Переезд по программе реновации

Дома построенные по программе реновации

Комфортные дома по реновации, купить квартиры в которых планируют москвичи, несомненно отличаются качеством постройки и отделки. Они находятся под контролем правительства Москвы. Всего в программу реновации было включено более 5 тысяч таких домов. В основном участники программы получат новые квартиры в своих районах и округах. Реновация на данном этапе происходит во всех округах столицы. За последние месяцы у москвичей выросло доверие к программе по переселению. Происходящая реновация вселила уверенность у людей в возможности замены ветхого жилья на новое и комфортабельное.

Также вырос спрос на квартиры в домах, которые подлежат сносу. Так «хрущевки» за последний год подорожали на 25%. Хотя такое приобретение можно назвать рискованным вложением средств. Не многие хотели бы переезжать из нажитой квартиры с ремонтом и зеленым двориком, на верхние этажи небоскребов на оживленной автотрассе.

Риски и особенности при покупке квартиры в доме под реновацию

Однако покупка квартиры в доме «под снос» имеет и свои недостатки. Вот, о каких нюансах и тонкостях необходимо помнить потенциальному приобретателю:

1. Квартиры в новостройках массового сегмента стоят дешевле, чем квартиры в «хрущевках». Если человек купит недвижимость еще на этапе строительства, то это будет для него выгоднее и проще, нежели приобретение недвижимости в пятиэтажке.
2. Программа реновации все еще находится на этапе разработки, обсуждения и согласования. Это значит, что никто не сможет дать вам никаких точных прогнозов и однозначных гарантий. Сегодня дом включен в список по обновлению жилищного фонда, – а завтра его уже исключили из этого перечня. Сегодня программа реновации идет полным ходом, – а завтра она уже «свернута» по причине банкротства, кризиса и т.д. В этих случаях вы рискуете остаться без нового жилья.
3. Снос пятиэтажки и процесс переселения жильцов может затянуться на долгие годы. Именно поэтому столичное правительство уточняет: мероприятие по обновлению жилищного фонда призвано улучшить положение тех, кто в течение длительного времени проживает в старых и ветхих домах. Попытка Покупателя спекулировать жильем в «хрущевке» может обернуться для него полным провалом.
4. Новое жилье может расположиться в неудачном месте. Особенно это касается Новой Москвы и Зеленограда. Здесь расселение планируется уже не в рамках района, а в рамках целого округа. Т.е. пятиэтажка находится в одном месте, а новостройка будет находиться в совершенно другом месте. И никто не даст гарантий, что новое место окажется хорошо обустроенным и комфортным. Например, там могут иметься все необходимые социальные объекты (школы, поликлиники, детские сады и пр.), вот только сама зона окажется неспокойной, промышленной, загрязненной.
5. На исходную квартиру наложены ограничения или обременения, что помешает вам принять участие в программе реновации. Сведения об ограничениях и обременениях недвижимости можно получить из выписки ЕГРН.
6. Если впоследствии вы захотите продать квартиру в пятиэтажке, то вам придется уплатить с выручки НДФЛ в размере 13%. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ и п. 1 ст. 224 НК РФ, такой налог уплачивают все собственники, которые после покупки недвижимости владели ею меньше 5 лет.
7. Если вы решите провести в исходной квартире капитальный ремонт, то при переселении эти деньги не будут возмещены вам ни в каком виде. Т.е. вам и вашей семье придется либо жить в имеющихся условиях, либо обустраивать жилье в «хрущевке» за свои сбережения без возможности их вернуть.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Приобретение сносимого и расселяемого жилья – рисковое мероприятие, которое Покупателю придется осуществлять на свой страх и риск. Этот вариант рекомендуется рассматривать только в том случае, если у вас уже есть крыша над головой, и вы просто хотите вложить свои средства в какой-либо актив. Если деньги окупят себя, и вы получите улучшенное жилье – хорошо, а если в процессе сноса и расселения возникнут непредвиденные проблемы – не страшно, ведь у вас хотя бы будет место для жизни.

