Нюансы предоставления задатка
Очень часто понятие путают с авансом. Однако между ними существует сильная разница. Определение задатка отражено в статье 380 ГК РФ. Здесь говорится, что он представляет собой сумму, которую одна сторона соглашения передает другой. При этом задаток включают в платёж, предназначенный для приобретения квартиры. Денежные средства предоставляют в качестве подтверждения серьезности намерений заявителя.
Допустим ряд исключений. В некоторых ситуациях исполнить договорённости может быть невозможно. В этом случае задаток возвращают. Однако если покупатель без веских причин отказывается приобретать квартиру, денежные средства остаются у продавца.
Ситуация может быть прямо противоположной. Если продавец, получивший задаток, передумает и продаст квартиру другому человеку, денежные средства необходимо вернуть покупателю в двойном размере. Возмещению подлежат все понесенные убытки.
Если сумму нельзя назвать задатком, она считается авансом
Выбирая подходящую форму обеспечения договора, стоит принимать во внимание особенности каждого способа. Эксперты заявляют, что лучше оформлять соглашение с задатком
Внесение денежных средств влечет за собой серьезные негативные последствия в случае нарушения положений договора. Если стороны согласны заключить сделку с задатком, это значит, что они не боятся возможных трудностей и настроены решительно.Потребность в предоставлении задатка можно закрепить в ПДКП. Передавая деньги, стороны регламентируют этот факт с помощью расписки. В бумаге обязательно должно быть отражено, что сумма предоставлена в качестве задатка. В ином случае будет считаться, что произошло внесение аванса.
Видео
Риски для покупателя
Документ обязывает собственника продать недвижимость, а покупателя приобрести ее в установленный срок и за оговоренную сумму. В случае отказа, последний рискует потерять деньги, которые были уплачены в качестве задатка или аванса. При нарушении договоренностей любая сторона сделки может потребовать через суд оформления продажи собственности в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательств (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
При заключении ПДКП, кроме потери средств могут возникнуть следующие проблемы:
- Уклонение от заключения основного соглашения. Документ не дает 100% гарантии проведения сделки. Поэтому, в случае отказа продавца от оформления купли-продажи, покупатель вправе требовать подписания основного договора через суд ().
- Двойная продажа первичного жилья. По предварительному соглашению право собственности не возникает, поэтому застройщик может заключить подобное соглашение с несколькими потенциальными покупателями. На первичном рынке предварительный договор можно использовать, если квартира физически существует, застройщик выступает собственником и хочет ее продать. При инвестировании в постройку жилья, заключайте только договор долевого участия.
- Признание ПДКП незаключенным. Одно из важных условий содержания соглашения — описание параметров недвижимости. Если квартира не построена, то ее точные характеристики определить невозможно. В этом случае, если стороны не достигнут компромисса по основным условиям, то договор не будет считаться действительным (ст. 432 ГК РФ).
Судебная практика
Судебная практика по делам, касающимся уплаты задатка, неоднородна. Все зависит от условий и обстоятельств конкретной сделки. Чтобы Соглашение о задатке максимально обеспечивало защиту Ваших интересов, Вам понадобится:
- проследить за правильным составлением бумаг (самого соглашения, расписки о получении денег);
- добросовестно исполнить свои обязательства по ПДКП;
- мотивировать свои претензии в отношении 2-ой стороны, подтвердить их фактическими материалами.
Пример. Истец обратился в районный суд с требованием взыскать с Ответчика задаток в двойном размере, а также возместить понесенные убытки и компенсировать моральный вред. Истец обосновал свои иск тем, что Ответчик неожиданно отказал ему в продаже квартиры. Однако Ответчик заявил, что он возвратил Истцу весь предварительный платеж, равный 100 000 рублей. Продавец настаивал, что эти деньги необходимо рассматривать как аванс.
