Как выселить квартиранта: правила, рекомендации и отзывы

Как выселить арендаторов, проживающих по договору

Согласно Конституции РФ никто не может быть лишён жилища произвольно. Согласно договору найма жилого помещения (он же ) для ваших жильцов таким жилищем является именно ваша квартира. И они имеют больше прав по его расторжению : если арендатор по своему желанию может прекратить аренду в любое время, собственник делает это только через суд и при наличии веских причин.

На каких основаниях можно выселить арендаторов

По закону нерадивых жильцов можно выселить при следующих условиях.

• Они задолжали арендную плату больше чем за полгода. При условии, что в вашем договоре не указаны иные сроки оплаты.
• Они уже дважды забывали внести плату за квартиру — в случае, если договор аренды заключен меньше чем на год.
• Они портят или рушат вашу квартиру.
• Квартиру собираются признать аварийной или непригодной для проживания.
• Они используют жильё не по назначению. Например, не проживают в квартире, а устроили в ней склад или магазин.
• Они систематически нарушают права соседей. Это могут быть регулярные буйные вечеринки или выбрасывание токсичного мусора в подъезд. Фиксировать такие нарушения могут сотрудники полиции: позднее протоколы об административных нарушениях помогут в судебном разбирательстве.

При этом в двух последних случаях арендодатель должен сначала попросить жильцов исправить нарушения. Но если и после этого они бездействуют, вопрос с выселением можно начинать решать в суде.

Как выселить арендаторов через суд

Необходимо составить исковое заявление в районный суд по месту нахождения сдаваемой квартиры. В заявлении указываются данные о вас, вашей квартире, о личности жильцов, требование о их выселении и его обоснование. Также прикладываются ксерокопии документов , подтверждающих ваше заявление: паспорт, договор купли-продажи (или наследования) квартиры, договор аренды с жильцами и подтверждение ваших к ним претензий. Дополнительно оплачивается госпошлина.

Увы, быстро разрешить вопрос через суд не получится: срок рассмотрения дела — до двух месяцев. А в течение месяца после принятия решения у арендаторов будет месяц на подачу апелляции . Судебное решение исполняться будет ещё два месяца.

Кроме того, судья может дать арендатором год для устранения нарушений, на которые вы жаловались. Например на то, чтобы привести в надлежащий вид испорченную жилплощадь.

Выселение незаконно проживающего гражданина без регистрации

Вопросы, связанные с выселением непрописанных в квартире лиц, решают в зале суда. Подобные дела всегда сложные, поскольку они затрагивают гражданские интересы.

Часто до обращения в суд собственник желает решить вопрос мирным путем и предлагает покинуть помещение добровольно.

Если просьбы не действуют, тогда эффективный способ – это обращение в суд.

Бланк заявления о добровольной выписке из квартиры.

Законодательный регламент

При желании выселить непрописанного человека из квартиры необходимо руководствоваться Жилищным кодексом РФ

Особое внимание следует уделить статье 70 ЖК РФ, 69 ЖК РФ и пункту второму части третьей статьи 11 ЖК РФ

Еще один немаловажный момент – это изучение части первой статьи 7 ЖК РФ.

В соответствии с частью первой статьи 7 ЖК РФ исковая давность в подобных делах не применяется, и собственник может в любое время попросить жильца покинуть помещение.

При этом он не должен предоставлять ему другое жилье для проживания.

Досудебное решение

Бывает так, что родственники или дети приводят в дом лиц, которые не желают покидать квартиру. Вдобавок ко всему они могут попросить съехать законных владельцев жилья.

Многие собственники не знают, как поступить в подобной ситуации и начинают паниковать.

Однако нужно следовать рекомендациям юристов:

• при возникновении конфликтной ситуации, у собственника есть право на вызов участкового, который удалит посторонних лиц из квартиры;
• без согласия хозяина посетитель квартиры может пребывать только до 23 часов, а позднее он уже нарушает закон;
• не следует передавать ключи от замка посторонним лицам;
• нельзя допускать оплаты коммунальных услуг постороннему гражданину, даже если он проживает с сыном или дочерью;
• выселение без суда можно произвести через обращение в полицейский орган.

