Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки

Права с приватизацией и без

Чем же отличается приватизированное жилье от неприватизированного? И почему без данной операции осуществить куплю-продажу недвижимости труднее, чем кажется?

Дело все в том, что приватизация — это процесс преобразования чужой собственности в свою. Как правило, оформление государственных квартир в качестве частного имущества. При этом в приватизированном жилье собственники могут:

• дарить;
• продавать имущество;
• завещать недвижимость;
• прописывать новых жильцов;
• выписывать проживающих;
• отчуждать доли;
• обменивать имущество по собственному желанию;
• жить на правах собственника.

Также приватизированное жилье переходит по наследству. Одновременно с правами на собственников ложатся определенные обязанности. В частности:

• по содержанию жилья;
• по ремонту имущества;
• по оплате налогов за собственность.

Права в неприватизированной квартире ограничены. Так, граждане могут прописывать в подобное жилье своих детей и жить там самостоятельно. При наличии прописки население может участвовать в приватизации. Оплата коммунальных счетов ложится на плечи жильцов, но не более того. Никаких иных прав и обязанностей у граждан в неприватизированном имуществе не будет.

Способ 1. Простой обмен

Это классическая схема, которая применялась в советские времена и отчасти в 1990-х годах. Основное требование: обмен возможен только в тех случаях, когда оба объекта являются неприватизированными. Поэтому поменять частную квартиру на муниципальную, равно как и наоборот, невозможно по закону. Подобные схемы применялись вплоть до марта 2010 года, однако они были разрешены по законодательству (собственник мог расприватизировать квартиру и перевести ее обратно в собственность государства, после чего совершить обмен). Однако в настоящий момент подобные операции запрещены.

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости

Теоретически у собственника есть шанс расприватизировать свою квартиру и сегодня. Делается это в судебном порядке. Истцу предстоит доказать, что во время совершения приватизации он фактически был введен в заблуждение и не мог сознавать последствия своих действий. Однако обосновать свою позицию будет крайне затруднительно – предпочтительно обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Простой обмен возможен при соблюдении сразу нескольких требований, которые относятся к обоим объектам:

1. У нанимателей есть все необходимые документы (основным из них является договор социального найма, реже – ордер).
2. Квартира не находится в здании, признанным ветхим или аварийным.
3. На обмен получено согласие всех прописанных жильцов.
4. Если в помещении прописаны несовершеннолетние, получено и согласие органов опеки (в письменном виде).

Для совершения обмена оба нанимателя обращаются в центр арендного жилья или другое государственное учреждение, которое занимается этими операциями (уточнить можно в местной Администрации).

В Администрацию приходят все жильцы, которые прописаны в этом жилье. С собой необходимо взять:

• паспорта каждого члена семьи (при их отсутствии – свидетельства о рождении);
• договор социального найма;
• технический паспорт;
• ордер на квартиру (при наличии);
• кадастровый паспорт (при наличии);
• справка о составе семьи;
• все квитанции об оплате коммунальных услуг.

Дальнейшая схема предполагает переоформление документов с заключением договора мены, который по желанию можно заверить нотариально.

В отдельных случаях возможно и проведение обмена в судебном порядке. Истцу предстоит доказать, что дальнейшее совместное проживание с конкретным человеком невозможно. Например, он ведет аморальный образ жизни, наносит побои, угрожает жизни и здоровью и т.п. Если в квартире проживают дети, на суд обязательно приглашаются представители органов опеки, а также прокурор.

Как подстраховаться?

Юристы рекомендуют не надеяться на порядочность второй стороны. Фиксируйте каждый свой шаг с помощью документального подтверждения.

Например:

• Если покупатель предлагает заплатить аванс, заключите с ним договор аванса (предварительный). Пропишите условие, что вы обязуетесь оформить полноценный договор купли-продажи сразу после завершения приватизации. Не забудьте заверить документ у нотариуса. Это убережет от возможных махинаций с неприватизированной квартирой.
• Получая суммы денег, составляйте расписки. Желательно заверять их у нотариуса – так проще установить факт получения/передачи денег.

Еще один совет – передавайте денежные средства за квартиру через «банковскую ячейку». Безопасная сделка выгодна как продавцу, так и покупателю. До тех пор, пока продавец не снимется с регистрации, он не получит денег. Перед этим он направляет обменный ордер второй стороне.

