Как быстро и выгодно продать квартиру

Выбор подходящего жилья

Опытные риелторы советуют при поиске жилья обращать внимание на объявления, публикуемые в печатной прессе. Несмотря на эру интернета есть еще много граждан, которые предпочитают всемирной паутине газеты

Но, и о сайтах с бесплатными объявлениями забывать не стоит, там можно найти довольно много интересных вариантов, правда, чтобы выйти напрямую на собственника нужно перебрать не один десяток постов.

Еще один способ как обойти риэлтора при покупке: если вас интересует какой-то определенный район расклейте на информационных щитах около подъездов конкретных домов напечатанные объявления.

Совет: Чтобы ваше объявление не затерялось на фоне остальных, придайте ему оригинальную яркую форму и тщательно продумайте текст

Люди, входящие в подъезд, редко целенаправленно останавливаются, чтобы прочитать такие доски и заостряют внимание только на информации, которая сама бросается в глаза

При поиске подходящих вариантов учитывайте, что:

1. Консьержи – люди, которые знают о вверенном им подъезде и людях, там живущих, практически все, поэтому поинтересуетесь у них о своих будущих соседях прежде чем начинать оформление сделки;
2. Если продавец настаивает на срочной сделке, не торопитесь и внимательно проверьте подлинность и наличие у него на руках всех необходимых документов прежде чем оформлять покупку квартиры без риэлтора;
3. Никому из продавцов не рассказывайте сколько свободных денег у вас имеется, эта информация порядочному человеку ни к чему, а вот мошенник обязательно придумает где и как вас обмануть;
4. Если стоимость квартиры из объявления на сайте или в газете на 20-30% дешевле большинства остального продаваемого жилья, это должно насторожить покупателя. Это уловка риелторов, которые пытаются найти нового клиента. В результате окажется, что квартира только что была продана и вам предложат рассмотреть другие отличные предложения, правда уже по обычной рыночной цене.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры

Договорившись о просмотре понравившегося варианта, будьте готовы изучить все нюансы продаваемого жилья. Специалисты советуют осматривать помещение в дневное время суток, естественное освещение поможет разглядеть малейшие дефекты внутренней отделки, такие как неровность стен или полов.

Обязательно проверьте работу всех систем коммуникаций:

• Холодное и горячее водоснабжение,
• Освещение в каждой комнате,
• Температуру батарей (во время отопительного сезона).

Посмотрите в окна, не загораживают ли солнечный свет соседние строения и нравится ли вам вид за стеклом.

Инфраструктура, важный фактор, о котором часто забывают при выборе жилья, особенно если цена предложения привлекательна. Наличие в шаговой доступности продуктовых супермаркетов, школ, садиков, остановок общественного транспорта, платных и бесплатных парковок, банков, салонов красоты в будущем сильно упростит вам жизнь. А если всего этого поблизости нет, стоит задуматься, нужна ли вам такая квартира?

Особенности проверки участников соглашения или третьих лиц

Разбираясь, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно изучить репутацию продавца и третьих лиц. Если организация или человек находятся в розыске или на них заведено уголовное дело, получить информацию не составит труда. Если человек не выполняет обязательства по кредитам или является злостным неплательщиком, сведения также максимально просто обнаружить.

Знакомство с продавцом квартиры

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры, в первую очередь нужно изучить продавца недвижимости, найденного риелтором или самостоятельно. Предстоит установить личность человека и изучить его паспорт. Если лицо не выполняет обязательства по задолженностям, будет заведено исполнительное производство, чаще всего на имущество накладывают обременение. В результате заключать сделку купли-продажи нельзя. Дополнительно стоит выяснить, не находится ли продавец или риелтор в розыске или не фигурирует ли в качестве подозреваемого. Узнать сведения можно, воспользовавшись возможностями сайта ФССП.

Проверка третьих лиц

Лицо может столкнуться со сложностями, если имущество находится в долевой собственности, а также владельцами помещения являются несовершеннолетние дети. В сложившейся ситуации хозяин недвижимости не сможет реализовать квартиру без разрешения жены. Если доля в квартире принадлежит детям, обязательно потребуется получить разрешение органов опеки и согласие родителей. Выяснить перечень лиц, зарегистрированных в недвижимости, можно, ознакомившись с домовой книгой.