Можно ли по программе реновации получить однокомнатную квартиру вместо коммунальной комнаты?

Основной особенностью программы реновации является тот факт, что переселение граждан осуществляется в новые многоэтажные дома, расположенные в тех же районах, в которых они проживали в своей старой квартире.

Приобретение квартиры под реновацию является замечательной возможностью улучшения жилищных условий и получить красивую и просторную квартиру. Приятным бонусом оказывается тот факт, что для новых микрорайонов характерны хорошо обустроенные придомовые территории и улучшенную инфраструктуру. Обычно в шаговой доступности имеется все необходимое для комфортного проживания: детские сады, школы, магазины, остановки общественного транспорта и многое другое.

Некоторые граждане решили приобрести комнаты в домах, подлежащих сносу, с целью получить за них однокомнатные квартиры. Возможно ли это? Эксперты утверждают, что да.

Они утверждают, что если гражданин владеет комнатой в доме, предназначенном для сноса, он может получить отдельную квартиру. Это правило касается только комнат в квартирах коммунального заселения. В итоге, гражданин получит квартиру-студию.

Какие существуют риски для покупателя?

Как и любая сделка, программа имеет определенные риски. Чем же рискует человек, покупая жилье в доме под снос в Москве?

Отсутствуют четкие правила переселения. Никто не знает, в каком районе будет находиться его новый дом. Это может быть спокойный район или промышленная зона. Также существует риск переселения в новостройку на окраине города. Пока что у граждан нет возможности застраховать себя от переезда в неподходящий район.

Можно потерять деньги. Несмотря на то, что программа реновации имеет определенные финансовые выгоды, все-таки имеется небольшая вероятность потери денег. Это возникает в тех случаях, когда старый дом находится в более престижном районе, нежели новостройка. Подобные ситуации являются редким исключением. Но если по факту новое жилье стоит дешевле, нежели старая двушка в хрущевке, денежная потеря будет незначительной.

Срок переселения. Все участники программы должны быть переселены одновременно, но в реальности такое не случается: одни переезжают раньше, другие – позже. Как показывает практика, это процесс может тянуться от нескольких месяцев до десятилетий. Поэтому гражданин, купивший жилье в хрущевке, должен узнать хотя бы примерное время расселения в новый дом. Иначе можно попасть в очень невыгодную ситуацию.

Закрытие программы. Реновация обеспечивают государственные и муниципальные денежные средства

Но если в стране ухудшится экономическая ситуация, часть денег с проекта реновации может пойти на финансирование другой, более важной, программы и расселение будет частично прекращено. При покупке недвижимости в хрущевке такую вероятность нужно учитывать в первую очередь.

Как купить квартиру в доме под реновацию: порядок и этапы

Купля-продажа квартиры, которая причислена к ликвидационному фонду, практически ничем не отличается от купли-продажи обыкновенной квартиры. Единственное, что Покупатель должен будет выполнить дополнительно, – это заранее получить и проверить всю необходимую информацию о доме «под снос». Для этого:

1. Запросите у действующего собственника оригинал уведомления о сносе. Этот документ владельцу недвижимости присылает администрация – не позднее, чем за год до планируемого расселения.
2. Обратитесь в местный градостроительный комитет и дополнительно уточните, действительно ли дом № … по адресу № … находится в списке под снос и расселение. Узнайте, когда именно подойдет ваша очередь, и подумайте, будете ли вы готовы ждать столько времени (а возможно и дольше).
3. Помните, что Продавец уже мог оформить документ, согласно которому он сам должен либо стать владельцем квартиры в новостройке, либо получить денежную компенсацию в рамках программы. Обратитесь в местную администрацию и узнайте, не заключалось ли между госорганом и Продавцом подобное соглашение. Если такое соглашение заключалось, то вся купля-продажа может впоследствии оказаться недействительной. Вы покупаете реновационное жилье с расчетом на то, что квартира или денежная компенсация впоследствии будет именно вашей. При наличии заключенного соглашения требуйте, чтобы Продавец его расторг.
4. Проверьте, чтобы на квартиру не были наложены ограничения или обременения.
5. Проверьте юридическую чистоту квартиры, изучив правоустанавливающие, правоподтверждающие и технические документы на жилье.