Можно ли продать по закону

По закону продавать имущество может только собственник. Это вполне оправдано, ведь в том случае если недвижимость стоит на балансе у государства, то все заботы, по его содержанию ложатся также на администрацию. Сюда входит капитальный и косметический ремонт жилья, обслуживание коммуникаций, организация всех возможных работ по уходу за прилегающей территорией.

Частично программа бесплатной приватизации была инициирована исходя из этих соображений, к тому же выплаты по найму редко способны покрыть ремонт и устранение поломок, в старом жилфонде, которых с каждым годом становится всё больше. Оформляя квартиру в собственность,  вы берёте на себя все обязательства, в этих вопросах, а точнее их берёт на себя ТСЖ, к которому принадлежит ваша квартира и дом в целом.

Невозможно закрыть глаза на то, что многие товарищества являются простыми коммерческими организациями, в чьих интересах стоит не устранение неполадок, а извлечение выгоды, что делает такую форму организации бытового сообщества крайне не привлекательной. В связи с чем, многие так и не хотят приватизировать квартиру, что бы не попасть в лапы к аферистам. К тому же жить на муниципальной собственности по договору найма вы можете совершенно беспрепятственно, так зачем же приватизировать квартиру.

Приватизация необходима в первую очередь тем людям, которые хотят сменить жильё, или передать его по договору дарения, завещать конкретному родственнику. Для осуществления этих операций необходимым будет приватизировать квартиру. Однако касаясь вопроса продажи, есть возможность избежать этой необходимости.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Встречаются ситуации, когда нужно срочно продать неприватизированную жилплощадь, но за нанимателем числится долг по ЖКУ. Что делать в такой ситуации? Разумеется, продать квартиру с долгами вам никто не позволит. Правда, существует лазейка в виде перевода долга на нового собственника. Но в случае с неприватизированной квартирой это работает далеко не всегда.

Инструкция, как продать квартиру без приватизации с долгами:

1. Подайте объявление о продаже недвижимости.
2. Найдите покупателя, переговорите с ним на предмет оплаты долга.
3. Заключите договор о том, что клиент оплачивает ваши долги и приватизацию квартиры.
4. Снимитесь с регистрации.
5. Пропишите покупателя в квартире.
6. Переоформите на него лицевой счет.
7. Получите деньги за квартиру.

Если действовать через агентство, то порядок действий будет гораздо проще. Вот только стоимость квартиры при этом существенно упадет. Кроме того, агентства берут комиссию за посреднические услуги.

Оптимальным вариантом считается погашение долга в рассрочку. Нанимателю муниципальной квартиры нужно обратиться в местный ЖЭУ с заявлением о предоставлении рассрочки. Если компромисс будет найден, лучше сперва оплатить долги самостоятельно. В дальнейшем можно будет продать неприватизированную квартиру по одной из описанных выше схем. Стоимость жилплощади сохранится в первоначальном виде – снижать цену не придется.

Как продать муниципальную квартиру

Сама процедура не очень сложная, но сильно отличается от классической купли-продажи. Формально, с точки зрения законодательства, это даже не является покупкой-продажей как таковой.

Порядок действий

1. Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
2. Продавец выписывается из муниципального жилья.
3. Продавец прописывается в буферной квартире.
4. Покупатель производит приватизацию социального жилья.
5. Производится окончательный расчет.
6. Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.

Следует учитывать, что все это возможно только в том случае, если квартиру вообще можно приватизировать, а это далеко не всегда бывает так. Например, невозможно приватизировать корпоративное жилье или квартиры, выделенные для военных.

Документы

Для реализации подобной сделки могут понадобиться следующие документы:

• Паспорта сторон.
• Договор с агентством недвижимости.
• Договор между сторонами сделки.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц в муниципальном жилье.
• Договор на право пользоваться социальной квартирой.
• Расписки, подтверждающие факт производимых расчетов.

Расходы

С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.

Пример: Предположим, что стороны договорились о том, что подобная операция по «купле-продаже» обойдется покупателю в 1 миллион рублей. При таких условиях, услуги агентства будут стоить около 50 тысяч рублей.