Проверка доверенного лица

Если продавец квартиры по какой-либо причине не может принять участие в сделке самостоятельно, он имеет право подключить к процедуре доверенное лицо. Однако эксперты советуют с подозрением относиться к подобным сделкам. Если планируется получение ипотеки, банк откажется выдавать денежные средства, если продавец самостоятельно не принимает участия в процедуре. Осуществлять покупку недвижимости через доверенное лицо стоит только в том случае, если личность хозяина известна, и он не находится в федеральном розыске, на помещение не наложен арест, а общая чистота купли-продажи сомнений не вызывает.

Видео

Проверка риелтора

Купля-продажа квартиры на вторичном рынке привлекает так называемых черных риелторов. Они могут продавать один объект несколько раз, обманом выманивать оригинал паспорта и заключать сделку, подставляя людей. Такие риелторы используют большое количество уловок. Поэтому эксперты советуют сотрудничать только с крупными агентствами.

Выбираем подходящий вариант

Покупка объекта недвижимости во многом зависит от финансовых возможностей покупателя. Кроме того, на выбор объекта покупки также влияют:

• количество комнат в квартире;
• расположение дома, где находится квартира;
• технические характеристики здания;
• этаж, на котором расположена квартира;
• наличие развитой социальной инфраструктуры.

Перед покупкой стоит выяснить ряд деталей, касающихся не только самой квартиры, но также дома и соседей. Основывая свой выбор лишь на стоимости, можно совершить большую ошибку, купив «проблемное» жильё, от которого отказались другие покупатели. Не стоит забывать, что слишком доступная цена квартиры должна иметь логичное объяснение. Если же его нет, нужно тщательно проверить всю документацию, историю квартиры, её технические характеристики, а также личность продавца.

Вторичка или новостройка

Вопрос, где лучше делать покупку, в новостройке или в старом доме, каждый покупатель решает самостоятельно. Покупка жилья на вторичном рынке имеет ряд особенностей по сравнению с приобретением квартиры в новостройке.

Преимущества покупки в новостройке следующие.

1. Стоимость жилья в доме, который ещё не введен в эксплуатацию, дешевле вторичного жилья на 10-25%. Дешевле всего покупка жилого помещения обойдётся на стадии котлована. Чем ближе к сдаче дома, тем дороже обойдётся квартира.
2. Покупателю жилья в новом доме не нужно беспокоиться о внутренних коммуникациях. Поскольку они новые, это избавляет от необходимости замены труб как минимум в течение 8-10 лет.
3. Многие квартиры в новостройках имеют открытую планировку. Это позволяет изменить расположение и площадь жилых комнат.
4. Социальное окружение в новых домах более однородное.
5. Поскольку продавцом квартиры является юридической лицо, строительная фирма, у покупателя будет меньше шансов столкнуться с мошенниками.

Преимущества покупки жилья на вторичном рынке выглядят следующим образом.

1. В отличие от новостроек, многие квартиры находятся уже в жилом состоянии, что не требует дорогостоящего ремонта.
2. При покупке уместен торг.
3. Новый владелец и члены его семьи могут прописаться в квартире сразу после заключения договора купли-продажи, тогда как при покупке жилья в новостройке это невозможно.
4. Инфраструктура вокруг дома более развита, чем в новых районах.

Кроме преимуществ, покупателю стоит также обратить внимание на недостатки каждого из вариантов покупки жилья, как в новостройке, так и на вторичном рынке

1. В новостройке труднее сразу определить недостатки строительства. В то же время, продавец вторичного жилья тоже может умолчать о недостатках своей квартиры, не желая упустить выгодную сделку.
2. Если дом не новый, вполне возможно, что спустя несколько лет после покупки, жильцов ждёт принудительное отселение из своей квартиры в связи с капитальным ремонтом всего здания.
3. Покупка жилья на раннем этапе строительства несёт риск того, что застройщик может обанкротиться до введения дома в эксплуатацию.

Принимая во внимание все указанные преимущества и недостатки, покупатель должен сам решить, какой вариант ему больше по душе – покупка жилья в новом или старом доме

Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание

Инструкция

Как купить квартиру без посредников? Первым шагом на пути приобретения недвижимости является сбор документации.

