Когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество

Основные причины отказа в регистрации

Росреестр может отказать Вам в регистрации перехода права. Такие ситуации возникают достаточно часто. Но перед этим Вам предложат исправить допущенные неточности или донести документы (так называемая приостановка регистрации). Если же выявленные ошибки и неточности в оформлении документов не будут исправлены, то в регистрации будет отказано.

Рассмотрим наиболее распространенные причины отказа:

• лицо, которое указано владельцем в договоре или ином документе, юридически прав на имущество не имеет;
• с заявлением обратился человек, который не уполномочен на осуществление таких действий (доверенности нет или она просрочена);
• имеются расхождения между заявленными правами и информацией в ЕГРН;
• представлена не вся необходимая документация или сведения, содержащиеся в представленной документации, недостоверны;
• форма или содержание документов не соответствуют требованиям закона;
• сделка о переходе права является ничтожной.

Обратите внимание! Всего в законе перечислено 60 причин приостановки регистрации. Обращение к квалифицированному юристу сведет к минимум риск возникновения ситуаций, когда Управление Росреестра приостанавливает регистрацию или же отказывает в ней обратившемуся лицу

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Чтобы зарегистрировать передачу привилегии на владение недвижимым имуществом следует обратиться с необходимыми документами в Федеральную службу государственной регистрации.
Существует список способов для регистрации документации, который будет представлен ниже:

Документы для регистрации перехода права собственности

Чтобы зарегистрировать передачу привилегии на владение недвижимостью необходимо собрать следующий пакет документов:

1. Заявление, которое следует направить в регистрационную службу, бланк прошения можно скачать на сайте Росреестра. Также стоит отметить что количество заявлений должно быть эквивалентно количеству лиц сделки.
2. Свидетельство на основании которого происходит переход прав. Это может быть:

• Договор купли-продажи, мены, дарения;
• Удостоверение подтверждающее что вы получили данное имение по наследству;
• Соглашение о приватизации;
• Разрешение на постройку имущества.

3. Кадастровый паспорт недвижимости;
4. Паспорта всех участников сделки;
5. Если имущество было приобретено в браке, необходимо согласие супруга;
6. Фактура подтверждающая что вы оплатили государственную пошлину.

Заявление о государственной регистрации перехода права собственности

Прошение о государственной регистрации права собственности оформляется по установленному стандарту. Его можно написать от руки или распечатать готовый бланк который остается только заполнить.

Стоит отметить, что существует возможность самостоятельно заполнить прошения, не прибегая к помощи специалистов. Но если у вас нет времени лично заниматься этими вопросами, законом предусмотрена возможность доверить это дело постороннему лицу. Для этого необходимо написать доверенность и заверить ее у нотариуса.

Госпошлина за переход права собственности

При регистрации перехода привилегии на владение собственностью следует оплатить государственную пошлину. Согласно статье 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, нет конкретной суммы которую следует оплатить. Величина платежа зависит индивидуально от каждого случая.

Зачастую сумма госпошлины составляет:

• 2 000 для физических;
• 22 000 для юридических лиц.

Стоит отметить что при оплате госпошлины закон предусматривает льготы для некоторых категорий граждан. От уплаты государственной пошлины освобождаются малоимущие лица. Для этого им необходимо предоставить справку из соцзащиты.

Переход права собственности

Виды сделок

Самый часто встречающийся документ – это договор купли-продажи, также при передаче права идет оформление следующих сделок:

• обмен недвижимости;
• договор дарения;
• получение недвижимости по наследству по завещанию;
• при приватизации муниципальных квартир;
• отчуждение недвижимости по решению суда, например, из-за ареста, неуплаты долгов и другого.

Переход права собственности может происходить между следующими владельцами:

• обмен недвижимостью между физическими лицами;
• обмен между юридическими лицами;
• право собственности переходит только на долю, часть квартиры или на весь объект целиком;
• между юридическим и физическим лицом.

Риски

Во всех процессах должны участвовать и покупатель и продавец квартиры, или от них может действовать представитель по нотариальной доверенности. Поскольку два этих процесса проходят в разное время, то для покупателя есть определенные риски, что продавец окажется нечестным и произойдет следующее:

• продавец может избегать в дальнейшем процедуры регистрации. По факту получается, что после подписания договора и получения денежных средств от покупателя, продавец не приходит на государственную регистрацию квартиры;
• продавец может подписать сразу несколько договоров купли-продажи с разными покупателями, от всех получая денежные средства, и при этом не является на процедуру регистрации в Росреестре.