Если вы выполнили все вышеперечисленные шаги и не усомнились в честности Продавца, переходите к непосредственному оформлению сделки:

Составьте с Продавцом типовой договор купли-продажи квартиры (ДКПК). Укажите реквизиты участников, опишите предмет сделки, раскройте и конкретизируйте договоренности, условия, права и обязанности обеих сторон. Обязательно уточните в договоре, что квартира относится к сносимому и расселяемому жилищному фонду

Если вы не включите это важное обстоятельство в текст ДКПК, то впоследствии сделка может быть признана недействительной.

Опишите в тексте ДКПК порядок проведения взаиморасчетов. Вы можете передать деньги Продавцу до или после перерегистрации права собственности в Росреестре, а можете сделать это до перерегистрации права собственности

Средства допустимо передавать в любой удобной форме и в любом удобном формате, на который согласны обе стороны (наличные, безналичные, передача из рук в руки, передача через банковскую ячейку и пр.). Не забудьте документально подтвердить, что Продавец получил оговоренную денежную сумму. Для этого составляется расписка или используются другие подтверждающие бумаги – например, квитанции из банка, где свои подписи ставят оба участника платежного поручения.

Осуществите регистрацию перехода права собственности в стандартном формате. Данная процедура проводится либо в МФЦ, либо в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Как только вы получите обновленную выписку из ЕГРН с актуализированной информацией, вы начнете считаться новым собственником жилого помещения.

Во время передачи вам ключей от квартиры составьте с Продавцом типовой передаточный акт. Письменно зафиксируйте, в каком состоянии вы принимаете имущество. Обычно в конце передаточного акта Покупатель указывает, что его все устраивает, и он не имеет претензий к Продавцу.

Далее вам потребуется обратиться в местную администрацию и поставить работников в известность, что теперь собственником квартиры № … по адресу … являетесь именно вы. Скорее всего, сотрудник администрации попросит вас подписать соглашение о дальнейшем обмене жилья на другое, которое будет предоставлено по программе реновации. Соглашение имеет форму готового бланка, куда вам просто понадобится внести свою персональную информацию. Перед подписанием внимательно вычитайте данный документ на наличие ошибок, описок и неточностей.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Чего опасаться?

В первую очередь покупатель рискует потерять значительное количество времени, которое уйдет на расселение жильцов. Этому способствуют следующие факторы:

• постоянная корректировка, изменение планов градостроительства;
• меняющиеся сроки сноса дома;
• бюрократические особенности оформления документов.

Инвестору, планирующему заработать на выгодной сделке, нужно помнить, что реальная прибыль от реализации жилья в новостройке может не покрыть все понесенные к тому времени издержки. В частности, затраты на ремонт при переселении не компенсируются.

При покупке недвижимости для личных целей, например, для будущего заселения семьи, обязательно учитывайте следующее. Квартира, полученная взамен старой, может оказаться в неудобном районе. В условиях мегаполиса этот момент иногда является решающим. Хоть на словах чиновники и гарантируют предоставление жилья в том же районе, такие гарантии пока не закреплены ни в одном нормативном акте.

Наконец, наиболее существенный риск покупателя – остаться и без жилья, и без денег. Вероятность такого исхода событий минимальная, однако помните, что в настоящее время механизм защиты действующих собственников и потенциальных покупателей такого жилья отсутствует.

Не имеет значения, сколько текущий собственник владел квартирой. Он в любом случае получает право на получение нового жилья по программе реновации.