После изучения всех материалов суд постановил, что предварительный платеж был именно задатком, а не авансом. Об этом говорило соответствующее Соглашение, составленное как приложение к ПДКП. В тексте Соглашения однозначно указывалось, что вносимая сумма выступает задатком и выполняет обеспечительную функцию. Т.к. неисполнение условий ПДКП произошло по вине стороны, принявшей задаток, суд постановил, что эта сторона (Продавец) обязана возвратить средства в двойном размере. Ответчику пришлось уплатить Истцу еще 100 000 рублей, а также компенсировать убытки и моральный вред.
Составление договора задатка при покупке квартиры – непростая процедура, требующая от сторон достаточной правовой подкованности. Участникам сделки понадобится определиться с суммой, правильно составить соответствующее соглашение, а также не перепутать задаток с авансом или залогом. Не знаете, с чего начать оформление договора задатка конкретно в Вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на все имеющиеся вопросы.
Предварительный договор: гарантии
Предварительное соглашение содержит в себе 2 важных гарантии, которые защищают интересы обеих сторон:
- Покупателю этот документ гарантирует, что квартира будет продана именно ему и именно по той цене, которая была указана.
- Продавцу договор дает гарантию того, что именно этот покупатель приобретет у него квартиру не позднее того срока, который указан.
Если кто-то уклоняется от своих обязательств, любая сторона может обратиться в суд для того, чтобы основной договор был оформлен в принудительном порядке, и сделка состоялась. Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок).
Комментарий специалиста об особенностях предварительного договора представлен на видео.
Оформляем договор на продажу квартиры с задатком
По нормам действующего законодательства соглашение о задатке составляют в письменном виде. Применяют следующие решения:
- отдельный документ с условиями предварительной оплаты;
- часть предварительного договора;
- раздел в основном ДКП.
В любом из рассмотренных вариантов факт передачи денег подтверждают распиской. Ниже представлены печатные образцы документа. Однако специалисты советуют применять заполнение от руки. Такая технология предотвращает подделку. Для исключения мошенничества рекомендуется выполнять записи с применением пишущих средств покупателя. Недопустимы помарки, ошибки, исправления и другие дефекты, затрудняющие однозначное прочтение текста.
Что прописать в тексте
Полные сведения о сути сделки вместе с важными нюансами содержит предварительный договор:
- наименование документа, дата и место составления;
- идентификационные данные сторон;
- адрес, площадь, стоимость квартиры;
- размер задатка, порядок расчетов;
- перечень подготовительных мероприятий с указанием сроков;
- дату составления основного договора;
- список вещей, которые продавец оставляет новому владельцу;
- ответственность сторон, штрафные санкции;
- особые условия, форс-мажорные обстоятельства.
Кроме отказа в продаже квартиры после получения задатка для возврата двойной суммы в тексте соглашения можно указать следующие основания:
- до согласованной даты не выписаны все жильцы с постоянной регистрацией по данному адресу;
- остались долги по коммунальным услугам;
- не подготовлено согласие супруга или другие документы для совершения сделки;
- продавец не сообщил о наличии других собственников.
В расписке отмечается, что берут именно задаток при продаже квартиры. Обязательный пункт – отсутствие взаимных претензий.
Образец договора и расписки
На нашем сайте можно бесплатно загрузить образцы соглашений для заполнения. Выберите подходящий образец и скачайте:
- образец предварительного ДКП с задатком (в образце задаток идет как часть соглашение, один из пунктов условий);
- расписка о получении задатка при продаже квартиры (образец для предварительного ДКП);
- образец отдельного соглашения о задатке;
- образец расписки о получении оплаты по отдельному соглашению о задатке.
Представленные образцы полностью соответствуют нормам действующего законодательства о купле продаже.
Нужно ли заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре
Нотариальное заверение предварительного соглашения (договора задатка) не требуется. Регистрация ПДКП или соглашения о предоплате также не нужна. В «Росреестре» регистрация нового владельца выполняется позже – на основе заявления и подписанного сторонами основного ДКП.
