Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Порядок согласования

Есть два варианта согласования перепланировки:

1. Согласование всех проведенных работ заранее.
2. Узаконивание уже проведенной перепланировки.

Лучше всего сначала получить разрешение на проведение работ, и только после этого приступать к самой работе. Так можно избежать возможных негативных последствий, если проведенные работы не будут отвечать санитарным и инженерным нормам.

Чтобы согласовать перепланировку, необходимо:

• собрать все необходимые документы;
• проконсультироваться в управлении архитектуры и написать заявление на перепланировку;
• подготовить план-проект будущей перепланировки, причем изготавливается он в установленном порядке;
• готовый проект необходимо согласовать с несколькими структурами: управляющая компания дома, ТСЖ, ЦНСГ, пожарная служба;
• необходимо получить письменное подтверждение всех проживающих в квартире граждан на проведение работ;
• если дом относится к памятникам культуры или архитектуры, то необходимо получить подтверждение соответствующего органа;
• когда пакет документов готов, необходимо предоставить его и проект в управление архитектуры и получить разрешение;
• дождаться решения согласования, оно приходит в течение 45 дней, с момента подачи заявления;
• если ответ отрицательный — изменить то, что посчитали несоответствующим нормам и снова подать заявление;
• после положительного ответа можно начинать работу.

Если у вас возникли любые вопросы относительно проведения перепланировки, вы можете воспользоваться услугами наших юристов и оперативно получить онлайн-консультацию.

Необходимые документы

Чтобы законно провести перепланировку, необходимо собрать и подать такие документы:

1. Заявление в установленной форме с просьбой утвердить указанные изменения.
2. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру, где будут проводиться работы.
3. Техпаспорт квартиры.
4. Готовый проект будущих изменений, изготовленный в соответствующей компании.
5. Если дом считается культурным или историческим наследием, то необходимо получить разрешение на проведение работ в органах охраны культурного наследия.

Стоимость

Каждая процедура, которую необходимо пройти для получения разрешения на проведение перепланировки, обойдется в определенную суму. Ее размер будет зависеть от региона, фирмы, в которую обратились за помощью и сложности работ. Например, чтобы оформить документы с новыми изменениями в БТИ, необходимо заплатить примерно 500 рублей.

За подготовку проекта также необходимо заплатить уполномоченной компании. Стоимость проекта зависит от его сложности и самой компании. Средняя цена за готовый проект – 10 000–12 000 руб.

Сроки

Срок получения разрешения зависит от того, насколько быстро фирма подготовит проект будущих изменений. Дальше все процедуры занимают уже известные промежутки времени:

• для оформления все документов в БТИ, МФЦ и других госучреждений необходимо примерно две недели;
• пакет документов, план и заявление подать в БТИ, срок его рассмотрения не больше 45 дней;
• подать заявление на внесение проведенных изменений в кадастровый учет, оформление занимает 5 рабочих дней.

В целом, несложная перепланировка занимает 1–4 месяца, и только в том случае, если изменения разрешаются вносить с эскиза. Если изменения серьезные, то необходимо подготовить полноценный проект, изготовление которого может занять не одну неделю.

Если вы нуждаетесь в помощи профессионалов, можете воспользоваться услугами наших юристов, и получить всю необходимую информацию с помощью онлайн-консультации.

Законодательные меры наказания нарушителей

Если вы провели работы по перестройке квартиры без соответствующего разрешения, то по жилищному законодательству России вас ждут штрафные санкции и немалые денежные затраты.

Для начала комиссия выдвинет требование вернуть все в прежнее состояние. Правда, конкретных сроков для этого в законе нет. Иногда можно провести процедуру узаконивания переделанной квартиры. В этом случае нужно обращаться в суд

Важно, чтобы переделка не несла опасности для соседей, несущие стены не были тронуты, тогда есть вероятность выиграть суд. Однако судебное разбирательство потребует времени и дополнительных денежных трат

1
5

При покупке перепланированной квартиры внимательно изучите, все ли было сделано по закону. Все изменения должны вноситься в техпаспорт, поэтому фактическое расположение должно соответствовать плану.

Обратите внимание, что перепланировкой считается изменение площади комнат, их расположения. Не стоит рисковать и делать все самовольно без разрешения

При сомнениях в том, можно ли делать те или иные изменения, обратитесь в инспекцию и уточните непонятные вам аспекты. Получив согласование, можете производить строительные работы, иначе у вас будут проблемы с соседями и контролирующими органами.