Суть действующего закона и выгода от приобретения

Каким же образом купить квартиру в доме по программе реновация и почему такое действие выгодно ? Суть программы подробно изложена в регулирующих нормативно-правовых актах – Законе Москвы № 14, ФЗ «О  реновации» и Постановлении Правительства РФ № 245. Проведя их анализ, можно сделать вывод о таком принципе ее действия:

• направлена она на улучшение жилищных условий граждан, создание развитой инфраструктуры города, возможность сноса домов, которые по своим характеристикам признаны аварийными;
• специально для расселения собственников таких объектов недвижимости осуществляется поэтапная застройка близлежащих районов многоквартирными зданиями;
• принимают участие в ней исключительно пятиэтажные дома, предназначенные под снос. Обязательным условием при этом будет являться персональное согласие каждого из собственников квартир. Если кто-либо из них впоследствии выступит против, здание будет исключено из общего списка;
• срок действия программы на данный момент установлен до 2032 года. Первые переселения по разработанному плану будут осуществляться со второй половины 2018 года;
• до момента переселения собственник жилплощади в ветхом здании имеет законное право продать ее любому другому лицу. В результате заключения сделки право на получение помещения в новостройке получает текущий владелец помещения.

Рассмотрим положительные моменты, склоняющие граждан к тому, чтобы купить квартиру под реновацию в Москве:

1. Значительная экономия бюджета. В результате переселения собственник получает помещение, аналогичное по площади, но в абсолютно новом доме. К такой схеме выгодно прибегать при отсутствии возможности приобрести жилье в новостройке самостоятельно.
2. Получение квартир, в которых согласно установленным нормам будут выполнены отделочные работы. В большинстве случаев новостройки сдаются в эксплуатацию без их проведения – в такой ситуации лица, участвующие в программе, выигрывают.
3. Переселение в хороший район. Новые дома возводятся непосредственно вблизи с объектами социального назначения – школами, больницами, детскими учреждениями и т.д. Также планировки квартир по программе реновации в Москве разработаны с учетом действующих санитарных и строительных норм. Как отмечают граждане, уже видевшие свою новую собственность, по характеристике они превосходят старую жилую площадь.

Что такое «реновация»

В последнее время термин «реновация» набирает популярность. Программа реновации – это программа расселения граждан из ветхого малоэтажного жилья. Старые жилые помещения, из которых переселяют жителей, подлежат реконструкции или сносу. Вся программа направлена на улучшение жилищных условий граждан и изменение внешнего облика городов, стремящихся к модернизации.

Плюсы покупки

Все преимущества связаны с возможным попаданием под программу реновации в Москве, то есть переселения из ветхого жилья в новые помещения, пригодные для проживания. Специалисты выделяют следующие преимущества покупки жилья в старых пятиэтажных хрущевках:

1. Возможность сэкономить деньги. Стоимость хрущевки в доме под снос ниже стоимости нового, только что отремонтированного жилья. Это значит, что купив жилое помещение в старом доме и попав под программу реновации, покупатель сможет значительно сэкономить денежные средства и остаться «в плюсе», потому что будет переселен в новое жилье, которое стоит значительно дороже. Сумма вложений в данном случае окажется значительно меньше реальной стоимости новой квартиры, в которую гражданин может быть переселен.
2. Возможность в будущем получить просторную квартиру. Владельцев тесных комнат в ветхом жилье переселяют в новые, просторные жилые помещения. Таким образом, покупка жилья в старых хрущевках дает возможность не только сэкономить, но и получить просторное жилье без серьезных вложений.
3. Возможность получить квартиру с полной отделкой. В большинстве случаев жилье в новостройках сдается без отделки. Это значит, что после приобретения нового жилья, гражданину еще придется потратить большую сумму на ремонт. Как показывает статистика, на ремонт такой однокомнатной квартиры в столице уходит примерно 1 млн. рублей. А вот переселение по программе реновации должно происходить в жилые помещения с полной отделкой.
4. Возможность переселения в благоустроенный район. С программой реновации связано возведение рядом с новыми домами объектов социального назначения. К ним относятся школы, детские сады, больницы, поликлиники, спортивные площадки и т.д. Также предполагается благоустройство парков, пешеходной зоны, мест для отдыха. Все это значит, что при переселении из хрущевки гражданин не только станет владельцем новых квадратных метров, но и получит доступ к новым социально-значимым объектам.