Обращение в суд

После того как принято решение об обращении в суд нужно совершить следующие действия:

1. подать исковое заявление;
2. предоставить доказательства права собственности на квартиру;
3. совершить оплату госпошлины.

При обращении в суд важно представить ряд доказательств:

• жалобы соседей;
• заявления, а также их копии, написанные в полицейский участок;
• заявления, что составлены собственниками помещений в надзорные органы.

На основании судебного решения произойдет выселение гражданина, занимающего квартиру без законных оснований и не являющегося прописанным лицом.

Основания

Жилищное и Гражданское законодательство устанавливает определенный порядок для осуществления выселения человека из занимаемой жилой площади.

Основания для выселения следующие:

1. Использование недвижимого объекта не по назначению, например дополнительная сдача квартиры в аренду или же другие причины;
2. Нарушение прав по отношению к соседям;
3. Смена владельца помещения;
4. Расторжение брака;
5. Окончание договора ренты;
6. По настоянию собственника.
7. Незаконное приобретение жилья, например при фиктивном заключении сделки;
8. В квартире осуществлялась планировка, которая противоречит нормам и стандартам, а также интересам соседей.

Образец искового заявления о выписке гражданина в связи со сменой владельца квартиры.

Методы расторжения договора

Жилищное право гласит, что выселение нанимателя жилого помещения, с которым подписан договор найма в первую очередь зависит от срока аренды. При наступлении данного срока, арендатор автоматически лишается права проживать в нем. Ввиду этого правильный алгоритм действий при отказе добровольно съехать такой же, как при отсутствии договора.

Иные основания прописаны в договоре и, зачастую, они следующего характера:

• порча имущества;
• неуплата коммунальных платежей;
• неуплата арендной платы;
• жалобы соседей на нарушение общественного порядка и т.п.

Заметим, что аналогичные основания для выселения касаются проживающих в муниципальной квартире.

Первое, что следует сделать составить требование о выселении и вручить его квартирантам под роспись. При отказе можно зачитать его вслух при наличии не менее 2-х свидетелей. Соответствующую пометку внести в документ. Данное требование и показания свидетелей в дальнейшем можно приобщить к иску.

На портале можно бесплатно скачать:

Коммунальная квартира

В Законодательстве России за 2017-2017 гг. не произошло никаких изменений касаемо выселения квартиросъемщиков из коммунальной квартиры. Поэтому на вопрос «Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры», ответ прост. Зачастую, при отсутствии договора найма лишь на основании жалоб можно расторгнуть отношения.

При наличии детей

Особенности есть при расторжении отношений с квартирантами с детьми. Рекомендуется предупредить заранее такую семью о необходимости съехать и предоставить для этого адекватный срок – это будет правильно. Безусловно, при наличии договора найма всё зависит от уровня нравственности арендодателя. Тем не менее, если будет подан иск, то судья может принять факт наличия ребенка смягчающим. Основания для съезда нанимателей аналогичные.

Сложности возникают при временной прописке квартирантов с детьми в жилом помещении. Органы попечительства могут в этом случае стать на защиту.

Зимой

Можно ли выселить квартирантов зимой? Достаточно щепетильный вопрос. При наличии договора найма и регулярной оплаты всех договоренностей и соблюдения условия, суд вряд ли удовлетворит иск, поданный в зимнее время.

Важно!
Если выселение происходит квартирантов с детьми зимой, то суд в 93% встает на их защиту

Муниципальная квартира

Экспатриация из муниципального жилого помещения, согласно Жилищному кодексу России возможна, если:

1. есть необходимость, тогда квартиросъемщику предоставляется иной объект муниципальной недвижимости;
2. при нарушении закона иная муниципальная недвижимость не предоставляется.

