Управление многоквартирными домами

Способ 2. Управление через ТСЖ

Под ТСЖ понимается некоммерческая организация, которая представлена собственниками помещений, располагающихся в многоквартирном доме. Имеется в виду специальный потребительский или жилищный кооператив со своим уставом и регламентом. Организация имеет свое наименование, реквизиты, она уполномочена заключать договоры со всеми обслуживающими компаниями, а также контролировать их работу.

Каждый год проводится собрание, на котором присутствуют (и имеют право голоса) все владельцы. Они решают важнейшие вопросы, выбирают состав правления, кандидатуру председателя (или оставляют прежних лиц). Также на повестку ставятся и другие задачи, например, по сдаче площадей в аренду, проведением капитального ремонта и т.п. Во время всего остального времени руководством занимается непосредственно правление во главе с председателем. Они заключают договоры с коммунальными службами, вносят плату, контролируют качество работ, совершают срочные вызовы для устранения причин и последствий аварий.

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости

Советуем ознакомиться со тем что входит в статью расходов на общедомовые нужды — подробное описание смотрите тут.

Преимущество такого способа в том, что управление организовано на более высоком уровне. Недостатки связаны с возможной некомпетентностью правления кооператива и другими минусами.

Таким образом, ТСЖ подходит и для средних, и для больших многоквартирных домов. Каждый собственник выступает членом товарищества и вступает в долевое владение сразу всем домом (доля определяется пропорционально площади недвижимости). Поэтому и ответственность за состояние дома, планы по его ремонту собственники берут на себя (именно они принимают решение на ежегодном собрании).

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости

Если очевидно, что ТСЖ или другой потребительский кооператив не справляются со своими задачами, собственники вправе потребовать упразднить эту организацию. Соответствующее решение принимается на ежегодном или внеочередном собрании большинством голосов. Затем владельцы вправе передоверить управление Управляющей компании, которую также выбирают самостоятельно.

Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом

Шаг 1. Создание инициативной группы

Для того чтобы начать любое важное дело, нужны прежде всего инициаторы — люди-энтузиасты, единомышленники. Переход на домовое непосредственное управление не исключение

На первом этапе очень важно найти жильцов (желательны представители от каждого подъезда), желающих перейти на новые условия функционирования дома и взять на себя все организационные моменты этого мероприятия.

Первоочередная задача инициативной группы — составить список собственников дома, проинформировать их о грядущих новшествах, разъяснить им плюсы новой формы управления и привлечь как можно больше жильцов. Следующая задача — оповещение жителей о проведении первого общего собрания собственников. Для этого письма, в которых указываются дата, место проведения собрания и его повестка, вкладываются в почтовые ящики жителей дома.

Шаг 2. Проведение собрания

Согласно положениям ЖК РФ, форма управления многоквартирным домом должна выбираться общим собранием, решения которого обязаны придерживаться все собственники. Такое собрание может быть как традиционным (очным), так и заочным.

Если планируется очная форма, необходимо загодя подобрать место или помещение для сбора жильцов. Это может быть как двор, так и близлежащие общественные заведения (школы, клубы и т. д.) — конечно, по предварительной договоренности. Очное голосование подразумевает присутствие на собрании жильцов-собственников (или их представителей), которые принимают решение на месте. Однако проведение этой процедуры часто затруднено: не проявляющие активности пожилые люди и арендаторы квартир нередко безразличны к новшествам и безынициативны.

В этом случае больше подойдет заочная форма, при которой голосование осуществляется так: жильцы излагают свое мнение письменно в опросном листе или специально подготовленном бюллетене и передают его по адресу, который был указан в оповещении о собрании. Статья 45 ЖК РФ признает собрание состоявшимся, если в нем участвовало более половины всех жильцов-собственников данного дома. Количество голосов на одного собственника определяется размером его жилплощади.

На таком собрании рассматриваются три основных вопроса:

1. Принятие решения о переходе на форму непосредственного управления домом.
2. Выбор ответственного за представление интересов жителей дома при общении с обслуживающими организациями и различными органами. Кроме того, может быть выбран такой орган, как совет (или комитет) дома — в домах, где имеется больше 4 квартир, это делается обязательно. Официально регистрировать этот домовой орган нигде не нужно. В совет может входить как один собственник-председатель, так и все собственники-жильцы.
3. Заключение договоров на обслуживание дома.

Не забудьте пригласить на собрание местную администрацию (или предложить ей проголосовать заочно), т. к. сделать это обязывает закон. По результатам собрания оформляется специальный протокол, который подписывается членами домового комитета или инициативной группы.

Шаг 3. Выбор обслуживающих организаций

Согласно ст. 164 ЖК РФ (пп. 2, 3) договоры на водо-, электро-, газоснабжение и отопление должны заключаться отдельно каждым собственником. Если же собственники передали соответствующие полномочия одному лицу (и это подтверждается оформлением доверенностей), оно вправе самостоятельно заключать такие договоры от их имени.