Риски для покупателя

Нельзя забывать, что у любой сделки есть свои риски. Такие риски есть и у покупки квартиры в доме под реновацию в Москве. Рассмотрим основные из них:

Отсутствие четко закрепленных правил переселения. Гражданин, покупающий жилое помещение, не может знать точно, куда именно его переселят. Переселение может происходить как в тихие и спокойные районы, так и в районы, расположенные рядом с промышленной зоной, что будет не очень приятным сюрпризом для переселяемого гражданина. Также возможно переселение на окраину города, где строятся новые дома. Больше всех в таком случае рискуют те жители, которые хотят переселиться в конкретные районы. Застраховаться от неприятной смены локации в таком случае не получится.
Потеря денежных средств. Несмотря на те преимущества, которые были рассмотрены ранее, покупатель все равно может потерять часть своих денежных средств. Вероятность «потерять в цене» есть в тех случаях, когда купленная хрущевка находится в более ликвидном районе, чем новое жилье, предоставляемое по программе реновации. Однако это происходит не так часто, поэтому вероятность «прогадать» минимальна. Даже если окажется, что стоимость квадратного метра в новой квартире меньше, чем в купленной хрущевке, убытки окажутся незначительными.
Сроки переселения. Все жители домов, попавшие под программу реновации, должны быть переселены, однако сразу переселить всех граждан из старого жилья не получится. Это значит, что кто-то переедет на новую квартиру раньше, а кто-то – позже. Человек, приобретающий хрущевку, не может точно знать, в какие сроки их дом будет расселен. Переселение может затянуться на несколько лет или даже на целое десятилетие (особенно в столице). Поэтому приобретая такую квартиру, нужно четко знать сроки переселения. В противном случае приобретатель может оказаться в невыгодной для себя ситуации.
Возможность отказа от программы реновации. На программу реновации выделяется большое количество государственных и муниципальных денежных средств. Из-за нестабильной экономической ситуации часть средств может понадобиться на другие нужды города или государства, поэтому реновация частично может быть отменена

Важно помнить, что никто не застрахован от попадания в такую ситуацию.

Реновация: подробнее о сути программы

Впервые программа московской реновации появилась еще в 1990-х годах, – тогда мэр столицы Юрий Лужков выбрал для сноса пятиэтажные дома определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и др.). В то время властям не удалось полностью воплотить проект в жизнь, что было частично связано с нехваткой денег в государственном бюджете. Возобновить программу по обновлению жилищного фонда предложил действующий мэр Москвы Сергей Собянин в 2017 году.

Под столичной реновацией понимается комплекс действий, направленных на снос старых жилых зданий (как правило, пятиэтажных «хрущевок»). Допустимый срок эксплуатации «хрущевок» либо уже закончился, либо закончится в самое ближайшее время. Основная задача реновации – не допустить, чтобы пятиэтажки превратились в аварийные и непригодные для жизни сооружения, которые будут представлять опасность для москвичей.

Власти решили пойти именно по пути сноса домов, а не по пути их реконструкции и ремонта (за исключением объектов, представляющих собой ценное культурное наследие). Это связано с тем, что снести «хрущевки» – и выгоднее, и безопаснее для людей.

Граждане, проживающие в домах «под снос», получают возможность переселиться в современные и комфортабельные новостройки. Здесь им предоставляются равнозначные по метражу, но улучшенные по своим техническим характеристикам квартиры. В чем-то переселяемые жильцы даже выиграют. Количество комнат останется неизменным в новом и старом вариантах жилья, однако прихожая, кухня и санузел точно станут просторнее.

Если же у человека есть финансовая возможность, он может доплатить за «лишние» метры и увеличить свое жилье еще больше. При этом уезжать далеко от привычного места жизни не потребуется, ведь новостройки будут располагаться в тех же местах, где и сносимые дома.

Если действующий собственник не хочет получать жилье в новостройке, он может получить денежную компенсацию. Сумма денежной компенсации соответствует рыночной стоимости исходной квартиры.

Что такое реновация?