В любом случае придется обращаться в судебные органы. Также съезд нанимателя возможен, если:

• систематическая неуплата услуг ЖКХ от 6 мес.;
• нарушение целостности жилого помещения;
• нарушение прав соседей;
• если наниматель живет с ребенком и его лишили родительских прав.

Досудебный порядок включается в себя предоставление срока по устранению всех нарушений при проживании в муниципальной квартире.

Основные правила для сдачи жилья в аренду

Собственник квартиры имеет право распоряжаться своим
имуществом, как ему угодно, но в рамках закона. Можно сдать его в аренду и
получать стабильный дополнительный доход.

Чтобы избежать неприятностей, нужно действовать в
рамках правового поля. Согласно нормам, установленным Гражданским кодексом,
сдать квартиру в аренду имеет право только собственник или лицо, действующее от
его имени на основании доверенности.

В случае когда владельцев несколько, требуется
согласие всех собственников. При подписании договора найма их личное
присутствие обязательно. Как вариант — оформление доверенности на одного
собственника от всех остальных совладельцев жилья.

Сдать квартиру, принадлежащую муниципалитету,
получится после заключения арендатором договора поднайма. Понадобится
письменное согласие на сдачу квартиры от владельца и всех прописанных в ней
лиц.

Хозяин жилого помещения, состоящий в браке, имеет
право заключить договор аренды только с согласия супруга, оформленного
нотариально.

Нотариально заверенная доверенность понадобится лицу,
сдающему жилую площадь от имени владельца. Даже самым близким родственникам
невозможно выступать арендодателями без обращения в нотариальную контору.

Квартиру, находящуюся в ипотеке, не получится сдать в
аренду без письменного согласия банка. Многие делают это тайно, рискуя попасть
в неприятную ситуацию. В таких случаях банк-кредитор наказывает заемщика
штрафными санкциями.

Хозяин комнаты в коммуналке, как и любой собственник,
тоже имеет право сдать свою жилую площадь в аренду. Для этого ему не нужно
спрашивать согласия соседей. Часто возникают разногласия на бытовой почве во
время пользования общими санузлом или кухней между квартирантами и другими
жильцами. Основанием выселения жильцов из съемной комнаты в коммунальной
квартире являются следующие причины:

 — возникновение
задолженности по оплате коммунальных платежей;

 — регулярное
нарушение правил совместного проживания;

 — частое
распитие спиртных напитков, употребление наркотических веществ;

 — хулиганские
действия по отношению к соседям;

 — порча
имущества квартиры;

 — несоблюдение
санитарных норм.

Всегда существуют и непредвиденные личные
обстоятельства, из-за которых собственник может выселить арендатора по своему
желанию.

Собственник квартиры, приняв решение сдать ее в
аренду, должен найти арендатора, определить сумму аренды, сроки внесения
платежей, оформить правоотношения так, чтобы максимально обезопасить себя от
возможных рисков. Решить задачу с налогообложением. Сделать это можно
самостоятельно или воспользоваться услугами риэлтора.

Правильно оформленные отношения перед тем как с
сдавать (сдана), дают договором право выселить не устраивающих
квартиросъемщиков в короткие сроки.

Нормативное регулирование

Законодательство защищает права собственника и лиц, вступивших с ними в гражданско-правовые отношения. Особенности подписания и расторжения договора прописаны в ГК РФ. Стороны имеют право устанавливать условия проживания, в том числе основания для выселения.

На основании ст. 687 ГК расторжение соглашения аренды возможно:

• по желанию квартирантов;
• по желанию владельца жилого помещения;
• на основании решения суда, если имеются спорные моменты.

В статье также упоминается, что право продлить договор об аренде имущества есть только у нанимателя.

Согласно ст. 687 ГК одностороннее расторжение договора может осуществить исключительно арендатор, уведомив собственника о выселении за 3 месяца.

В ст. 98 ЖК есть предупреждение о систематическом нарушении жильцами спокойствия соседей. Если принимаемые меры не имеют эффекта, на основании ст. 293 ГК данную жилплощадь могут продать с публичных торгов.