Способы продажи неприватизированной квартиры

1. Квартиры, расположенные в многоквартирных домах, находящихся на территории населенных пунктов со статусом военных городков.
2. Комнаты в общежитиях.
3. Недвижимость, расположенную в признанных аварийными домах.
4. Помещения, имеющие статус служебных.

Если объект недвижимости не подходит под указанные параметры, можно начинать искать покупателя и приступать к реализации квартиры одним из доступных способов.

Обратиться в агентство недвижимости (буферная квартира)

Метод достаточно сложный. Прибегать к нему стоит, только если продавец уверен в надежности как самого покупателя, так и компании, занимающейся сделками с недвижимостью. Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Подбор агентства. Фирма должна быть надежной, так как отказ от сотрудничества на любом этапе приведет к убыткам продавца.
2. Ищется покупатель. Далеко не каждый согласится принять участие в подобной сделке, и не только из-за статуса самого жилья. Хотя агентство и будет в дальнейшем курировать процесс передачи квартиры, любое заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием признать сделку мнимой. А значит покупатель может потерять не только жилье, но и деньги.
3. Риэлторское агентство предоставляет приватизированную квартиру, стоимость которой равна цене продаваемого жилья. Это и есть «буфер».
4. Покупатель вносит средства за предложенный объект. И становится его официальным владельцем.
5. Агентство составляет договор обмена недвижимостью. «Буфер», который уже оформлен как частная собственность, отходит продающему жилье гражданину. Последний вносит его в ЕГРН.
6. Покупатель регистрируется в продаваемой квартире с согласия местных властей, получает право на проведение приватизации и получение объекта в собственность.
7. Если продавцу нужны деньги, а не другая квартира, агентство по договоренности может выкупить жилье обратно и передать гражданину деньги, которые покупатель перечислил за буфер.

Мнение эксперта
Дмитрий Петрович Евдокимов
Юрист-консультант с 20-летним стажем

Будет ли доверие между участниками процедуры — главный момент, определяющий успех подобной сделки.

Договориться с новым хозяином и прописать его в квартире

Можно отказаться от услуг агентства и провести обмен недвижимости на деньги самостоятельно. Для этого продавец должен найти покупателя, готового не только передать деньги фактически без заключения полноценного договора о купле-продаже, но и заняться в дальнейшем процессом приватизации.

Передача жилья состоит из следующих этапов:

1. Покупатель передает оговоренную сумму нынешнему жильцу.
2. Продавец прописывает будущего хозяина недвижимости в квартире. Соответственно, он включается в договор соцнайма и приобретает право на приватизацию.
3. Гражданин, который реализовал жилье, выписывается.

Неприватизированная квартира реализована!

Видео-обзор о приватизации квартиры:

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Несмотря на законный запрет продажи жилых помещений без приватизации, люди находят разные способы решения этой проблемы.

Существует несколько схем совершения сделок с неприватизированным жилым помещением.

1. Один из способов наиболее безопасный, так как предполагает приватизацию с последующей продажей жилплощади. Но для этого придется найти покупателя, которого интересует имена эта квартира. Поэтому он согласен ждать и оплачивать расходы на всю процедуру.
2. Второй способ ­ можно прописать потенциального покупателя в занимаемое по договору соц.найма жилище, а затем выписаться самому.
3. Третий вариант достаточно сложный. Здесь придется задействовать агентство недвижимости. Оно предлагает покупателю приобрести специальную буферную квартиру, которую потом обменять на неприватизированную недвижимость продавца.

Как продать неприватизированную квартиру?

Сделки с неприватизированной недвижимостью — рисковое дело

И все же, существует ли возможность продать неприватизированное жилье и получить за него «живые» деньги? Да, в этом случае используется особая схема с участием так называемого «буферного жилья»: обычно это либо дешевый загородный дом на окраине области, либо комната в коммунальной квартире где-нибудь в глухом районе

Параметры такого жилья никакого значения не имеют, важно только, чтобы оно существовало юридически и числилось в частной собственности

Такие сделки оформляются через агентства недвижимости, причем нужно выбирать компанию с надежной репутацией, которой действительно можно доверять. Сделка по продаже неприватизированной квартиры проводится в несколько этапов:

• Покупатель объекта недвижимости приобретает «буферное жилье» у риелторского агентства и оформляет на него право собственности.
• Жилье продавца обменивается на буферный объект недвижимости. При этом продавец становится собственником буфера, а покупатель – нанимателем неприватизированного объекта, являвшегося основной целью сделки.
• Продавец продает буфер агентству обратно и получает свои деньги за квартиру. Вся операция требует оформления огромного количества документов, и она сопряжена с немалым риском.