Общенаучное определение данного термина подразумевает внесение качественных изменений в существующую структуру чего-либо. Используется данная технология для выведения из оборота тех предметов (и строений), которые уже достигли порога своего физического износа. С латинского данное слово переводится как «ремонт», «возобновление».

Если говорить о проведении реновации относительно существующего фонда жилья, то данная программа подразумевает выведение из эксплуатации морально устаревшего жилья и введения в строй нового, более современного.

Старое жилье при этом будет подвержено сносу, о чем его жильцов администрация региона предупреждает заблаговременно.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если вы рассчитываете заработать на городских программах сноса ветхого жилья (в Петербурге, например, это реновация хрущевок), то не факт, что Вам удастся сильно на этом обогатиться. Государство сейчас уже знает все эти уловки и старается им противодействовать. Скорее всего, при сносе купленной вами хрущевки Вы получите среднюю рыночную стоимость этого жилья. Купить любую квартиру в зоне предполагаемого сноса никакой проблемы не составляет, если у Вас живые деньги, так как ни один банк не даст кредит под приобретение такой недвижимости. Также Вас ожидает сюрприз с запретом на регистрацию в такой квартире: то есть прописаться Вы туда не сможете. А вот право собственности оформить сможете.

Квартиры по программе реновации

«Новые квартиры могут быть использованы для переселения москвичей, потому что их квартирография в целом соответствует квартирографии жилых домов, вошедших в программу реновации. В настоящее время эти дома приводятся в соответствие с требованиями улучшенной отделки и благоустройства территории, которые были утверждены городским правительством в августе текущего года. Как только эта работа будет закончена, туда переедут жители сносимых пятиэтажек», — отметил Сергей Лёвкин.

• Ламинат и керамогранит вместо линолеума на полу
• обои на флизелиновой основе вместо бумажных на стенах
• металлические противопожарные входные двери вместо деревянных щитовых
• межкомнатные двери из бруса или слоёного шпона
• деревянные окна (или из пвх) с энергосберегающим покрытием и энергосберегающим стеклопакетом
• люстры в кухне, жилых комнатах и коридорах
• потолки с покраской латексными акриловыми красками, с потолочным плинтусом
• на кухне фартук на всю длину стены рабочей поверхности из керамической плитки светлых тонов
• раковина из нержавейки на кухне
• белая керамическая сантехника, раковина с пьедесталом и фарфоровый унитаз
• везде электрическая разводка с выключателями и достаточным количеством розеток для бытовой техники
• в прихожей — домофон, пожарная сигнализация, электросчетчик, входная металлическая утепленная дверь с повышенной звукоизоляцией, глазком и замками.

Почему продают квартиры в домах под реновацию

У участников программы, проживающих в домах, которые будут сносить, тоже есть определенная позиция. Если покупка ветхого жилья производится с расчетом на перспективу получить выгоду, то продажа осуществляется в основном по личным мотивам. Как показала практика, многие москвичи программой недовольны и не желают переезжать в предоставляемое жилье. Субъективными причинами продажи квартир в домах под снос могут послужить:

• Давнее планирование переезда в другой город или в другой район (к примеру, человек может работать далеко от дома, поэтому лучше сейчас продать и купить другую квартиру в интересующем районе).
• Страх перед переселением в отдаленный район (программа не исключает переселение жильцов в отдаленный район, поэтому лучше сменить жилье сейчас, продав квартиру и купив новую в том же районе в доме, который не попадает под реновацию).
• Недоверие к качеству новостроек (при масштабном проекте и высокой скорости строительства и возведения новых домов качество работ вызывает у некоторых людей большие сомнения, поэтому не все хотят переселяться в новостройки).
• Опасения за прикрытие программы, как это случалось ранее. Поэтому иногда люди предпочитают продать квартиру уже сейчас, когда есть возможность продать ее по более выгодной цене, чтобы не пребывать многие годы в неопределенной ситуации.

Важно! По оценкам экспертов, в связи с повышенным спросом на жилье, попавшее под снос, цены на квартиры в этих домах повысились на 20 – 25%.

