тех, кому сумма ежемесячной выплаты кажется слишком большой. Например, если на нее уходит более 40–50% от дохода семьи.

Хоть переплата в этом случае снижается не так быстро, зато падает риск просрочки, ведь сумма ежемесячного платежа каждый раз уменьшается.

Как выбрать наиболее выгодный вариант: наглядный пример

В ипотеку взят 1 млн рублей на 50 лет по ставке 12,0% годовых. Переплата за весь срок составит 386 000 рублей. Тогда ежемесячный платеж будет 22 000 рублей (все значения округлены до целых для удобства). Предположим, что ровно через год вносится сумма для досрочного частичного погашения в размере 100 000 рублей. Тогда есть два варианта дальнейшего развития событий:

1. Банк предлагает оставить такой же срок погашения (всего 5 лет), но уменьшает ежемесячный платеж до 19 600 рублей. Переплата составит за все время 358 000 рублей. Выгода клиента – 28 000 рублей.
2. При сохранении того же платежа в 22 000 рублей срок всего кредита будет уменьшен. Тогда переплата составит всего 325 000 рублей. Это выгоднее первого варианта на 33 000, а общая выгода составит 61 000.

Очевидно, что более выгоден второй вариант. Однако предположим, что клиент пошел по первому случаю и всю высвобождающуюся сумму (2400 рублей) кладет на банковский депозит под процент. Допустим, за оставшиеся 4 года получится сумма 115 000 рублей. Вся она пойдет на вклад под 8%. Тогда можно будет выручить на этой сумме 9 000 рублей. В итоге становится очевидно, что переплата все равно будет больше.

Выводы:

1. Самый выгодный вариант – полное досрочное погашение ипотеки.
2. В случае погашения частичного наиболее выгодно выбрать вариант с уменьшением срока кредита при сохранении того же уровня обязательного платежа.
3. Если нет четкой уверенности в собственном экономическом положении, лучше выбрать вариант со снижением ежемесячного платежа, стараясь при этом заработать на сбережениях, чтобы максимально компенсировать переплату.
4. Любая ситуация с досрочным погашением не выгодна банку. поскольку он теряет свою прибыль, которую предполагал получить на процентах. Поэтому кредитные организации часто стараются создать максимум препятствий для того, чтобы клиенту было сложнее осуществить такую процедуру. Тем не менее, подобное право безусловно есть – в противном случае имеет место нарушение действующего гражданского законодательства.