Принудительное выселение квартиросъемщиков без обращения в судебные органы расценивается как самоуправство. Согласно КоАП наймодатель облагается штрафом 100-300 руб. Если действия владельца недвижимости нанесли вред имуществу жильцов, то, согласно ст. 167 УК его оштрафуют на сумму до 80 тыс. руб. или арестуют на срок до 6 мес. Собственнику, применившему насилие или угрожавшему о его применении относительно квартиранта, на основании ст. 330 УК грозит арест на 6 месяцев-5 лет.

Статья 687 Гражданского кодекса РФ «Расторжение договора найма жилого помещения»

Статья 98 Жилищного кодекса РФ «Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан»

Статья 293 Гражданского кодекса РФ «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение»

Статья 167 Уголовного кодекса РФ «Умышленные уничтожение или повреждение имущества»

Статья 330 Уголовного кодекса РФ «Самоуправство»

Сложные ситуации

При нежелании выселяться арендаторы могут привести несколько спорных причин. Они рассматриваются судом.

Особенности выселения из коммунальных квартир и малосемеек

• сообщить владельцу недвижимого имущества, то жильцы мешают окружающим — мусорят, шумят, ведут аморальную жизнь;
• пожаловаться участковому, который проведет проверку квартиросъемщиков.

Санкции для квартирантов в этой ситуации имеют вид административной ответственности за проживание без регистрации. Владелец выплачивает штрафы в ФНС.

Важно! Жалобы соседей управляющая компания и ТСЖ не рассматривают — у них нет полномочий.

Выселение в зимний период

Как зимой выселить квартирантов с арендным договором, если существует мнение, что с ноября по март этого делать нельзя? Данное утверждение неверно. Его придумывают сами жильцы по причине сложности с поиском жилья в январе — в основном, квартиры сданы или на них завышена арендная плата.

Если договора нет, у собственника есть право обращения в правоохранительные органы. При наличии соглашения понадобится задействовать суд.

На заметку! Судебное разбирательство, как правило, заканчивается вместе с отопительным сезоном.

Квартиранты с детьми

Арендаторы с детьми имеют право заселяться в следующих случаях:

• в договоре найма прописано, что заселяются взрослый (родитель, усыновитель, опекун, законный представитель) и ребенок;
• к соглашению прилагаются паспортные данные нанимателей и сведения из свидетельства о рождении ребенка;
• для детей обязательно оформляется временная регистрация;
• ООП ставятся в известность, где будет проживать ребенок.

Выселение жильцов с детьми осуществляется только с выпиской несовершеннолетнего. Он должен быть в течение 2 дней зарегистрирован по новому месту проживания.

На заметку! Суд предоставляет отсрочку для поиска жилья квартирантам, у которых есть дети.

Выселение жильцов, которые являются родственниками

Родственники в большинстве случаев проживают в квартире на бездоговорной основе. Закон защищает права собственника, но устанавливает ряд поблажек для арендаторов:

• суд накладывает на владельца обязательство предоставления жилого помещения на срок до 1 года, если у родственника нет дохода;
• аналогичное решение принимается относительно жильца, у которого нет денег, но есть работа;
• дети квартиросъемщиков-родственников ходят в школу рядом с местом временного проживания.

На заметку! У квартиранта есть право подачи иска в суд на получение возможности дальнего проживания. Если в этот момент рассматривается дело о выселении, оно становится неправомочным.

Выселение жильца с временной регистрацией

Квартиранта, проживающего без договора, но на основании временной регистрации, выселить проблематично. Согласно законодательству, граждане имеют право зарегистрироваться по адресу фактического проживания, если они не живут по месту основной прописки более 90 суток. Собственник квартиры обязан предоставить регистрацию. Он выплачивает штраф, если сдавал помещение на платной или бесплатной основе более 3 месяцев.