Именно поэтому и покупателю и продавцу нужно в обязательном порядке проверять юридическую чистоту сделки, можно заказать справку-выписку из ЕГРП, внимательно читать договор купли-продажи квартиры. Посмотреть, когда по договору предусмотрена передача аванса по сделке, когда полный расчет в пользу продавца, когда должна быть регистрация права собственности.

Какую информацию нужно поверить

По гражданскому законодательству нужно обратить внимание на время передачи права собственности, какие полномочия есть у продавца, у покупателя по договору во время подписания договора и регистрации. И желательно заранее узнать, каким образом, можно заставить продавца пойти в Росреестр на регистрацию

Все эти вопросы регулирует гражданское законодательство, в некоторых случаях можно обратить внимание на постановления судов в таких случаях. Покупателю нужно обратить внимание на следующие вопросы:

Покупателю нужно обратить внимание на следующие вопросы:

договор купли-продажи нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. При этом даже если регистрации не было, сделка, как и сам договор, считаются действительными, об этом указывается в Гражданском кодексе, а именно статье 551;

– если продавец не является на регистрацию права собственности, то покупатель имеет право пойти в суд. Если условия договора были исполнены, а прежде всего это оплата, то у суда есть полномочия произвести регистрацию нрава собственности. Это значит, что регистратор должен оформить право собственности на недвижимость даже тогда, когда продавец не приходит.

Значит, можно сказать, что сам переход права собственности на недвижимость переходит в момент регистрации права на имущество, и подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи это по закону не основание перехода права. При этом если покупатель уже оплатил свои обязательства после подписания договора, то можно сказать, что он становится законным владельцем собственности.

Такой вывод следует из постановления верховного суда, что договор купли- продажи обладает юридической силой, даже если нет государственной регистрации права собственности. В суде признается, что предыдущий хозяин остается собственником, а покупатель это законный владелец жилья. Однако совершать юридические сделки с квартирой покупатель не может до того момента, пока право собственности на недвижимость не перейдет к нему.

Если изучить статью 305 гражданского кодекса, то можно увидеть, что по закону покупатель, оплативший стоимость квартиры продавцу, который уклоняется от переоформления документов, должен быть признан владельцем помещения. Получается, что есть понятие «собственник», а есть «владелец» жилья. И владелец может пойти в суд для отстаивания своих интересов, то есть, подавая иск против собственника.

В какой момент происходит переход права собственности на дом

В законе однозначно определено время, когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество от одного лица к другому. Этим моментом является внесение информации о новом собственнике в ЕГРН. При этом следует помнить, что в момент подписания договора (будь то купля-продажа или дарение), акта приема-передачи или при открытии наследства, юридически собственник остается прежним.

Важно! Только когда Управление Росреестра внесет в ЕГРН информацию об изменении владельца имущества, Вы станете полноправным собственником вновь приобретенной недвижимости. Раньше этого момента стать собственником у Вас не получится

Государство в лице своего уполномоченного органа (Управления Росреестра) осуществляет контроль за изменением собственников любой недвижимости, в связи с чем очень важно правильно оформлять необходимые для этого документы. Наличие ошибок и неточностей в документации может привести к затруднениям и задержкам в виде приостановки или даже отказа в регистрации

Возможности договорной политики в условиях кризиса

Ранее в публикациях, посвященных теме договорной политики фирмы*, мы обращали внимание читателей на то, что действующие нормы гражданского, налогового и бухгалтерского законодательства фактически формируют два возможных направления договорной политики. Примечание:
* Читайте статьи:
— «Договорная политика или притворные сделки компаний: граница размыта»;
— «Договорная политика организаций»

Примечание:
* Читайте статьи:
— «Договорная политика или притворные сделки компаний: граница размыта»;
— «Договорная политика организаций»

Первое заключается в том, что меняя вид или конкретные условия заключаемых организацией договоров, мы получаем возможность влиять на содержание данных бухгалтерской и налоговой отчетности, не затрагивая при этом реального экономического содержания осуществляемых операций и связанных с ними рисков.

Во втором случае, изменение содержания договоров компании непосредственно влияет и на фактическое содержание осуществляемых фирмой операций, корректируя и их экономический характер, и риски, связанные с их наличием в деятельности компании. Именно это — второе — направление договорной политики фирмы выходит в современных условиях на первый план. Именно сегодня мы должны задать себе вопрос: можем ли мы с помощью условий заключаемых договоров сделать работу нашей компании более эффективной и менее рисковой, снизить неоправданное экономической реальностью налоговое бремя, не выходя при этом за рамки действующего законодательства? Безусловно — «да». Такие возможности существуют, и именно такое направление деятельности менеджмента компании и является истинной договорной политикой фирмы, направленной на легальное улучшение условий и результатов ее деятельности, а не на фактически введение в заблуждение пользователей бухгалтерской отчетности и контролирующих органов.