Если у правоохранительных органов возникнут какие-либо подозрения, сделка может быть аннулирована. Доказать ее мнимость будет несложно, достаточно проверить сколько раз буферное жилье переходило из рук в руки. В Москве можно найти комнаты, которые в течение нескольких лет продавались до 600 раз. Естественно, это говорит о притворности таких операций, и они могут быть признаны незаконными, однако формально законодательство не нарушено, так как все операции проводятся в рамках установленных правовых норм.

Поводом для отказа в совершении сделки может стать плохое состояние буферного жилья. Формально арендаторам муниципальных квартир нельзя обменивать их на заведомо худшие условия, особенно если в квартирах проживают несовершеннолетние. Во всех случаях неприватизированная квартира будет стоить намного дешевле, поэтому подобную продажу трудно назвать выгодной. В результате продавец получит далее ко не полную сумму, и на нее будет крайне сложно купить равноценное жилье. Кроме того, придется оплачивать многоступенчатые услуги агентства и государственные пошлины за каждый этап продажи.

Сделки с неприватизированным жильем – это всегда риск, так как арендатор не имеет многих прав и возможностей, которые есть у собственника. Намного надежнее сначала приватизировать жилье по закону, а уже потом его продавать или использовать любым другим образом.

Как купить квартиру без риска, вы узнаете из видеоматериала:

Как приватизировать квартиру

Для того чтобы приватизировать квартиру, в которой вы проживаете, соберите следующие документы:

• Документ, который устанавливает ваше право на проживание конкретно в этой квартире. Это может быть ордер на вселение в данную квартиру, либо договор ее социального найма;
• Технический паспорт квартиры. Данный документ предоставляется органами БТИ и содержит в себе схематическое изображение вашей квартиры, а также различную техническую информацию о ней, такую как общая и жилая площадь, материал стен и перекрытий и так далее;
• Кадастровый паспорт на квартиру. Данный документ предоставляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
• Если у вас ведется домовая книга, то потребуется предоставить выписку из нее. В данной выписке должна быть представлена полная информация о том, кто прописан в квартире, которую вы хотите приватизировать;
• Справка из единого государственного реестра недвижимости. Данный документ выдается территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
• Если вы состоите в браке, то потребуется предоставить свидетельство о его заключении;
• Выписку из лицевого счета квартиры, планируемой к приватизации. Данная выписка должна подтвердить факт отсутствия у вас задолженности по квартплате. В противном случае, вам могут отказать в праве на приватизацию данной квартиры;
• Документ, удостоверяющий вашу личность, а также личности всех прописанных в квартире граждан. Под такими документами, чаще всего, понимается общегражданский паспорт, а для малолетних детей — свидетельство об их рождении;
• Финансовый документ, который подтвердит факт оплаты вами соответствующих государственных пошлин.

Как продать муниципальную квартиру?

Способ №1.

Этот способ очень рискован – применять его целесообразно только в случае, если между покупателем и продавцом сложились доверительные отношения (отсутствует риск одностороннего нарушения соглашений).

Алгоритм действий следующий: в муниципалитет подается запрос о прописке третьего лица. Если после рассмотрения заявления принимается положительное решение, то покупателя прописывают в квартире. Продавец выписывается после получения денег (снимаются с прописки и остальные жильцы, если таковые имеются). В результате арендатор остается единственным, кто прописан, и он может подать запрос в департамент жилищной политики на подписание договора социального найма уже от своего лица. Если со стороны наймодателя не возникнет возражений, то у квартиры появится новый арендатор. Если свои права на приватизацию он или кто-то из членов семьи еще не использовали, то после прохождения процедуры жилплощадь станет полновластной собственностью.