1. Справка, которую нужно взять в органах, осуществляющих техническую инвентаризацию. В ней указываются план здания по этажам и сведения о метраже.
2. Выписка из домовой книги. Получить ее можно в ЖЭУ. В ней указываются все лица, которые зарегистрированы в квартире.
3. Чтобы правильно оформить сделку, потребуется представить документы, устанавливающие права в отношении имущества. Сюда входит свидетельство, которое подтверждает, что у человека имеется право собственности в отношении недвижимости. Также бумаги, посредством которых можно проверить способ приобретения этих прав (договорная документация, свидетельство, устанавливающее право на наследство, платежные документы).
4. Для того чтобы вы могли убедиться в отсутствии обременений в отношении квартиры, потребуйте предоставить выписку из ЕГРП.
5. Нужно получить согласие супруга на заключение сделки.
6. Согласие должны выразить все лица, которые зарегистрированы в квартире или являются наследниками. Согласие оформляется в письменном виде.
7. Когда в квартире прописан ребенок, который не достиг 18-летия, нужно получить согласие на реализацию недвижимости у органов опеки.
8. Собственник должен представить справки о том, что он не имеет проблем с психическим здоровьем. Они выдаются психоневрологическим и наркологическим диспансерами.
9. Нужно приложить бумагу о том, что госпошлина уплачена.

Вся документация представляется в подлинном виде, чтобы сотрудники регистрирующих органов могли убедиться в достоверности сведений, предоставленных вами.

После этого происходит оформление сделки. В день, когда будет заключена сделка, все лица, которые фигурируют в договоре купли-продажи, должны лично присутствовать. Единственное исключение – когда человек действует через посредника. В таком случае должна быть надлежащим образом оформлена доверенность.

Все присутствующие лица должны иметь при себе документы, посредством которых удостоверяется их личность. Лучше, когда происходит покупка квартиры без риэлтора, чтобы присутствовал нотариус. Однако это необязательно. Функция нотариуса заключается в проверке подлинности документов, которые представили стороны, в их дееспособности.

Когда договор подписан обеими сторонами, нужно направиться в Росреестр и составить там заявление. Оно составляется в присутствии должностного лица указанного органа. Затем выдадут расписку о том, что документы получены для проведения экспертизы, носящей правовой характер, и дальнейшего регистрирования права собственности. Также указывается день, когда бумаги будут вам возвращены.

До того времени, когда вами будет получено свидетельство, все, кто зарегистрирован в квартире, должны выписаться и покинуть жилплощадь. В тот день, который обозначен в расписке, обе стороны должны прийти в Росреестр с документами, удостоверяющими их личность, и получить свидетельство, устанавливающее право собственности на недвижимость. В этот момент происходит переход прав от продавца к покупателю.

Для полного завершения сделки нужно подписать акт приема-передачи. Для этого нужно осмотреть квартиру и поставить подпись в акте, отражающем состояние недвижимости в данный момент. Тем самым вы дадите понять, что претензий к продавцу у вас нет. Можете отразить, что вы передали продавцу стоимость жилплощади, а он вам – ключи от нее.

Согласно законодательству, расчет вы можете произвести в любой момент – как до подписания договора, так и после. Деньги передаются в тот день, когда заключается сделка, но в договоре могут содержаться иные условия.

Рассчитаться вы можете как посредством наличных средств, так и безналичных. При осуществлении безналичных расчетов возможно использование депозита. В последнее время люди стараются все меньше рассчитываться наличными, что связано с большой развитостью мошенничества. Когда вы отдаете деньги на руки, то нужно взять расписку.

Шаг 2. Подготовка квартиры к продаже

Логично предположить, что для удачной продажи необходимо сделать так, чтобы недвижимость понравилась покупателю. Вот несколько простых шагов, которые способны многократно улучшить впечатление от вашего жилья.

Уборка в подъезде

Опыт агентств по недвижимости показывает, что покупатель начинает оценивать жилье, начиная с подъезда и коридора. Удачно для вас, если там чисто и светло, а лифт работает. Это сразу расположит клиента к сделке. Проблема в том, что каким бы дорогим и роскошным не был ремонт в вашей квартире, мало кому хочется жить с неадекватными соседями и делить с ними общее пространство.