Вступление в право собственности по ипотечному кредиту

В последнее время покупка жилой или иной недвижимости так или иначе связана с ипотечным договором. Все имущество, которое передается заемщику по результатам данного соглашения, недвижимого типа будет выступать в качестве залога. Заемщик продолжает проживать в зарегистрированном на него имуществе, эксплуатировать его по своему желанию, но при этом все основные права на эту недвижимость будут так или иначе принадлежать кредитору.

Согласно действующему законодательству, в частности закону «Об ипотеке», недвижимое имущество остается в собственности у залогодателя, причем он продолжает использовать его по своему усмотрению

Однако накладывается одно немаловажное ограничение: не должны ухудшаться жилищные условия

Если в документе предусмотрен определенный пункт, то владелец имеет полное право получать определенную выгоду от объекта недвижимости. Кроме того, у хозяина недвижимости будут сохраняться обязанности, касающиеся содержания жилплощади, несения расходов, связанных с этим моментом и так далее.

Стоит отметить, что согласно договору купли-продажи, связанному с ипотечным кредитом, в качестве залога может использоваться не сам приобретаемый объект недвижимости, а какой-нибудь другой, находящийся в собственности у человека, решившего купить квартиру или дом:

• земельный участок;
• жилой дом, квартира, комната, жилая площадь иного рода;
• дача, гараж, дачные домики, коттеджи и так далее;
• здания и помещения промышленного или офисного предназначения.

Кроме того, если человек владеет воздушными либо морскими судами, то они также могут выступать в качестве залога при оформлении ипотечного кредита. Официальное свидетельство права собственности выдается гражданину после соблюдение всех необходимых процедур юридического плана.

Собственников при оформлении кредита может быть несколько, но в этом случае необходимо получить официальное согласие каждого из владельцев. Каждый владелец имеет право заложить свою долю без оформления письменного согласия иных собственников.

Хотя имущество принадлежит гражданину, оформляющему кредит, он имеет ограниченное право на его использование. В частности, ему категорически запрещается продавать или обменивать жилую площадь, не поставив об этом в известность и не согласовав этот момент с организацией, выдавшей ипотечный кредит. Все данные ограничения будут сняты после того, как задолженность будет погашена в полной мере.

Порядок и правила регистрации перехода права собственности на квартиру

Перерегистрацией прав на недвижимость занимается Регистрационная палата (Росреестр). Для подачи документов предусмотрено несколько вариантов обращения:

Подавать документы можно в любое отделение МФЦ или Росреестра, не привязываясь к месту нахождения дома, квартиры, даже если они находятся в другом регионе РФ.

Процедура перерегистрации включает следующие этапы:

1. Подготовка пакета документов.
2. Обращение в регистрационный орган удобным способом.
3. Проверка документов на соответствие законодательным нормам и принятие решения о возможности регистрации.
4. Внесение сведений в ЕГРН (если нет оснований для отказа) и выдача выписки новому собственнику.

Прилагаемые документы

Для проведения регистрационных действий подаются следующие документы (в общем случае):

• Заявление на государственную регистрацию. Оформляется на специальном бланке, который выдается по месту обращения.
• Удостоверения личности заявителей, обращающихся за услугой. Если она требуется на основании договоров отчуждения, за регистрацией обращаются обе стороны: бывший и будущий собственники.
• Документ, подтверждающий наличие оснований для перерегистрации.
• Акт приема-передачи (если имущество фактически уже было передано).
• Кадастровый паспорт. Содержит информацию о технических характеристиках объекта недвижимости. Если последний не стоит на кадастровом учете, допускается оформление документа одновременно с регистрацией перехода права.

В зависимости от конкретной ситуации, указанный перечень может быть дополнен за счет необходимости предоставления:

• нотариальной доверенности, если от имени одной из сторон действует представитель;
• свидетельство о браке и согласие супруга на продажу объекта, если он относится к совместно нажитому имуществу;
• разрешение органов опеки на продажу квартиры, если ее собственником (или одним из) является несовершеннолетний.

Сроки регистрации

Продолжительность процедуры четко регламентирована ст. 16 закона № 218-ФЗ в зависимости от места подачи документов, типа недвижимого имущества и необходимых регистрационных действий:

Дата завершения процедуры регистрации и получения подтверждающих документов указывается в расписке, которая выдается заявителю при подаче документов.