Порядок действий сторон в сделке купли продажи:
Для повышения уровня безопасности окончательный расчет наличными организуют через банковскую ячейку. Также применяют условный аккредитив, либо посреднический депозит у нотариуса. Подробнее о расчетах читайте по этой ссылке.
При выборе предоплаты следует правильно понимать существенные различия отдельных видов. Аванс используют при отсутствии полной уверенности в успешном завершении сделки. Продавец, например, получил несколько заманчивых предложений. Крупный задаток применяет покупатель для обеспечения дополнительных гарантий. При отказе он вправе рассчитывать на солидную компенсацию.
При составлении письменных соглашений особое внимание уделяют обязанностям сторон. Необходимо сохранить расписки вместе с другими сопроводительными документами для корректной оплаты налогов
Подробнее о предварительном договоре читайте здесь.
Нужно ли регистрировать?
Предварительный договор не регистрируется в Росреестре. Это соглашение действует только до момента подписания основного ДКП.
Основные этапы процедуры оформления:
- Согласование всех условий купли-продажи с использованием ипотечных средств продавцом и покупателем.
- Проверка документов (прав на недвижимость, дееспособности сторон, отсутствия обременений).
- Оформление предварительного договора, в котором будут указаны основные параметры и сроки будущего соглашения (у нотариуса, в агентстве недвижимости либо самостоятельно).
- Передача аванса или задатка в рамках предварительного договора.
- Обращение в банк с ПДКП для оформления кредитного соглашения.
Самое важное в этой процедуре — убедиться в том, что недвижимость действительно принадлежит продавцу. Нужно также проверить, все ли выписаны из помещения и насколько чиста юридическая история квартиры
Предварительный ДКП обязывает стороны оформить основной, если для его расторжения нет серьезных причин. Поэтому к оформлению стоит отнестись с такой же серьезностью, как и к основному ДКП.
Зачем заключается предварительный договор
При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Законность такого действия, как и факт существования подобного документа отражен в Гражданском кодексе (статья 429).
Главное назначение состоит в том, что обе стороны принимают на себя определенные обязательства до того, как произойдет сделка:
- продавец принимает обязательство продать объект именно этому покупателю;
- покупатель обязуется купить объект именно у этого продавца.
Намерение заключить основной договор стороны подтверждают в предварительном, когда происходит сделка купли-продажи. При этом стороны имеют в виду, что основной договор будет подписан на тех же самых условиях.
Назначение предварительного соглашения в том, чтобы каждая сторона сделки могла подтвердить свои намерения и одновременно взять письменное обязательство другой стороны о ее намерениях. Чаще всего фиксируется соглашение о дальнейшем приобретении квартиры. Обычно такой документ требуется в следующих случаях:
- Продавец и покупатель согласились о сделке, но у продавца отсутствуют некоторые документы на квартиру или они оформлены некорректно.
- У покупателя нет достаточного количества средств для единовременной покупки, но он сразу передает часть суммы и обязуется в определенный срок уплатить остальную часть в полном объеме.
- При покупке квартиры в ипотеку заключение предварительного договора – это распространенная практика, поскольку процедура усложняется необходимостью получения разрешения банка, который возьмет жилье в залог под предоставление кредитных средств.
Договор отличается от основного тем, что его не нужно регистрировать ни в Росреестре, ни заверять у нотариуса. В этом смысле документ несет определенные риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что квартира не находится в обременении (залог, арест, претензии третьих лиц и т.п.).
Предварительно подписанный договор несет в себе определенные гарантии, а также риски сторон – все они подробно рассматриваются в следующем разделе.
Расторжение предварительного договора
Предусмотрены следующие варианты расторжения ПДКП:
- В одностороннем порядке – одна сторона сделки направляет другой соответствующее предложение в письменном виде. При этом инициатор выплачивает компенсацию, если она предусмотрена условиями соглашения (например, задаток остается у продавца, если на расторжение сделки пошел покупатель).
- По согласованию сторон – участники соглашения остаются «при своих интересах» и не несут материальные убытки.