В наиболее невыгодном положении в данной ситуации оказались люди, проживающие в хрущевках, но сделавшие дорогой ремонт со встроенной мебелью и из качественных материалов. Они не могут продать квартиру и окупить свои вложения, а условия при переезде окажутся не лучше.

У большинства людей проживание в старых хрущевках и в ветхом жилье ассоциируется с тесными и неблагоприятными условиями. Однако среди домов, включенных в список под снос, есть дома, где квартиры имеют высокие потолки, просторные комнаты и большую площадь. Государство не может предложить в таком случае лучшие условия, а чаще всего в новых квартирах они могут оказаться и похуже.

На законодательном уровне допускается, что по программе реновации список утвержденных для сноса домов может корректироваться. Жители общими усилиями могут добиться того, чтобы их дом исключили из программы, если встанут на защиту своих прав. Именно такая ситуация и определяет дополнительные риски для тех, кто хочет купить квартиру в старом доме с расчетом обменять ее на жилье в новостройке.

В чём выгода от покупки такой недвижимости

Покупателей часто интересует вопрос: «Можно ли купить квартиру в ветхом доме?» По федеральному и региональному закону, покупать квартиры в сносимых по реновации хрущёвках в Москве разрешено. Многие считают это выгодным приобретением. Но не учитывают несколько важных фактов:

• цены на вторичку в домах под снос в Москве возросли;
• переселение произойдёт только после завершения строительства нового дома;
• неизвестно, какой будет инфраструктура района новостройки.

Выгодна ли покупка жилья в аварийном доме? Конечно же да, это сулит хорошие преимущества в будущем. К тому же, в программе реновации сказано, что собственник квартиры получит современную квартиру с улучшенными характеристиками. К ним можно отнести такие:

• Эргономичная планировка.
• Большая площадь.
• Хороший ремонт и качественная отделка.
• Отличная инфраструктура.
• Присутствие балконов и лоджий.
• Ухоженная территория у дома.

Особенностью программы реновации является то, что горожан переселяют в дома, построенные в тех же районах, где они и проживали. Конечно же, это соблюдается при возможностях постройки жилья в данном районе.

С точки зрения инвестиций, приобретение квартиры в старом фонде – это отличное вложение денег. Нет сомнений, что стоимость квадратного метра в «хрущевке» будет в разы меньше, чем в квартире в новом многоэтажном доме. Покупая жилье в доме под снос сейчас, можно получить выгоду в будущем. Как показывает практика, на квартиры в новостройках всегда есть спрос, который растет с годами.

Однако, стоит учесть что такие сделки — это довольно рискованное мероприятие и каждый нюанс здесь может иметь решающее значение.

На первый взгляд, сделка по приобретению квартиры в старом фонде с целью вступления в программу реновации весьма выгодна, ведь в новостройке квартира дороже, чем на вторичном рынке. Но не стоит сразу отметать все риски, которые преследуют данную сделку

Важно все грамотно взвесить. К ним можно отнести:

• Длительное решение вопроса со списком домов, подлежащих расселению. Процесс может затянуться из-за недовольств граждан. Нельзя рассчитывать на быстрое развитие событий, чтобы не разочароваться в исходе.
• Возникают ситуации, при которых программа приостанавливается из-за недостаточного финансирования. Такие моменты не редки и в истории города случались.
• Рынок недвижимости может преподносить сюрпризы. Например, есть вероятность, что пройдет какое-то время, прежде чем квартира в новом многоэтажном доме подорожает. Жилье во вторичном секторе порой стоит больше, чем в новом микрорайоне. Может пройти много времени, прежде чем цена квартиры в новостройке достигнет хорошего значения. Дом проходит процедуру сдачи и определения цен на жилье в определенном секторе.
• Неизвестно насколько хорошим окажется новое жилье. У граждан опасения вызывает тот факт, что новостройки возводят в самые короткие сроки. Этот момент вызывает тревогу, поскольку у таких домов могут быть выявлены проблемы в ходе эксплуатации.
• Ожидания и реальность по предоставляемому жилью (площадь квартиры и предпочтительный район) могут не совпасть. Именно от местонахождения жилья зависит его рыночная стоимость. И если вначале вы рассчитывали на расселение в одном районе, то по факту это может быть другой.
• Если жильцы объединятся против реновации, то власти откорректируют список домов, предложенных на расселение. Таким образом, можно остаться за бортом программы расселения.
• В законе могут появиться новые поправки. Например, в Московской области жильцам предлагается доплачивать за дополнительный простор из собственных сбережений. Это очень тревожно и для жителей столицы, ведь такой проект может быть применен и здесь.