Вступление в право собственности по ипотечному кредиту

В последнее время покупка жилой или иной недвижимости так или иначе связана с ипотечным договором. Все имущество, которое передается заемщику по результатам данного соглашения, недвижимого типа будет выступать в качестве залога. Заемщик продолжает проживать в зарегистрированном на него имуществе, эксплуатировать его по своему желанию, но при этом все основные права на эту недвижимость будут так или иначе принадлежать кредитору.

Согласно действующему законодательству, в частности закону «Об ипотеке», недвижимое имущество остается в собственности у залогодателя, причем он продолжает использовать его по своему усмотрению

Однако накладывается одно немаловажное ограничение: не должны ухудшаться жилищные условия

Если в документе предусмотрен определенный пункт, то владелец имеет полное право получать определенную выгоду от объекта недвижимости. Кроме того, у хозяина недвижимости будут сохраняться обязанности, касающиеся содержания жилплощади, несения расходов, связанных с этим моментом и так далее.

Стоит отметить, что согласно договору купли-продажи, связанному с ипотечным кредитом, в качестве залога может использоваться не сам приобретаемый объект недвижимости, а какой-нибудь другой, находящийся в собственности у человека, решившего купить квартиру или дом:

• земельный участок;
• жилой дом, квартира, комната, жилая площадь иного рода;
• дача, гараж, дачные домики, коттеджи и так далее;
• здания и помещения промышленного или офисного предназначения.

Кроме того, если человек владеет воздушными либо морскими судами, то они также могут выступать в качестве залога при оформлении ипотечного кредита. Официальное свидетельство права собственности выдается гражданину после соблюдение всех необходимых процедур юридического плана.

Хотя имущество принадлежит гражданину, оформляющему кредит, он имеет ограниченное право на его использование. В частности, ему категорически запрещается продавать или обменивать жилую площадь, не поставив об этом в известность и не согласовав этот момент с организацией, выдавшей ипотечный кредит. Все данные ограничения будут сняты после того, как задолженность будет погашена в полной мере.

Основной риск покупателя

Право, которое подтверждает владение квартирой как собственностью, может переходить по разным основаниям. В большинстве случаев это договор купли-продажи, однако наряду с ним могут быть и такие случаи:

• мена;
• дарение (в том числе в качестве приза в лотерее, акции и т.п.);
• переход по завещанию после открытия наследства;
• приватизация муниципального или федерального жилья;
• отчуждение по решению суда (например, в связи с арестом за неуплату долгов, алиментов и т.п.).

Переход права собственности может осуществляться между разными владельцами:

• переход доли или всего объекта;
• обмен между физлицами;
• между юрлицами;
• между физическим лицом и юридическим лицом, и наоборот.

С точки зрения закона нет значения, кто именно продает квартиру или другой объект

Но в случае с частными гражданами важно учесть сразу несколько требований:

• факт правомерного владения объектом (квартира находится в личной собственности на законных основаниях);
• полная дееспособность;
• совершеннолетие.

При этом обязательно соблюсти 2 процедуры:

1. Подписать соответствующий договор (в большинстве случаев купли-продажи).
2. Зарегистрировать право в государственном органе (отделение Росреестра).

На обоих этапах участвует и покупатель, и продавец недвижимости. Каждая сторона может прислать своего представителя, который действует на основании заверенной нотариусом, актуальной доверенности. Эти две процедуры выполняются в разное время, что и создает определенные риски для покупателя. Они связаны с тем, что продавец может оказаться недобросовестным, что проявится в следующих его действиях/бездействии:

1. Уклонение от процедуры регистрации. То есть продавец подписывает договор, получает денежные средства наличными или банковским переводом, но не является на процедуру государственной регистрации.
2. Подписание нескольких договоров купли-продажи на одну и ту же квартиру, но с разными лицами. При этом собственник получает средства целиком (или аванс), но также уклоняется от процедуры регистрации права.

