Покупаем и переуступаем права на аренду земли

Переуступка права

Все вышесказанное о первичной аренде будет касаться нового арендатора после перехода к нему права аренды на основании договора уступки. К нему перейдут все права и обязанности по первичному договору аренды.

Что происходит при субаренде

При субаренде основной арендатор предоставляет за плату арендуемый им самим ЗУ во временное пользование некоторому третьему лицу (субарендатору). Такая сделка может заключаться только с разрешения владельца ЗУ. Разрешение на субаренду обычно выдается при условии перечисления доли субарендной платы в пользу собственника земли.

Всю ответственность по первичному договору перед основным арендодателем несет основной арендатор, даже когда в субаренду передан полностью весь участок.

Субарендатор делает регулярные отчисления в пользу арендатора в сумме, указанной в субарендном договоре.

Что происходит при переуступке

При переуступке арендатор полностью отказывается от притязаний на пользование земли и делегирует свои права и обязанности по действующему договору новому арендатору.

С началом действия соглашения о переуступке у бывшего нанимателя ЗУ все договорные отношения с арендодателем прекращаются. У нового же арендатора они, соответственно, возникают.

Сведения о переуступке права поступают арендодателю в порядке уведомления. Это применяется, если в договоре нет других связанных с переуступкой условий. При этом в согласии собственника нет необходимости. Уведомление производится уже после начала действия переуступки. Но арендатор должен убедиться, что уведомление получено.

Бывший арендатор вправе получить отступные за отказ от аренды участка. В отличие от субарендных платежей, этот платеж является единовременным и единственным. Размер его устанавливается по договоренности сторон.

Образец типового договора переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы оформить договор правильно, естественно потребуется вписать в него все необходимые пункты. Вот они:

Паспортные данные;
Описание порядка передачи прав;
Предмет сделки;

В том случае, если существует задолженность, связанная с уплатой аренды со стороны старого пользователя, то важно описать способ ее погашения;
Справки из реестра прав, которые станут подтверждать отсутствие ограничений. Ведь земля не должна быть заложена, или находиться в судебном споре;
Заранее следует решить вопрос, связанный с условиями и размером оплаты арендной земли

Здесь стороны самостоятельно приходят к обоюдному решению, например, всегда возможно, вносить одноразовый платеж, или же оплачивать ежемесячно;
В случае необходимости, всегда возможно и вовсе наделить уже нового арендатора дополнительными обязанностями;
Дата составления и подписи.

Важно отметить, что такой документ позволит только лишь пользоваться исключительно земельным наделом, право распоряжения остается только у владельца. Нельзя не отметить, что передавать, возможно, те права на землю, присутствовавшие исключительно со стороны арендатора, так как нельзя передавать того, чего и вовсе нет в природе

Нельзя не отметить, что передавать, возможно, те права на землю, присутствовавшие исключительно со стороны арендатора, так как нельзя передавать того, чего и вовсе нет в природе.

Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю

Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение. Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).
Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме

Важно отправить письмо с отметкой о вручении

Бланк

Образец представлен в формате ворд. Сразу после скачивания можно вписать сведения и распечатать его. Также можно заполнить пустой бланк от руки.

Пример заполнения

Шапка документа заполняется двумя сторонами соглашения — для физических лиц нужно указать паспорта и ФИО, для юридических — название компании, лицо, представляющее её интересы и документ, дающий полномочия выступать от организации.

Основной текст о переуступке гласит о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. Главными пунктами можно выделить:

отсутствие задолженности по арендной плате;
гарантия юридической чистоты сделки и низкие риски;
срок аренды и платежи от нового нанимателя должны поступать только после официального оформления настоящего соглашения;
оплата регистрации в Росреестре оговаривается в рамках бланка.

Подписав соглашение прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменении арендатора. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
договор аренды (заверенная нотариусом копия);
кадастровый паспорт участка;
письменное согласие собственника земли (если требуется);
квитанция об оплате госпошлины;
справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

дата заключения договора;
реквизиты участников сделки;
сведения об арендуемой земле;
арендная плата;
условия расторжения сделки;
сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Договор переуступки права аренды земельного участка

Ключевое требование к такой сделке – соблюдение всех пунктов исходного договора о земельной аренде. Пункты соглашения должны полностью соответствовать тем, что определили собственник участка и первоначальный наниматель.