Относится к перепланировке

Чтобы у собственника квартиры не возникало неприятностей с государственными структурами, следует уточнить, что является перепланировкой, которую нельзя осуществлять без разрешения:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-79 Москва, Московская область

+7 (812) 467-48-75 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 350-83-96 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

• Изменение положения, демонтаж и монтаж перегородок в квартире;
• Изменение дверных и оконных проёмов;

• Объединение нескольких комнат;

• Обустройство каких-либо проёмов в несущих стенах конструкции дома;
• Частичный демонтаж несущих стен;
• Переустройство тамбура;
• Объединение санитарных узлов;
• Перенос санитарных узлов или кухни;
• Обустройство дополнительной кухни или санузла;
• Увеличение площади жилого помещения за счёт другого;
• Объединение двух и более квартир;
• Замена газовой плиты на электрическую;
• Изменение расположения электросети, газовых и отопительных систем;
• Обустройство вспомогательной системы вентиляции и другие виды работ.

Оформление по проекту

Проект для осуществления перепланировки может быть типовым или изготовленным на заказ в проектной организации. Он необходим тем собственникам, которые хотят знать, что является перепланировкой в квартире, и провести ее в соответствии с законом. Типовые проекты всегда доступны на сайте Жилищной инспекции и не требуют внесения дополнительных изменений. Этот вариант является самым выгодным, поскольку владелец квартиры сможет сэкономить средства и гарантированно не получит отказ по причине несоответствия сделанного проекта принятым нормам.

Сотрудники проектной организации могут также подготовить специальный проект и техническое заключение, подтверждающее безопасность работ. Заключение может отсутствовать только в том случае, если в проект не включены работы по смене несущих конструкций и инженерных систем для перепланированной квартиры. Этот документ разрабатывается в организациях, имеющих лицензию на разработку проектов по перепланировке. Для его составления проектировщику понадобится провести замеры помещения и составить документ, подтверждающий возможность перепланировки.

Когда все работы будут завершены, собственнику понадобится повторно обратиться в инспекцию и написать заявление о том, что проект выполнен в полном объеме. Инспектор посетит помещение и проверит поданные сведения. Этот порядок регламентируется законодательством и помогает избежать возможных нарушений.

Что является перепланировкой квартиры?

Что это — перепланировка квартиры?

Основные нормативы и правила перепланировки регламентируются жилищным кодексом РФ. В некоторых случаях собственники помещений путают перепланировку с переустройством, в результате чего возникают некоторые проблемы.

1. Что касается переустройства, то сюда относятся различные изменения, которые необходимо внести в технический паспорт жилья. Это может быть переоборудование ванной или туалета, а также установка какого-либо мощного встраиваемого оборудования.
2. Перепроектирование заключается в изменении внутреннего «строения» помещения. Иными словами, сюда можно отнести снос несущих конструкций, объединение балкона с комнатой или установку дополнительных стен.

Если быть более точными, то контролируются любые действия, связанные с перепланировкой жилья 4 главой ЖК РФ. Там же можно найти подробную информацию о последствиях, которые могут ожидать незадачливого собственника, решившего заняться своевольной перепланировкой.

Что является перепланировкой в квартире по закону

Следует иметь ввиду, что собственник жилья может сделать любую перепланировку, которая не нарушает конструктивных особенностей здания, не согласовывая такую переделку ни с какой службой.

Однако, это до поры, до времени. Рано или поздно, об этом станет известно соответствующим службам, и тогда собственнику не избежать неприятностей и штрафных санкций.

Кроме того, если собственник решит произвести отчуждение жилья каким-либо законным способом, то перепланировка «всплывет» со всеми вытекающими неприятностями.

Поэтому перепланировку необходимо выполнять, получив предварительно на это соответствующее разрешение на следующие виды работ:

• демонтаж межкомнатных перегородок, изменение их направления, возведение новых перегородок;
• внесение изменений в месторасположение дверных и оконных проемов;
• демонтаж перегородки между комнатами с целью объединения их в одно помещение;
• оборудование проемов в несущих элементах конструкции здания;
• демонтаж части несущей стены;
• переоборудование тамбурного помещения;
• объединение санузловых помещений в одно;
• перенос санузла или кухни в другое помещение;
• расширение помещения кухни или санитарного узла за счет других помещений;
• расширение жилой комнаты за счет нежилого помещения;
• объединение нескольких квартир в одну;
• демонтаж газовой плиты и установка вместо нее электрической;
• внесение изменений в расположение электрических, газовых или отопительных сетей;
• установка дополнительных систем вентиляции или другие работы, связанные с использованием стационарных вентиляционных колодцев.