Таким образом, покупателю следует не только тщательно проверять юридическую чистоту объекта (для этого в первую очередь любой гражданин может заказать выписку из ЕГРП), но и обратить внимание на текст договора купли-продажи или другого документа. А именно следует учесть, когда происходит аванс, перечисление полной суммы в пользу продавца, а также когда будет совершена регистрация самого права собственности

https://www.youtube.com/watch?v=https://www.googleadservices.com/pagead/aclk?sa=L&ai=CToGRrY9EXr6hHYrFywXLi6qgA56dkMRapobv6bsJsJAfEAEgAGCEleyF3B2CARdjYS1wdWItNjIxOTgxMTc0NzA0OTM3MaABz6b9mAOpAgkj8zgE_FA-qAMEqgTLAk_Qsx09tWfoepmnbnOcp_Du6089VQMJuHYuQFblWzla7sblhZfPe-rE-TZRRwDiCUkF9Yi_iohaRffLSbC9YTZSbrMF0-UGHIZkvd7f-d3YrnFx0Fen3_YAH5O3MR2vlPArsg-zpVd8R33FPtB2SZ5j7fHE696W1oPewy6WlQavbQgGnq7EucpNCYDFDGodc2go1V6UIZ3h3f-WUb_onQmPY0-q1KdZk_cFi2SMH4nc8CIWqwohO5_lPPlp95A82RtQ7TNvFVtCh617bIg00oKtVVOCecHlSyKr4vAbGKoiAQ24cfXbeu-kQpP_lbrKGMydumjXjkn-qXSwaOjIY98qHjyFHKjwk_SIulIDcHe2tJeg1BpASFmGuO-X9g4T60nfJWvoq3cmyyCXSqZfDe4h39ItfWIBTh58FI8YWKRQc7u6aywx7bNKtzOSBQwIEjDrtbuPv-Gt-VqSBQcIE3jow6FnoAZVgAeZ2YJnkAcEqAeo0huoB7YHqAfgzxuoB-nUG6gHttcbqAeMzRuoB_LZG6gH1c4bqAeBxhuoB5jOG6gHq8UbqAfezhuoB7_VG6gHwtobkggLV3ZLM0NfSHUydXPSCAgIgMGAoAIQAbEJzQfAFfwj4PzICRe4E____________wGwFAPAFQHYFQE&num=1&cid=CAASFeRoRrvl4T5c_-l3rExn0GucF7ht3w&sig=AOD64_3r0TM1k-y7cbE-G07gWqOz48DKRg&adurl=https://www.youtube.com/watch%3Fv%3DWvK3C_Hu2us&ctype=21&video_id=WvK3C_Hu2us&client=ca-pub-6219811747049371

Основания

Среди оснований появления права собственности выделяют:

• первоначальные (те, что появляются впервые или самостоятельно);
• производные (основываются на владении имуществом прежним собственником).

Такая классификация не закреплена на законодательном уровне, она базируется на доктринальном толковании, поскольку практическое значение вышеприведенного деления неоспоримо. Каждый из способов приобретения имущества предполагает отдельную процедуру.

Первоначальные основания включают в себя обзаведение:

• бесхозной недвижимостью;
• приобретательной давностью;
• самовольной постройкой.

Производные способы:

• национализация имущества, принадлежавшего государству;
• приватизация муниципального жилья;
• получение недвижимости при реорганизации или ликвидации фирмы, учреждения, организации;
• конфискация;
• приобретение собственности по договору;
• получение недвижимости по наследству;
• изъятие прав на недвижимость в связи с тем, что это имущество не принадлежит на законных основаниях заинтересованному лицу.

Каждый конкретный случай предполагает особенности перехода имущественных прав:

1. Купля-продажа — один из главных способов приобретения новой собственности. Основанием для этого служит письменный договор.
2. Наследование по закону. Имущество переходит к наследнику на основании соответствующего свидетельства.
3. Наследование по завещанию. Владельцем имущества становится лицо, на которое выписано свидетельство о праве наследства по завещанию.
4. Установление права собственности в суде. Происходит независимо от того, есть ли имущественные споры, или нет. В каких случаях имущественные права переходят к заявителю при наличии спора: 
   • признание решения об отчуждении недвижимого имущества недействительным;
   • истребование недвижимости, если третьи лица владеют им незаконно;
   • раздел имущества при разводе между супругами;
   • истребование земельного участка, на котором расположена недвижимость владельца.

   Иски, рассматриваемые судом, если спор об имуществе отсутствует:

   • получение недвижимости на основании приобретательной давности;
   • узаконивание строений, сооруженных самовольно, без получения разрешительных документов;
   • вступление в наследство из-за пропусков сроков его принятия.
5. Дарение. Для законного осуществления этой процедуры нужны письменный договор и передаточный акт.
6. Приватизация жилого помещения. Граждане получают в личное распоряжение жилье, принадлежавшее ранее муниципалитету или государству.
7. Мена. Право на владение имуществом переходит вследствие обмена, при котором заключается договор мены.