Закон регламентирует особенности переуступки в ст. 615 Гражданского Кодекса РФ и в ст. 22 Земельного Кодекса РФ.

Сторонами соглашения при переуступке аренды становятся первоначальный наниматель земли и третье лицо.

Важно! Предыдущий договор с владельцем земли по-прежнему сохраняет законную силу. Владелец вправе запретить передачу земли иному лицу, досрочно прекратить действие договора или повысить арендную плату

В оформлении документов по переуступке собственник непосредственного участия не принимает

Владелец вправе запретить передачу земли иному лицу, досрочно прекратить действие договора или повысить арендную плату. В оформлении документов по переуступке собственник непосредственного участия не принимает.

Договор составляют после осмотра земельного надела и обсуждения всех нюансов предстоящего соглашения. В документе должны быть зафиксированы такие данные:

информация из паспортов участников сделки (при составлении соглашения между физическими лицами);
полная информация о земельном наделе – его местоположение, площадь, кадастровый номер;
правомочия и обязанности сторон при заключении нового арендного соглашения;
если у предыдущего нанимателя имеется задолженность по оплате, то необходимо прописать ее точную величину и порядок ее погашения;
документ, подтверждающий наличие или отсутствие обременения на владение земельным участком, каких-либо ограничений, залога или судебных разбирательств относительно участка земли;
правоустанавливающие документы на конкретный земельный участок, ставшие основанием для заключения нового арендного соглашения;
порядок внесения платы за пользование землей. Денежные средства могут перечисляться раз в месяц, в квартал или в виде единовременной выплаты. Допустимы и иные варианты перевода денег;
оговаривается период, в течение которого соглашение будет действительным. Этот срок не может превышать срок первоначального договора аренды;
информация о целевом назначении земельного надела;
дополнительные сведения, которые стороны пожелают внести в документ;
особенности процедуры возврата земельного участка;
дата составления документа;
подписи участников сделки.

Образец подобного договора между физлицами можно скачать здесь Образец договора между юридическими лицами скачиваем здесь

Имейте в виду! Документ необходимо заверить в нотариальной конторе.

Дополнительные пункты соглашения, которых не было в первоначальном документе, необходимо согласовать с собственником земли. Вся информация в договоре должна быть изложена грамотным юридическим языком в соответствии с принятыми законодательством нормами.

Арендатор вправе действовать через своего официального представителя. Для этого необходима нотариально заверенная доверенность. Советуют детально прописать в ней правомочия доверенного лица.

Запрет на такое мероприятие

Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:

Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.

Как оформить сделку

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
Подтверждение постановки на учет в налоговой;
Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
Оригинал и копии договора аренды;
Кадастровая карта надела;
Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Согласие и заявление

Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.

Данная бумага направляется арендодателем в адрес арендатора. По сути, собственник земли отвечает на вопрос съемщика о возможности уступить участок другому лицу.

В прикрепленном файле Вы найдете бланк для составления согласия на переуступку прав аренды земельного участка.

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка

Образец договора

Соглашение составляется письменно и при желании сторон удостоверяется нотариусом. На нем ставятся подписи всех заинтересованных сторон, а также печати, если в сделке задействованы юридические лица.

Главное правило при составлении договора переуступки – его содержание не должно противоречить пунктам договора аренды.

К договору подшиваются все дополнительные документы (соглашения, пояснения). Они также должны быть подписаны и завизированы.

В тексте договора непременно должны быть обозначены следующие аспекты:

Реквизиты участвующих в сделке сторон;
Дата оформления переуступки;
Сведения о предмете договора, то есть участке;
Сроки. Период, выделяемый на пользование землей новым арендатором, не должен превышать изначально установленного;
Арендная плата. Ее размер должен быть таким же, как в основном договоре аренды;
Условия расторжения сделки.

Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка вы можете здесь. Также эти документы ниже доступны для просмотра.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка

Регистрация документа

Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физлицом.

Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:

Заявление;
Паспорт;
Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
Правоустанавливающие документы на землю;
Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
Два подписанных варианта договора о переуступке;
Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
Согласие залогодержателя (в случае, когда участок переходит в залог).

Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:

Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.

Госпошлина за переуступку

Размер госпошлины за переуступку прав аренды земельного участка определяется по таким же правилам, что и при отчуждении имущества. Сумма будет значительно варьироваться, отталкиваясь от того, кем являются стороны сделки.

Когда переуступка происходит между физлицами, пошлина равна 2 000 рублей (сумма делиться на всех участников данной сделки).
Юрлица выплачивают 22 000 рублей. Сумма также делиться между сторонами договора;
Когда договор оформляется между гражданином и предприятием, первая, из указанных сторон, выплачивает 2 000 рублей, вторая – 22 000 рублей.
Юрлица, заключающие договор с государством или муниципалитетом, платят госпошлину в размере 22 000 рублей.
Физлица, вступающие в сделку с государством, уплачивают 2 000 рублей.
Иногда в сделке участвует государство (субъект, муниципалитет), юрлицо и физлицо. Первая из перечисленных сторон освобождается от пошлины, вторая выплачивает 22 000 рублей, разделенные между представителями, а третья – 2 000 рублей.

Пошаговая инструкция заключения соглашения

Немаловажно при заключении указанного договора обратить внимание на то, как оформить уступку права аренды земли. Рассмотрим подробнее

Существующий метод перехода полномочий к новому арендатору предоставляет возможность сохранить основной подписанный с собственником договор аренды и оформить новый согласно дополнительно разработанного приложения к основному документу.

Очень часто граждан интересует вопрос о том, как переуступить право найма земельного участка. Вся процедура составления договора и оформления документов включает такие действия:

Арендатор, в пользовании которого находится земельный надел, при передаче права аренды приглашает на участок собственника, а также лицо изъявившее желание воспользоваться возможностью аренды земли.
Владелец земельного участка дает устное согласие на переуступку прав или отказывает арендатору в его намерениях.
При получении согласия собственника и ознакомлением со всеми требованиями, правами и обязанностями третье лицо подтверждает или не соглашается на переуступку полномочий пользования землей.
После получения согласия всех сторон, арендатор вместе с новым пользователем земельного участка составляют договор. По согласию собственника в первый основной документ могут быть внесены изменения.
Договор о переуступке заверяется нотариусом.
С юридически заверенного у нотариуса документа снимаются копии.
Заверенный и подписанный двумя сторонами договор предоставляется участниками сделки для его регистрации в кадастровые органы.
После обращения в кадастровое бюро производится оплата госпошлины, оригинал или копию передают в кадастровый отдел (о размере госпошлины за аренду ЗУ и регистрацию договора в Росреестре мы рассказывали в отдельной статье).

Из отдельных публикаций наших экспертов вы сможете узнать об аренде сельскохозяйственных земель, а также о том, как можно взять в аренду лесной участок.

Стоимость оформления договора

Стоимость оформления договора переуступки аренды определяется согласно правилам отчуждения имущества и будет зависеть от статуса сторон, участвующих в сделке:

Совершаемая среди физических лиц сделка будет оцениваться в размере 2000 рублей. Указанная сумма делится поровну между двумя участниками соглашения.
Заключающие соглашение юридические лица уплачивают в государственную казну 22000 рублей, стороны также разделяют указанную сумму между собой.
При заключении договора между предприятием и физическим лицом, первая сторона вносит сумму 22000 рублей, для второй размер равен 2000 рублей.
Юридические лица, вступающие в сделку с муниципалитетом или государством, уплачивают в казну 22000 рублей.
Физические лица, совершающие сделку подобным образом, оплачивают пошлину размером 2000 рублей.

Справка. Иногда сделка может заключаться между государственными структурами, физическим и юридическими лицами. Государственные структуры освобождаются от уплаты пошлины, физические лица вносят в казну 2000 рублей, а юридическая сторона 22000 рублей.