Если с подъездом вам не особо повезло, стоит потратиться на минимальный ремонт. Достаточно будет покрасить и побелить стены. Всего пара тысяч рублей помогут вам гораздо быстрее продать жилье.

Вывоз вещей

Поставьте себя на место покупателя. Он хочет заплатить за квадратные метры, а не за старый хлам незнакомца. Кроме того, чем меньше в квартире будет мебели и других вещей, тем она визуально будет казаться просторнее, пустые квартиры продаются быстрее – это факт.

Взгляните на квартиру глазами незнакомца и с этой перспективы выносите все ненужные вещи: магниты с холодильника, старые книги и лыжи с балкона, ковры и бабушкину мебель. Можно продать все на Авито, раздать друзьям или родственникам, благотворительным организациям, а совсем уж старые и ненужные вещи смело выбросить.

Уборка в квартире

Устройте генеральную уборку с выбиванием оставшихся ковров, мойкой зеркал, стекол и всей сантехники. Не забудьте избавиться от пыли и старых пятен. Чем больше блеска вокруг, тем лучше для вас. Идеально, чтобы покупатель воспринимал вашу квартиру обезличено, как комнату в гостинице. Тогда его воображению легче будет начать работать и представлять себя и свою семью в этой обстановке.

Устранение мелких недостатков

Не нужно устраивать капитальный ремонт, поскольку ваш вкус и вкус будущего жильца могут кардинально отличаться. Чаще всего покупателям хочется заплатить меньше, а позже самостоятельно сделать ремонт. Продавец и владелец жилья же должен просто устранить самые заметные, но при этом небольшие недостатки. С хорошим ремонтом вы продадите недвижимость быстрее, но на цену это вряд ли повлияет.

Поднять стоимость за счет дорогого ремонта получится разве что в новостройках и люксовых квартирах. Для покупателя из среднего сегмента расположение квартиры, площадь и планировка гораздо более важны, чем отделка и мебель.

Если квартира условно нормальная, можно сделать минимальный косметический ремонт, который будет включать покраску батарей, дверей и окон, замену сантехники и поклейку нейтральных обоев. Замена старого паркета или линолеума на ламинат – это неоправданно дорого и сложно, то же можно сказать и о замене деревянных окон на пластиковые. В результате трубы не должны течь, стены и полы должны быть чистыми и ровными. Остальные заботы по облагораживанию лягут на плечи будущих владельцев.

Важно! Не стоит тратить на ремонт более 50 – 60 тысяч рублей, большие затраты попросту не окупятся. Если квартира старая и убитая, оторвите обои, плинтусы и линолеум и продавайте жилье с черновой отделкой

Можно заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять трубы и сантехнику. Это выгодно для вас и для покупателя: вы сможете улучшить внешний вид жилья и, как следствие, поднять цену, а покупателю ничего не придется самостоятельно ломать, при этом он получит готовую к ремонту квартиру

Если квартира старая и убитая, оторвите обои, плинтусы и линолеум и продавайте жилье с черновой отделкой. Можно заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять трубы и сантехнику. Это выгодно для вас и для покупателя: вы сможете улучшить внешний вид жилья и, как следствие, поднять цену, а покупателю ничего не придется самостоятельно ломать, при этом он получит готовую к ремонту квартиру.

Шаг 1. Оценка недвижимости

Стоимость квартир одного метража может варьироваться вплоть до 30 %, а это может стоить сотни тысяч рублей. На этом этапе вы можете прибегнуть к услугам профессионального оценщика. Потратите несколько тысяч рублей, но сведете риск продешевить на нет, еще и ускорите процесс продажи жилья. Также наличие профессиональной оценки позволит приобрести ваше жилье и людям, которые рассчитывают на ипотечные средства. Если для вас тратить деньги не вариант, давайте искать другие методы.

При формировании цены стоит учесть следующие факторы: метраж, размеры кухни и тип планировки, год и тип постройки, состояние жилья, наличие или отсутствие придомовой территории, развитость инфраструктуры, безопасность района и удаленность жилья от центра. Для проведения оценки узнайте в интернете, сколько стоят квартиры, похожие на вашу в этом же доме или хотя бы районе. Определите среднюю стоимость, на которую будете впоследствии ориентироваться.