Образец временной регистрации

Досрочное прекращение соглашения будет основанием для завершения временной регистрации в следующих случаях:

• квартиросъемщик не проживал более 6 месяцев;
• арендатора призвали на военную службу или направили в МЛС;
• временно зарегистрированный гражданин пропал без вести или скончался;
• квартирант не платит за коммуналки и не ухаживает за квартирой;
• лицо с временной регистрацией портит имущество собственника, соседей, нарушает общественный порядок и закон;
• жилец сфальсифицировал данные для временной регистрации.

Важно! Права временно зарегистрированного человека приравниваются к правам собственника, поэтому его можно выселить только через суд.

Выселение из квартиры без подписанного договора аренды

Отсутствие договора развязывает квартиросъемщикам
руки. Они могут не оплачивать квитанции за услуги, задерживать платежи по
аренде. Своим халатным отношением к чужой собственности навредить не только
арендованному помещению, но и соседним квартирам.

Люди задаются вопросом, как выселить квартирантов без
договора и что нужно сделать для этого собственнику. Существуют такие
рекомендации:

1. Предупредить нежеланных жильцов на словах, а затем
и в письменной форме. Получив при этом отказ, открывать квартиру, если там
никого нет, не следует. Не меняйте замки ни в коем случае. Иначе вас могут
обвинить в краже.

2. Дождитесь момента, когда все будут дома. Возьмите с
собой паспорт и документы, подтверждающие право собственности на помещение.
Присутствие собственника при выселении обязательно.

3. Попробуйте договориться по-хорошему. Если
квартиросъемщики не хотят покинуть занимаемую площадь добровольно, хамят,
провоцируют конфликт — вызовите полицию. По приезду наряда, скажите
полицейским, что хотите избавиться от посторонних лиц в вашем доме.

4. Для принудительного выселения квартирантов
предварительно обратитесь за помощью к участковому. Предоставьте документы,
удостоверяющие личность и право на квартиру.

Организовав процесс неправильно, вы рискуете навредить
себе. При возникновении любых споров следует обратиться в органы власти.

Сдача жилого помещения в аренду без оформления
договора с целью сокрытия полученного дохода и уклонения от уплаты налогов
считается правонарушением.

Аренда квартиры в соответствии с буквой закона имеет
свои преимущества. Отношения между участниками сделки становятся юридическим
фактом.

Можно обратиться в госорганы при возникновении
конфликтной ситуации, когда арендатор выехал, не заплатив арендные и
коммунальные платежи, совершил аферу с вашим имуществом.

Для законной сдачи жилого помещения соберите
необходимые документы:

1. Паспорт и его ксерокопию.

2. Свидетельство или другие документы, подтверждающие
право на квартиру.

3. Если на жилплощади, которую вы хотите сдать,
зарегистрированы другие лица, то понадобится справка из ЖЭКа со списком
прописанных в ней лиц, проживающих с ним.

4. В случае, когда собственников несколько, нужно
взять нотариальное согласие на аренду от всех. Их присутствие обязательно при
подписании документов в нотариате.

В договоре должны быть зафиксированы следующие пункты:

1. Сумма оплаты за аренду в месяц.

2. График платежей с указанием дат выплат.

3. Разъяснение, как можно использовать имущество,
принадлежащее хозяевам.

4. Указать, по каким дням будет проверять состояние
квартиры собственник жилого помещения.

5. Составить список жильцов, которые планируют
проживать в квартире.

6. Вписать порядок возврата денежных средств в случае
задолженности, а также возмещения убытков нанимателем при нанесении
материального ущерба в период аренды.

7. Срок, на какой владелец квартиры хочет сдать
квартиру в аренду, нужно указать в одном из пунктов договора.

8. В последнем пункте нужно указать любые
дополнительные договоренности, не противоречащие законодательству.

К договору аренды следует приложить акт
приема-передачи. Перечислить в акте все принадлежащее вам имущество, которое
остается в помещении.

Со своей стороны наниматель имеет право знать, что
квартира принадлежит собственнику. Может попросить предоставить справку,
подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Отметьте еще один этап сдачи квартиры в аренду —
передачу денег. Сделать это можно, приняв оговоренную сумму денежных средств из
рук в руки. 2 способ — перечисление на безналичные счета. При передаче наличных
средств составляется акт приема-передачи денег. Пользуясь безналичными
перечислениями, нужно сохранять все квитанции.