Государственная регистрация

Для осуществления регистрации соглашения необходимо наличие следующих документов:

заявление арендатора о желании передать участок согласно переуступке;
копия нового договора аренды, заверенная у нотариуса;
оригинал, а также копия, предварительно снятая с кадастрового паспорта земельного надела;
оригинал или копия квитанции оплаты госпошлины;
несколько экземпляров подписанного сторонами договора переуступки.

При оформлении крупной сделки арендатору важно заручится согласием на аренду второго супруга и заверить документ у нотариуса. Это поможет избежать недоразумений при возможном оспаривании соглашения

Различия в заключении между физическими и юридическими лицами

Заключаемые юридическими лицами соглашения по переуступке отличаются от договоров с физическими лицами перечнем и разновидностью предоставляемых для совершения сделки дополнительных документов, на основании которых будет осуществляться регистрация соглашения.

Различия касаются также сроков регистрации соглашений, где для проверки законности предоставленных юридическим лицом документов потребуется дополнительное время. В остальных случаях процедура оформления будет оставаться для участников сделки неизменной.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Законодательная база

Казалось бы, все отношения определены, заключен договор аренды, но арендатора что-то не устраивает, и он не может в полной мере реализовать свои законные права от аренды.

Любые земельные отношения регламентируются ЗК РФ, а статьей 22 определены права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений, арендатор имеет право:

Передать свои права, определенные арендным договором, третьему лицу, в том числе для:
- для исполнения залоговых обязательств;
- обеспечительного взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов;
- в виде пая, предусмотренного для участия в строительном кооперативе;
- для оформления субарендного договора на часть арендованной земли;
Все эти действия с землей арендатор вправе проводить без получения согласия собственника земли, но в пределах срока договора. Новый арендный договор с владельцем участка не заключается, но все права и обязанности перекладываются на нового владельца, за исключением передачи земли как залогового имущества.
Важным условием для заключения арендного договора считается установленная арендная плата – ст. 65 ЗК РФ. В ней даны определения о сроках внесения, ее размерах. Все эти показатели отображают в договоре. Если арендуется земля у государства, то условия предоставления участков в аренду, сроки и размер ставки определяются местной властью.
Также права и обязанности арендатора закреплены в Гражданском Законодательстве, в ст. 615 пункте 2: у арендатора есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.

Понятие об аренде ЗУ

Переуступка – сделка, производная от первичного договора аренды, при совершении которой у ЗУ появляется новый арендатор.

Поэтому для понимания переуступки сначала следует рассмотреть понятие аренда.

Собственник может как сам использовать участок, так и передавать его в аренду с целью извлечения прибыли.

Договор аренды – это соглашение, письменно закрепляющее права и обязательства сторон при временном и возмездном использовании земли, являющейся предметом аренды. Стороны соглашения именуются арендодатель (владелец) и арендатор (временный пользователь).

Стороны договора

Арендный договор совершается между:

властными органами и юридическими или физическими лицами;
двумя юр. лицами;
двумя физ. лицами;
юр. лицом и физ. лицом.

Иногда арендатор или арендодатель могут быть представлены множественностью лиц.

Предмет аренды

Участок, передаваемый в аренду, четко и детально описывается в договоре. Называют все его идентифицирующие признаки, как-то:

адрес местоположения участка или указание направления и расстояния его до объекта, являющегося ориентиром;
уникальный номер в кадастре;
земельная категория;
площадь;
наличие строений, сооружений;
наличие любых ограничений/обременений.

Условия договора

В документе прописывают главные регламентирующие пункты:

как может арендатор использовать ЗУ;
стоимость аренды и порядок оплаты;
срок действия;
права и обязанности при арендных отношениях;
степень ответственности и разрешение споров.

Цена договора

Величина платы за использование ЗУ устанавливается одним из перечисленных способов:

по итогам торгов;
исходя из кадастровой стоимости с применением корректировочных коэффициентов;
при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы;
при достижении согласия сторон.