Чтобы продать квартиру дорого, устанавливайте удобную для себя цену и ожидайте. Рано или поздно покупатель найдется. Но стоит учесть, что в этом случае процесс может растянуться на многие месяцы и даже годы.

Чтобы продать квартиру быстро, установите цену на 10 – 15 % ниже средней рыночной. Небольшое снижение цены вызовет увеличение спроса, но слишком большой демпинг может насторожить потенциальных покупателей.

Для проверки адекватности выставленной цены можно ориентироваться на количество звонков от потенциальных покупателей. Если телефон не умолкает, значит цена слишком низкая, можно немного повысить. Соответственно, если звонков очень мало, то у вас завышенные ожидания.

Как правильно оформить сделку самостоятельно?

При самостоятельном ведении сделки важно знать нюансы и особенности ее заключения. Допущение малейшей на первый взгляд ошибки способно привести к тому, что процедура затянется на длительный период либо будет признана недействительной

Поможет понять, как оформить покупку квартиры без риэлтора, инструкция. Она состоит из ряда этапов. Важно четко придерживаться данного алгоритма действий.

Пошаговая инструкция по покупке недвижимого имущества без помощи риэлтора приведена ниже:

1. проверка подлинности пакета документов;
2. заключение сделки купли-продажи;
3. оплата;
4. регистрация в Росреестре.

Для покупки квартиры без риэлтора потребуются такие документы:

• выписка из БТИ с информацией о площади и плане помещения;
• расширенная выписка из поквартирной книги. Дает сведения о том, кто прописывался и выписывался из жилья в течение последних лет. По закону все граждане перед продажей квартиры должны быть сняты с регистрационного учета;
• гражданский паспорт продавца. Проверить его подлинность можно в ГУВМ МВД;
• документ, подтверждающий право владения недвижимым имуществом. Это может быть дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования;
• письменное согласие супруги или супруга на реализацию квартиры;
• справка о дееспособности продавца. Медицинское подтверждение позволит избавить от появления в будущем проблемы с аннулированием сделки;
• нотариально заверенная доверенность. Требуется, если одна из сторон либо оба участника не могут присутствовать на сделке и поручают это своим представителям.

Все предоставленные продавцом бумаги должны быть подлинными, актуальными

Нужно изучить информацию, приведенную в документах, обратив внимание на дату их выдачи, наличие необходимых печатей и подписей

Договор купли-продажи составляется и подписывается в присутствии двух сторон или их доверенных представителей. Желательно, чтобы сделка происходила при нотариусе. Специалист проверит подлинность всех бумаг и зафиксирует законность проводимой процедуры.

В тексте договора купли-продажи должны присутствовать следующие сведения:

1. наименование документа;
2. паспортные данные двух сторон;
3. дата и место заключения сделки;
4. подробное описание предмета договора (адрес, количество комнат, общая площадь, состояние);
5. цена сделки (в цифровом выражении и прописью);
6. величина авансового и основного платежей;
7. подписи сторон.

После заключения договора производится передача денег покупателем продавцу. Аванс лучше отдать в наличной форме непосредственно в руки реализатору. Основную же сумму денег рекомендуется перевести на банковский расчетный счет продавца.

После того, как собственник недвижимого имущества получил оплату, можно приступать к переоформлению квартиры на нового владельца. Осуществляется это в Росреестре. Необходимо с пакетом документов и заявлением обратиться в данную государственную организацию.

В комплект бумаг входит следующее:

• гражданские паспорта двух сторон сделки;
• договор купли-продажи;
• акт передачи жилого объекта;
• квитанция об оплате госпошлины;
• кадастровый паспорт.

Дополнительно сотрудники Росреестра могут потребовать предоставить и ряд других документов. Подать заявление также можно через Многофункциональный центр.

Данная структура является посредником между Росреестром и гражданами страны. Организация функционирует в режиме единого окна. График работы удобен для многих занятых лиц. Прием документов проводится быстро. Не нужно выстаивать долгую очередь к специалисту. На прием к сотруднику МФЦ записываются предварительно.

Новое свидетельство собственности оформляется в течение пяти рабочих дней после подачи заявления. С этого момента покупатель обретает полное право распоряжаться квартирой (проживать в ней, сдавать в аренду, завещать, дарить, продавать).