- Через суд – один участник может подать в суд, если считает, что другая сторона нарушает условия соглашения.
Если срок, установленный для подписания основного документа купли-продажи, истек, стороны не выдвигают письменных требований о заключении сделки, то ПДКП автоматически аннулируется, и все обязательства прекращаются ().
Предварительный договор – важная, а в некоторых случаях, необходимая составляющая купли-продажи квартиры (например, при ипотеке). К его составлению нужно подходить со всей ответственностью, заранее выяснив, для чего нужен задаток в конкретном случае, как заключается соглашение, какие существуют риски для сторон, сколько действует ПДКП и требуется ли ему нотариальное заверение.
Покупателю без юридического образования крайне сложно ответить на все вопросы и правильно подготовить документ, при нарушении условий которого, он сможет обжаловать действия другой стороны. Не уверены в собственных силах? Прежде чем ставить подпись, проконсультируйтесь у наших специалистов. Ответы на вопросы предоставляются бесплатно.
Задаток за квартиру
Задаток за квартиру, юридическая значимость
Задаток составляет часть стоимости квартиры и передается Покупателем в доказательство своих намерений купить именно этот объект недвижимости.
Но более важной функцией задатка является обеспечить исполнение обязательств сторон сделки купли-продажи друг перед другом. Ведь в случае отказа от сделки Покупателя — он теряет задаток, а Продавец возвращает его в двойном размере
Ведь в случае отказа от сделки Покупателя — он теряет задаток, а Продавец возвращает его в двойном размере.
А если Продавец уклоняется от возвращения задатка в двойном размере — обращайтесь в суд.
Суды удовлетворяют такие иски при условии правильного оформления этого платежа.
Аванс же в отличии от задатка, в любом случае возвращается покупателю, если сделка не состоялась.
Поэтому, если вы подходили к выбору квартиры без спешки и нашли лучший вариант — обязательно передайте задаток. Он предостережет Вас от несостоявшейся покупки.
Если ваше решение о продаже обдуманно, цена и условия продажи вас полностью устраивают — смело берите задаток. Покупателей на рынке сейчас не много и пока не передан задаток — продолжаются поиски лучшего варианта.
Задаток за квартиру. Как составить документы самостоятельно
Посмотрите видео консультацию с подробным разъяснением о составлении Предварительного договора купли-продажи и Соглашения о задатке
Предварительный договор с задатком (Договор задатка)
Все договоренности между Продавцом и Покупателем оформляются в письменной форме и ни как иначе. Таковы требования закона!
Первым документом, скрепляющим договоренности продавца и покупателя является предварительный договор.
В разделе «порядок платежей» пропишите сумму задатка
Пропишите подробно все другие условия, сроки оплаты, порядок оплаты, рассрочки или отсрочки платежа
Для того, чтобы учесть максимальное количество условий сделки составьте предварительный договор купли-продажи с помощью замечательного онлайн-сервиса «Конструктор договоров» и получите сразу три готовых документа: договор, соглашение о задатке и форму расписки.
Соглашение о задатке
Соглашение о задатке — это специальный документ, разъясняющий сторонам его юридическую суть и условия возвращения задатка.
Если между сторонами будет заключен только предварительный договор, без соглашения о задатке, суд его сочтет — авансом
Если между сторонами будет подписано только соглашение о задатке — не понятным остается вопрос о сроках сделки, поэтому эти два документа обязательны!
Если вы будете составлять договор с помощью сервиса Конструктор договоров — соглашение о задатке автоматически будет сформировано, если вы выберете условие сделки — задаток.
Получение задатка за квартиру
Как правило задаток передается при подписании Предварительного договора, иначе теряется его значимость о скреплении обязательств. И на следующее утро у сторон тут же появляется сомнение о цене или других условиях сделки
Поэтому сразу составьте Соглашение о задатке и передайте денежные средства
Деньги можно передать наличными или другим законным способом. Подробнее
Расписка от Продавца в получении задатка
Обязательно возьмите с Продавца расписку в получении денег
Расписка обязательна даже при безналичном расчете.