Риски при смене нанимателя очень высоки. Один из них – возможность выписки нового жильца продавцом сразу после получения денег. Законом закреплено право требовать в судебном порядке выселения временного жильца, если тот отказывается сделать это самостоятельно. Помимо самого продавца обратиться в суд могут члены его семьи, проживающие в квартире.

Способ №2.

Эта схема подразумевает участие риелторов, имеющих в своем распоряжении «буферный» жилой фонд и готовых предоставить сторонам свои услуги. По доверенности АН оформляет на покупателя приватизированное «буферное» жилье. После этого осуществляется обмен – он не запрещен законом. Арендатор муниципальной недвижимости выписывается и оформляет прописку в «буферной» квартире, принадлежащей АН, а покупатель обращается в жилищный департамент для составления нового договора социального найма. Препятствий в оформлении документов возникнуть не должно. Затем продавец выписывается из «буферной» квартиры («дарит» или «продает» ее АН и получает деньги). В итоге все стороны остаются при своих интересах – агентство получает денежное вознаграждение (около 5% от суммы сделки), продавец – деньги, покупатель – жилплощадь, которую он затем может приватизировать (если уже не использовал такую возможность).

При обмене муниципального жилья количество снятых с регистрации и прописанных в другой квартире людей должно совпадать

Отдельное внимание уделяется детям – на их долю должно приходиться не меньшее количество квадратных метров, чем было в предыдущем доме. Если это правило не соблюдено, то сделка будет оспорена

Не допускается обмен, если:

• в результате него жилищные условия одной из сторон серьезно ухудшаются (этот момент стоит учесть при выборе «буферного» жилья);
• муниципальная квартира относится к специальному фонду.

Если у регистратора возникнет подозрение в том, что сделка носит фиктивный характер, будет получен отказ.

Сделка, подразумевающая продажу муниципального жилья, не приветствуется наймодателем, поэтому выявление факта получения денег повлечет крайне неприятные последствия – вопрос будет рассматриваться судом и решение со 100%-ной вероятностью окажется не в пользу ответчика.

Продажа через обмен

Любой человек, у которого есть неприватизированная квартира, возможно часть в коммунальной квартире, по договору обмена может найти человека, которому данное жилье подойдет. Сделка обмена неприватизированного жилья законна и ее процедура четко прописана в законодательстве. Сейчас есть ряд организаций, которые занимаются именно такой деятельностью. У них, как правило, есть «запасное» жилье, при помощи которого и происходит данный обмен.

Суть схемы в следующем:

1. Человек, который желает приобрести неприватизированную квартиру, покупает у агентства подставное жилье. Разумеется, покупка проходит исключительно по документам. Будущий «владелец» того жилья, как правило, его даже не видит.
2. Подставную квартиру обменивают на неприватизированную. Эта сделка совершенно законна.
3. У покупателя в собственности неприватизированная квартира, а у ее бывшего владельца — подставная. Он продает подставную квартиру обратно агентству и получает деньги.

После того, как обмен будет произведен, новый владелец жилья может смело прописываться в квартире.

Но, к сожалению, не все так гладко. Мнения о правомерности совершаемых сделок разделились, и многие люди считают данную сделку незаконной. С точки зрения продавца, это очень удобно. Он получает финансовую выгоду от того жилья, которое не является его. Отрицательным в данной сделке будет то, что факт передачи денег, либо установленной стоимости не будет нигде прописан.

Соответственно, для того, чтобы не стать в данной ситуации пострадавшей стороной от рук мошенников, необходимо прибегать к помощи фирм, которые на рынке недвижимости уже давно.

О чем нужно помнить:

при совершении сделок с недвижимостью не нужно забывать об осторожности. При подписании документов необходимо с ними внимательно ознакомиться и лучше если ознакомление будет проводить профессиональный независимый юрист.
договор, заключенный в данном случае — договор обмена

Его недействительность можно объявить в течение года с момента совершения сделки.

Если перед нами встанет вопрос о законности продажи неприватизированной квартиры, то здесь можно поступить абсолютно законным способом. После того, как решено, продать подобного рода жилье, необходимо подыскать человека, который у вас его купит. Человек, желающий это сделать должен выяснить возможность совершения сделки по приватизации, а затем уже соглашаться на заключение договора.