Таким образом, делаем вывод, что приобретение квартиры в аварийном доме – это рискованное дело. Каждый гражданин должен взвесить все «за» и «против» и разобраться во всех тонкостях. Можно обратиться к профессионалам, которые помогут решить вопрос с покупкой жилья более компетентно.

Есть возможность приобретения квартиры в старом фонде в ипотеку. Многие банки выдают кредиты под такие цели с определенными условиями. Например, квартира в старом фонде будет служить залогом возврата денежных средств. Даже если клиент не получит новое жилье банк гарантирует себе возврат вложений.

Планировка дома плохая

И последнее. Лестничная площадка на первом этаже с подъездом не связана, то есть попадать к лифту придется через второй этаж. Стены на лестничной клетке простукиваются так, что складывается впечатление, будто сделаны они из мягкого и тонкого «картона», они вибрируют с такой силой, что тут же возникает тревога за сохранность дома. Кроме того, самих «вселенцев» пугает то, что дом может загореться по внешней стороне – по всему утеплителю под экстерьерной наружной плиткой.

Если по-честному, то в реновационном доме, конечно, в целом, жить можно, и не хуже, чем в хрущевских панельно-блочных бараках. Правда, если вам не досталась угловая квартира или вариант с непонятной планировкой. А ведь этот дом изначально строился как коммерческий! «Было решение те дома, которые находятся уже в собственности города, подготовить под программу реновации и начать побыстрее волнообразное переселение. Поэтому эти дома были немного доработаны согласно федеральному закону и закону города Москвы, и сегодня мы видели уже, что первые жители Восточного округа, получают квартиры», — объяснил член комитета Госдумы по транспорту и строительству Антон Жарков.

Стоимость квартиры в доме под снос

Если раньше квартиры в старых пятиэтажках были вариантом непривлекательного жилья, то теперь спрос на нее вырос. Это значительно повлияло на цену подобных квартир, потому что владельцы таких жилых помещений пытаются совершить выгодную сделку и «остаться в плюсе».

Сейчас на рынке недвижимости установился следующий порядок цен в московских хрущевках.

Важно! Окончательная цена зависит от состояния дома, а также от его удаленности от центра города и транспортного сообщения: чем дальше от центральных улиц, тем дешевле.

Причины покупки

Жилье, которое в дальнейшем будет ликвидировано, сейчас реализуется достаточно активно. Обусловлено это целым рядом факторов, выступающих в качестве основных причин для приобретения. К таким причинам относятся:

• сравнительно невысокая стоимость квадратных метров и самого жилья из-за скорого направления дома под снос (такая стоимость часто существенно ниже аналогичных жилых помещений, не включенных в фонд под снос);
• получение возможности приобрести жилье, расположенное в районе с достаточно развитой инфраструктурой, в том числе в результате его выгодного расположения, нередко в ближайшем соседстве к центру города;
• получение жилья после реализации процедуры реновации, которое соответствует социальным нормам на человека (не менее восемнадцати квадратных метров на одного проживающего в квартире). Кроме того, предоставляемые новые жилые помещения создаются на основании новых строительных регламентов и имеют улучшенную планировку;
• в случае, если реализации программы реновации в отношении конкретного дома откладывается по каким-то причинам, то приобретенное жилье можно сдавать для получения дополнительного дохода;
• вложение денежных средств наиболее выгодным образом, так как даже в отношении аварийного жилья стоимость квадратных метров, особенно в случаях, когда дом расположен в центре города, постоянно увеличивается, что можно считать созданием выгодного капитала.