Как правильно составить расписку
Возврат задатка
Возврат задатка всегда дело непростое.
Если от сделки отказывается Покупатель по надуманной причине, возврат задатка практически невозможен. И это понятно, ведь планы Продавца нарушены, он мог передать задаток за новую квартиру, понести расходы при подготовке к сделке.
Если Продавец нарушил условия Предварительного договора или отказал в продаже, конечно он должен вернуть двойной размер задатка, но чаще возвращают полученную сумму, ссылаясь на обстоятельства.
Тем не менее суд удовлетворит ваш иск о взыскании задатка в двойном размере, при наличии у Вас, оформленных должным образом документов: Предварительного договора, Соглашения о задатке. Расписки от Продавца в получении денег
Если вам удалось договориться с Продавцом без скандала — вы можете взаимно уничтожить оригиналы всех подписанных документов или подписать Соглашение о расторжении Предварительного договора.
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной
из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по
договору платежей другой стороне, в доказательство заключения
договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно
быть совершено в письменной форме.
Всегда рада разъяснить. Автор
Нюансы, которые надо учесть
Каждый пункт предварительной бумаги нужно внимательно прочесть и вникнуть в суть, и если что-то не устраивает, то следует настоять на исключении этого пункта.
Если все, что говорится и пишется в этом соглашении, соответствует действительности, обе стороны представлены нормальными, порядочными людьми, то ничего страшного нет в том, чтобы поставить свою подпись под таким документом. Но есть и нюансы, говорящие о наличии рисков.
Если покупатель специалист в строительстве или в вопросах торговли недвижимостью, то он сможет сориентироваться после ознакомления с планировкой дома в натуре, насколько точно техпаспорт соответствует фактическому расположению помещений.
Дело в том, что может впоследствии оказаться неувязка: техпаспорт прилагался давний, а проведенная перепланировка не оформлена.
Есть еще опасность приобретения жилого объекта с прописанными на этой жилплощади несовершеннолетними детьми или с заключенным под стражу жильцом – ведь превентивный контракт не требует предоставления справки о зарегистрированных жильцах не только архивного, но даже и обычного вида. Поэтому стоит запросить у хозяина архивную справку о жильцах по этому адресу.
Нет и полной уверенности, что заранее подписанная бумага не касается жилого дома с наличием обременений (это становится явным при оформлении основного варианта документа по купле-продаже, по запросу нотариуса).
Важно уточнить этот нюанс (отсутствие наложенного ареста, сдачи в залог и пр.) покупателю до того, как поставить свою подпись на предварительном варианте. Может случиться, что к моменту подписания основного договора купли-продажи у покупателя так и не вышло собрать полную сумму стоимости дома с земельным участком
Может случиться, что к моменту подписания основного договора купли-продажи у покупателя так и не вышло собрать полную сумму стоимости дома с земельным участком.
Не стоит идти навстречу и откладывать сделку, лучше вернуть задаток и развязать отношения с не вполне надежным партнером.
Особенно важно понимать, что поселять в свой дом потенциального собственника с семьей ни в коем случае не следует, это может оказаться хитрым ходом недобросовестных покупателей. Акт о передаче жилого дома с земельным участком не обозначает, что должен последовать факт заселения в этот дом
Такая бумага, как акт, подтверждает только, что будущий владелец убедился в соответствии планировки комнат техпаспорту, а также в том, что в доме никто не проживает, осмотрел двор, земельный надел, увидел надворные постройки.
Хотя фактически такой предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по сути, всего лишь документ о намерениях, не стоит самостоятельно браться за его составление, лучше подстраховаться и обратиться к нотариусу с хорошей репутацией.
На какие пункты и информацию следует обратить особое внимание?
Все внесённые сведения о помещении должны быть полностью идентичны тем, которые впоследствии будут внесены в купчую. Поэтому при внесении требуется тщательно сверить их с кадастровой и технической документацией. Малейшая ошибка приведёт к признанию договора оспоримым или ничтожным.