60% россиян сдают жилье без заключения договора и не
платят налоги государству. По окончанию года хозяин квартиры, сдаваемой в
аренду, подает декларацию в налоговую инспекцию по месту нахождения имущества.
После этого через какое-то время в почтовый ящик арендодателя приходит письмо с
квитанцией, в которой указана сумма налога, подлежащая уплате. Подать
декларацию и уплатить налог необходимо до 30 апреля в новом году.

Как действовать

Итак, приняли решение выселять квартирантов.

Ваши следующие шаги:

1. Пробуем договориться «полюбовно». Силу убеждения ещё никто не отменял. Если правильно аргументировать свои претензии к жильцам и подробно описать сопутствующие судебному разбирательству неудобства для них, есть вероятность в кратчайшие сроки добиться своего. Как вариант, можно предложить свою помощь в поиске другого жилья;
2. Если договориться по-хорошему не получилось, составляем уведомление о выселении и подписываем его у квартирантов, желательно в присутствии двух свидетелей. В уведомлении прописываем причины выселения, данные жильцов, а также срок, в течение которого арендаторы обязаны покинуть жильё;
3. Время пришло, а жильцы не съезжают, тогда подготавливаем исковое заявление в суд. Прикладываем к нему необходимый пакет документов, как то: подписанное уведомление, копии и оригиналы счетов на оплату, договор аренды, вещественные доказательства не соблюдения арендаторами договора найма и т. д.;
4. После оглашения результатов судебного разбирательства при положительном решении по вопросу о выселении, жильцам даётся одна неделя на то, чтобы полностью освободить занимаемое помещение.

Квартирант отказывается получать уведомление – что дальше

Если квартиросъемщик уклоняется от получения уведомления о выселении, данный документ можно отправить заказным почтовым письмом с уведомлением о доставке. Даже если жилец откажется принимать это письмо, суд удовлетворится совершенным арендодателем действием и будет считать арендатора предупрежденным о выселении.

Идем в суд

Итак, суд. После подачи всех документов и до конца рассмотрения дела может пройти до двух месяцев. Многих интересует, имеет ли право собственник жилого помещения продолжать брать деньги за аренду в этом случае. И действительно, арендодатель вправе взыскать плату за жильё и за эти месяцы тоже. Также обычно в счёт включают и судебные издержки.

Кто может обратиться

В случае, когда здание, или само сдаваемое помещение становится неподходящим для проживания в нем людей, в суд может обратиться и та и другая сторона соглашения об аренде. Квартиросъёмщики настаивают на расторжении договора найма, а наймодатель – о переселении жильцов.

Арендаторы в свою очередь могут заявить на владельца жилья в суд за незаконное выселение, либо подать апелляцию по поводу решения суда, если таковое уже принято.

Какие доказательства будут приняты

Наиболее существенная вещь, которая будет влиять на результат судебного заседания – это доказательная база. Ведь суду, чтобы удостовериться в законности прошения о выселении, нужны факты. А арендодателю необходимо по возможности предоставить их в полной мере, чтобы добиться урегулирования вопроса в свою пользу.

Вот перечень возможных видов доказательств для выселения квартирантов:

• Показания сотрудников ЖКХ о том, кто оплачивал коммунальные услуги;
• Расписки квартирантов об отсрочке выплаты арендной платы как подтверждение просроченной задолженности;
• Показания свидетелей (к примеру – соседей) о том, что жильцы причиняли повреждения имуществу наймодателя;
• Фотографии жилого помещения до и после заселения квартирантов, чтобы показать наглядно причинённый ущерб.

Можно использовать также различные видеозаписи или аудиозаписи разговоров с арендаторами. Все это будет дополнительным доказательством в суде, которое может склонить чашу весов а вашу пользу. Ведь если судебные органы не удовлетворятся предоставленными фактами, то иск могут отклонить.