Заключение прямого договора требует представления:

• копии протокола решения общего собрания о переходе на непосредственное управление;
• копии протокола решения общего собрания о выборе ответственного за взаимодействие с обслуживающими организациями;
• копии техпаспорта дома;
• заявления на заключение прямого договора, написанного на имя руководителя организации, которая будет производить обслуживание;
• нотариально заверенных доверенностей.

Таким же образом оформляются договоры и на любые другие услуги, направленные на содержание или ремонт дома (вывоз мусора, обслуживание лифтов и т. п.). Однако если в доме менее 12 квартир, то жильцам необязательно привлекать подрядчиков. Если же подрядчик привлечен, то вся сумма, уплачиваемая за оказанные услуги, распределяется между жильцами, которые подписали с ним договор. Те же собственники, которые договоров не заключали, обязаны возместить остальным приходящуюся на них часть уплаченной суммы.

Следующая
Учетные процедурыОКВЭД: управление недвижимым имуществом в 2020 году

Управление домом посредством ТСЖ

ТСЖ является отдельным юридическим лицом. Товарищество можно организовать не только на один, но и на несколько многоквартирных домов, а также на частные жилые дома в отдельности.

Эмпирическим путем установлено, что при большем количестве зданий работа ТСЖ осуществляется на более выгодных условиях и результативнее.

Руководство домом возлагается на правление ТСЖ, включая председателя, а основные задачи решаются на собрании участников товарищества. ТСЖ вправе:

• возлагать выполнение тех или иных работ на собственников помещений;
• производить наем рабочих на некоторый период времени согласно трудовому соглашению;
• поручать подрядным учреждениям определенный вид работ.

Товариществом подписываются договоренности на обслуживание и поддержание дома. Под ним подразумевается:

• проведение ремонтных работ;
• вывоз бытовых отходов;
• аренда территории, которая является общей собственностью.

Важный факт

ТСЖ имеет денежные средства, аккумулируемые благодаря взиманию членских взносов или получению государственных выплат (субсидий).

Виды организации управления МКД

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников, опираясь на свое решение, выбирает способ эксплуатации и может пересмотреть его в любое время. Обладатели квартир в новостройке также обязаны принять совместное решение о схеме обслуживания и контроля за состоянием здания. Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения. Если в течение отведённого срока не определена форма управления имуществом, местные власти организуют отбор управляющей компании методом открытого конкурсного сбора заявок (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственное управление

Отказ от привлечения к эксплуатации объекта третьих лиц выражается в необходимости осуществления этих функций собственниками самостоятельно. Для организации самостоятельного содержания существует ограничение – в здании не должно быть более 30 квартир. При вышеуказанном способе эксплуатации договоры на содержание и ремонт дома подписывают опираясь на решение общего собрания собственников. При этом все или большая часть владельцев квартир выступают как одна сторона подписываемых договоров. Договорные отношения по оказанию коммунальных услуг оформляются каждым собственником от своего имени.

На общем собрании жильцов одного из собственников или другое лицо можно наделить правом распоряжения общим имуществом от имени всего дома. Для этого на уполномоченного оформляется в письменном виде не нотариальная доверенность, подписанная большей частью собственников. Когда такой документ есть — контракты от имени всего дома может заключать доверенное лицо.

Непосредственное управление сложный в практике организации, но достаточно простой по структуре тип эксплуатации. Органы местного самоуправления не лояльны к такой форме администрирования, потому что уголовную и административную ответственность в случае каких-либо нарушений несут все жильцы в равной степени. На практике это значит, что наложить штраф ГЖИ и назначить ответственного за нарушение практически невозможно.

Управление через ТСЖ

Общее собрание может сделать выбор в пользу создания ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья). Такая организация является юридическим лицом, имеющим правовую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Товарищество представляет интересы определённого дома или группы домов, связанных между собой общими коммуникациями (например, общий транзитный водопровод). ТСЖ имеет статус юридического лица и создаётся специально под управление зданием и не может заниматься сторонними вопросами и какой-либо предпринимательской деятельностью. Все договоры с коммунальщиками заключается от лица ТСЖ, подписывает их председатель. Созданная структура несёт ответственность перед собственниками жилья по всей строгости закона. Товарищество уполномочено самостоятельно организовывать, контролировать и выполнять работы, либо силами штатных сотрудников, либо силами подрядчиков.

Допускается, что на ТСЖ будут возлагаться только функции организатора и контролёра. В этом случае руководство товарищества заключает контракты на эксплуатацию с подрядчиками и не имеет собственного штата. При этом ответственность перед жильцами за качество работ также несёт ТСЖ.