То же касается определения сторон – сведения о них должны соответствовать паспортным данным. Если возникают разночтения фамилии или иных персональных данных в документах на квартиру и в паспорте – указываются сведения из паспорта, а к договору прилагается документ, отражающий причину законного изменения фамилии (иных сведений).
Проверить внесённую информацию важно ещё и по той причине, что ряд мошеннических схем под видом технической ошибки подменяет объект недвижимости. Или – вносит условия, не подлежащие исполнению контрагентом, чтобы оставить себе сумму задатка
Кроме этого следует выяснить:
- возраст собственника, достижение им 18 лет;
- не просрочена ли доверенность представителя;
- проверить права третьих лиц, прописанных в квартире.
До заключения ПДКП вся информация по квартире и полный пакет документов должны быть в наличии. Если предварительный договор заключён без полноценной подготовки к сделке, он может признаваться ничтожным. В этом случае переданная недобросовестному контрагенту сумма задатка может остаться у него, так как суд не признает правоспособность договора.
ВНИМАНИЕ: Любая халатность при проверке документов или согласие с контрагентом о противозаконных действиях отменяют право на защиту интересов в суде.
Нередко задаток получается в крупном размере при существенном снижении стоимости квартиры. Такие уловки часто приводят к согласию потенциального покупателя уплатить задаток, закрыв глаза на те или иные недочёты.
Например, на якобы временное отсутствие документации, или – заключение ПДКП на основании нотариально удостоверенных копий. Такие моменты не позволят им снискать расположение суда и получить судебную защиту
Особенно важно не допустить следующих ошибок:
- Не уплачивать задаток более 10% стоимости квартиры, внесённой в договор.
- Не проводить взаиморасчёты, с уплатой полной стоимости объекта – ПДКП не даёт никаких правовых гарантий. А задаток – это не стоимость квартиры.
- Не рассчитывать на получение права пользования жилплощадью на основании заключения ПДКП. И ни в коем случае не предоставлять контрагенту такого права.
Также нужно чётко сформулировать условия подготовки объекта к сделки, в числе которых следует рассмотреть и такие как снятие с регистрационного учёта несовершеннолетних жильцов до начала процедуры передачи прав. Если по квартплате выявлены задолженности – вносится условие об их погашении.
Обязателен ли ПДКП и когда он составляется?
Составлять и подписывать предварительный договор до заключения сделки не обязательно, он может заключаться только по усмотрению сторон. Если покупатель и продавец подготовились к сделке – нет смысла затягивать оформление купли-продажи. Сделка может быть совершена сразу же.
Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:
- Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
- Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.
Внесение задатка указывает на серьёзность намерений покупателя и продавца, но без подписания ПДКП, переданные деньги не будут считаться задатком.
Также нужно учесть, что аванс и задаток регулируются разными законодательными актами, исходя из чего:
- Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.
Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:
- в банк при оформлении ипотеки;
- в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
- в органы опеки и попечительства.
В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.
Для опеки
Если в сделке участвует имущество несовершеннолетнего собственника – экземпляр договора прилагается к заявлению, которое пишет в этот орган законный представитель ребёнка для того чтобы получить разрешение на сделку.
Без этого документа сделку проводить недопустимо. То же касается недвижимого имущества, в котором несовершеннолетним членам семьи принадлежат доли в общем праве.
Особенности расторжения договора
Каждая из сторон имеет право отказаться от подписания документа еще на этапе его заключения. Если же бумага уже подписана, можно прекратить обязательства или изменить существующие условия, оформив дополнительный документ. Однако основным условием считается согласие противоположного участника сделки на выполнение процедуры.
Однако подобное действие считается нарушением. Покупатель имеет право обратиться в суд и истребовать денежные средства. Если финансовое положение продавца не позволяет сразу же вернуть сумму, будет принято решение об уменьшении величины платежа и произведении расчёта в течение определенного промежутка времени.