Срок договора

С учетом срока действия соглашение причисляется к краткосрочным (менее одного года), к долгосрочным (от одного года) и к неопределенным по сроку.

Передача ЗУ

Согласно ст. 556 ГК РФ, ЗУ передается во временное пользование по передаточному акту с подробным описанием его состояния. В современных договорах в качестве приложения к акту стали использовать фотоматериалы.

Вступление договора в силу

Начало действия документа приходится на день его подписания. Исключение составляет договор со сроком аренды от одного года. Действие такого договора начинается с даты госрегистрации.

Учитывая, что земельные правоотношения чаще всего носят продолжительный характер, практически все договоры аренды регистрируются.

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Скачайте

Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 606 hits)

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка

Под переуступкой прав арендатора понимается передача прав третьему лицу, который становиться основным арендатором. В большинстве случаев такая переуступка осуществляется при продаже строений, находящихся на арендованной земле. И исполнить это действие можно без собственника участка, но его необходимо уведомить о новом арендаторе путем письменного уведомления.

Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Кроме того, передача прав допускается также в таких ситуациях:

Наниматель не имеет возможности уплачивать арендную стоимость, но при этом завершение обязательств касательно земельного надела ранее срока действия договора не предусмотрено.
Собственник земельного надела (арендодатель) принимает решение передать право аренды на земельные ресурсы другому пользователю или организации. Мотивировать свое решение он может любыми обстоятельствами.
Арендатор утратил необходимость в пользовании земельными ресурсами, однако не вправе расторгнуть договор аренды ранее установленного в договоре срока, так как в документе отсутствует пункт о досрочном прекращении арендных обязательств.

В каких случаях невозможно переуступить права арендатора?

Если в арендном договоре не прописано право переуступки третьим лицам.
Если земли отнесены к сельскохозяйственному назначению, но на них проводится строительство жилых зданий. Чтобы права переуступки наступили в этом случае, следует изменить целевое предназначение земли, взятой в аренду.
При самовольном строительстве зданий, на которые не получены разрешительные документы или в случае возведения жилых комплексов не удовлетворяющие строительных и градостроительным нормам.
Если в отношении арендованной земли заведено гражданское или уголовное дело, и на нее наложен запрет на любые действия судом.
Наличие долга за аренду является препятствием для переуступки прав.

Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Процедура переуступки регламентируется положениями ст.615 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ, где обозначены варианты передачи прав аренды на землю. Стоит отметить, что временной промежуток, выделенный для переуступки, не может быть большим, нежели срок аренды, обозначенный в соглашении. Если передача прав и обязанностей касательно пользования земельными ресурсами составляет менее 5 лет, при оформлении сделки не требуется личное присутствие владельца надела. Если срок превышает 5 лет, тогда потребуется официально уведомить владельца, получить его согласие на сделку. Без письменного документа, подтверждающего согласие собственника, процедура не может быть осуществлена.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

Не нужно заключать новый договор найма;
ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

могут появиться скрытые недостатки территории;
собственник может продать землю;
иногда требуется согласие собственника;
при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Заключение соглашения

Для переуступки прав стороны должны оформлять соглашение, которое составляется с учетом требований действующего законодательства. Прежде всего, стороны проводят переговоры. Предварительная договоренность должна касаться основных условий будущей сделки. Затем составляется проект соглашения.

В тексте должно быть указано следующее:

Дата и место заключения соглашения.
Сведения о сторонах сделки – ФИО людей либо название юридических лиц, документы, подтверждающие полномочия сторон.
Предмет договора. В данном случае это будет переуступка права аренды на земельный участок. В этом разделе указывается подробное описание территории – её площадь, границы и место расположения, возможность ИЖС и др.
Порядок передачи прав.
Стоимость сделки и способ расчета.
Права, обязанности и ответственность сторон.
Банковские реквизиты и подписи участников.

Для оформления соглашения можно использовать обычную офисную бумагу либо бланк, изготовленный типографским способом. Текст заполняется от руки или с использованием технических средств печати. Договор должен быть заверен печатями участников сделки, если таковые имеются в наличии.

Уступка права аренды земельного участка