Эксплуатация управляющей компанией

Способ управления домов с привлечением профессиональной УК наиболее распространен. Этот способ так же поддерживается органами местного самоуправления как наиболее управляемая структура. УК, как и ТСЖ, организует процесс поддержания жилищного фонда на должном уровне привлекая подрядные организации или используя собственный штат. Компания полностью обеспечивает ход процесса, неся ответственность за результат перед собственниками помещений.

Выбор способа управления многоквартирным домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ)

Так общее собрание проводят в двух формах:

• очно;
• заочно.

В обоих случаях для принятия решения достаточно больше 50% голосов от всего количества собственников. Решение голосования обязательно для всех собственников.

Очная форма голосования

Этапы очной формы голосования:

• Готовится текст предполагаемого проекта;
• На повестку дня выносится предполагаемый проект, собирается собрание собственников, на котором им предлагается одобрить проект;
• Собственники одобряют или не одобряют предложенный проект (в соотвествии с со схемой распределения голосов);
• Уполномоченное лицо подписываем документ.

Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома

Заочное голосование среди собственников проводится при помощи передачи решений собственников по поставленным вопросам, изложенных в письменном виде.

Опрос может проводиться:

• При использовании опросного листа, ведомости учета результатов голосования;
• При помощи бюллетеня для голосования.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома: бланк и основные реквизиты

После заседания и встречи на первом собрании жильцов решается вопрос о том, как же именно будет производиться управление домом/домами с общей территорией. После собрания и дальнейшего голосования все данные голосования заносятся в особый протокол собрания жильцов.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома — бланк для заполнения:

Образец протокола собрания жильцов многоквартирного дома.

Основные позиции протокола:

• форма и сроки голосования; инициаторы;
• повестка;
• описание приложений.

Особенности заполнения:

Изначально составляется реестр жильцов с указанием площадей их квартир (данные можно получить у застройщиков, самих собственников при опросе и у коммунальщиков).
Укажем форму собрания. Заочная форма обычно удобнее, потому что на практике в ней принимает участие гораздо большее количество жильцов, чем при очном голосовании.
Далее время осуществления голосования

Важно подобрать удобное для большинства жильцов время. Уведомляться жильцов о повестке необходимо под подпись.
Указывается место сдачи решений

Здесь удобно перечислить номера квартир инициативной группы лиц (собственников, представителей по доверенности и даже управляющих компаний).
Указывается информация об общей жилой площади из техпаспорта дома.

Можно для удобства прописать методику подсчета голосов.

Образец протокола собрания жильцов многоквартирного дома, вы можете скачать по этой ссылке.

Больше информации о том, в каком порядке осуществляется управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ, вы можете получить в следующем видео-уроке:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Выбор управляющей компании

Выбор способа управления проводится каждый год. Можно выбрать УК, чтобы она и управляла домом. Это, кстати говоря, самый простой выбор, если можно так выразиться, для ленивых. То есть можно ее выбирать. А можно и не выбирать. В первом случае, как положено: создать инициативную группу, провести собрание и выбрать УК.

А можно собрание не собирать, пустить все на самотек. Тогда муниципалитет в соответствии с требованиями закона проведет  конкурс и по результатам его назначит УК для управления МКД. Она и возьмет на себя все заботы о доме. Жильцы же, со своей стороны, должны будут заключить с УК договора на управление домом и. если не предусмотрено иное, на поставку энергоресурсов: газа, воды, тепла и электроэнергии.

Полезно знать! Основной плюс работы с УК: она полностью принимает на себя всю ответственность за дом. Минус заключается в часто завышенной стоимости услуг, а так же возможности столкнуться с мошенниками.

Лицензирование деятельности по управлению МКД

Правительственное Постановление, действующее на всей территории Российской Федерации, о правилах предоставления сервисов управления многоквартирными домами от 15 мая 2013 года № 416 предусматривает обязанности и полномочия управляющих фирм, особенности взаимодействия участников правоотношений, ведение документальных отчетов, установление финансовых тарифов.

Согласно последним изменениям законодательства в этой сфере, все коммерческие компании по управлению МКД должны приобрести лицензию на осуществление такой деятельности. Лицензия является государственным разрешением на оказание конкретного перечня услуг. Задача нововведения – предотвратить мошеннические действия со стороны УК. Также контролирующие органы имеют возможность систематизировать сведения о действующих организациях и принудительно прекращать деятельность фирм, нарушивших условия договора.

Процесс получения лицензии:

• зарегистрированное юридическое лицо направляет заявление в жилищную комиссию;
• рассмотрение заявления;
• принятие экзамена руководителя УК, подтверждающего ознакомление с законодательными и теоретическими основами ведения управленческой деятельности;
• оплата государственной пошлины;
• документальное подтверждение лицензирования.

Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Независимо от выбранного метода управления многоквартирного здания, все владельцы и пользователи квартир имеют равное право на участие в общедомовых заседаниях, принятии важных решений. Эта возможность распространяется на владельцев недвижимости, которые проживают в квартире и временно отсутствуют, но делают регулярные взносы на капитальный и поточный ремонт, на арендаторов в рамках коммерческого найма (срок съема превышает один год), пользователей по договорам социального найма. Краткосрочные арендаторы и лица с правом временного проживания не могут повлиять на управленческий процесс.

Чтобы гарантировать каждому лицу возможность участия в управлении, регулярно проводится перепись населения. Представитель жильцов собирает копии паспортов проживающих лиц (свидетельств о рождении для несовершеннолетних), копии правоустанавливающих документов и бумаги, подтверждающие право временного проживания. Собственник/пользователь не может быть лишен права на участие, кроме случаев смерти и отчуждения прав собственности на квартиру.

Реализация способа самоуправления

Рассмотрим, как управлять многоквартирным домом самостоятельно. Согласно статье п.3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным (как быть, если способ управления не выбран или не реализован?).

Создание инициативной группы

Инициативной группой называют несколько человек, которые согласились взять на себя ответственность быть посредниками между остальными жильцами и подрядчиками.

В их обязанности также входит следить за своевременной оплатой услуг, организация общих собраний собственников (ОСС) и контроль качества благоустройства. Желательно, чтобы каждый подъезд дома имел как минимум одного представителя в инициативной группе.

Как привлечь соседей?

Решение о смене способа управления многоквартирным домом принимается на общем голосовании жильцов. Чтобы переход на непосредственное управление состоялся, необходимо набрать более 50% голосов «за» от общего количества. Решение добровольное, повлиять на мнения собственников можно только аргументированными доводами в пользу большей выгоды НУ в сравнении с УК. Необходимо объяснить, что никто так не позаботится о жильцах и условиях их проживания, как они сами.

Дополнительный весомый довод — никто не сможет присвоить себе деньги за коммунальные услуги, если не давать их в распоряжение посторонних служб.

Проведение собрания

Одним из важных моментов процедуры перехода на непосредственное управление многоквартирным домом является проведение собрания жильцов. Решение о том, где и когда должно быть проведено первое собрание жильцов, принимает коллектив инициативной группы. Есть правила, которые нужно соблюдать. О своем решении группа сообщает собственникам, объявляя, кто инициировал собрание, а также указывая дату и время мероприятия. Также в обязательном порядке составляется список вопросов, стоящих на повестке.

Главные вопросы, обсуждаемые на ООС:

1. Целесообразность перехода на НУ. Если по итогам голосования было решено совершить смену способа управления, переходят к следующему вопросу.
2. Выбор лица, ответственного за управление. Этот человек будет вести дела и заключать договоренности с РСО.
3. Когда коллектив определился с лидером, нужно выбрать подрядчиков, которые будут предоставлять коммунальные услуги.

Составление протокола

Устная договоренность жильцов юридической силы не имеет, потому решение о переходе на НУ протоколируется. Протокол имеет четкую структуру:

• Реквизиты протокола: название, дата собрания, адрес дома, вид собрания и форма голосования (очная, заочная).
• Вводная часть. Здесь перечислены все участники: инициатор, председатель, секретарь, список собственников, которые принимают участие. Также задокументировано общее количество голосов, площадь дома.
• Повестка дня. Указывается перечень вопросов, которые нужно обсудить на собрании. Вопросы на повестке в протоколе должны соответствовать вопросам, указанным в извещении участников о собрании.
• Ниже указывается, кто и с каким вопросом выступал, какие были выдвинуты предложения, и какие решения по ним были приняты.
• К протоколу прикрепляются приложения, где прописан реестр вручения приглашений на ОСС, реестр всех собственников, бланк регистрации собственников, которые участвовали в ОСС и прочие документы, имеющие отношение к собранию.
• Подпись, ФИО и голос каждого участника голосования.

Порядок заключения договоров

МКД не является организацией, то есть юридическим лицом. Он не может вести деловые отношения с подрядчиками. И подписывать договоренности о предоставлении услуг приходится отдельно каждой квартире. Во избежание такого неудобства, все собственники могут написать доверенность на ответственное лицо. Тогда оно сможет подписывать документы о сотрудничестве, представляя интересы сразу всех собственников.

Чтобы заключить договор, требуются следующие документы:

1. Протокол ОСС, подтверждающий, что МКД желает перейти на НУ.
2. Копия протокола, где указано ответственное лицо.
3. Технический паспорт жилого дома. Можно предоставить копию.
4. Составить заявление на заключение договоренностей с РСО.
5. Доверенности собственников квартир на имя уполномоченного лица, которое подпишет договор.