Прежде чем начать какие-либо из вышеперечисленных работ, получите соответствующее разрешение в Жилищной инспекции, а также в конструкторском бюро, которое занималось проектными работами по данному жилому дому.

Если вначале сделать работы, а потом начать согласовывать, то штрафов не избежать. Кроме того, согласование в конечном итоге можно не получить, а вот требование привести все в первоначальный вид – гарантировано.

На отдельные виды работ по переустройству жилья невозможно даже получить согласование, так как это запрещено законом.

В таблице ниже приведен перечень видов работ, на которые невозможно получить разрешение:

Кроме данных работ, собственнику помещения запрещается производить работы:

• которые приведут к демонтажу вентиляционных каналов;
• по заделыванию газовой трубы в стену здания;
• по присоединению коридора к объектам, которые относятся к общему пользованию;
• по перекрытию доступа соответствующим службам к инженерным сетям в квартире;
• по переносу отопительных батарей на балкон квартиры.

Имейте ввиду, что на отдельные работы нужен проект, а для проведения некоторых – достаточно эскиза. Все зависит от сложности производимых работ.

Однако и в первом, и во втором случае, разрешение на проведение работ выдает Жилищная инспекция, получив от собственника соответствующее заявление с приложением эскиза или проекта. После окончания перепланировки, Жилищная инспекция по данным документам будет проводить проверку сделанных работ.

Что входит в перепланировку согласно законодательству России?

Под перепланировкой помещения следует понимать изменение его конфигурации, что влечет за собой необходимость переоформления техпаспорта. Данная трактовка приведена в статье №25 Жилищного кодекса России.

Важно знать, что относится к перепланировке квартиры, а что – нет. Это даст понять, какие действия стоит согласовывать с администрацией, а какие можно выполнять без одобрения соответствующих органов

В перепланировку, согласно законодательству России, входит:

• уменьшение или увеличение жилой площади за счет монтажа либо сноса стен и перегородок;
• изменение функциональных помещений квартиры (коридора, санузла, ванной, кухни);
• создание внутренней лестницы;
• установка балконов, лоджий и террас и т.п.

Для перепланировки следует составить проект и согласовать его с местными властями. Переустройство в свою очередь, допустимо без предварительного получения разрешения.

Какие изменения делать нельзя?

Есть определенный законом список вещей, которые запрещается делать в квартире. И даже если планируемые работы не входят в него, не стоит спешить начинать ремонт. Лучше проконсультироваться в жилищной инспекции и получить разрешение, чем выплачивать штраф за проведение несанкционированной работы.

В жилищной инспекции можно получить конкретную информацию о том, можно ли проводить запланированные работы или нет.

Без предварительного разрешения можно проводить лишь типовые проекты перепланировки, только они не всегда подходят конкретной квартире.Многие владельцы квартир считают их неэстетичными и непрактичными именно для своих домов.

Запрещено проводить:

1. Перепланировки, которые превращают жилое помещение в нежилое.
2. Перепланировку, которая нарушает целостность здания или стен.
3. Снос вентиляционных каналов или уменьшать их размер.
4. Снимать или изменять краны на коммуникационных сетях.
5. Изменять толщину перегородок и устанавливать в помещении тяжелое оборудование.
6. Объединять жилые комнаты и помещения с газовыми аппаратами.
7. В подвалы переводить техподполье.
8. Для строений культурного наследия запрещено проводить любые изменения внешнего вида строений.
9. Сносить или переносить колонны, или любые другие несущие элементы.
10. Проводить работы с нарушением санитарных и строительных норм.
11. Обустраивать пол с подогревом, который подключен к общей системе отопления.
12. Переустраивать чердаки и подвалы.

Проведение таких работ без разрешения может привести к разрушению стен или всего дома. Все подобные работы сначала необходимо согласовать с государственными органами. Если вам необходима помощь юристов, вы можете воспользоваться нашей онлайн-консультацией и оперативно получить необходимую информацию.

Законодательные источники

Основным нормативным источником, регулирующим проведение ремонтно-восстановительных работ в многоквартирных домах, выступает Жилищный кодекс. Глава 4 определяет виды, основания перепланирования, случаи отказа в легализации изменений и ответственность за несанкционированное вмешательство в домовые конструкции. В декабре 2018 в Кодекс, в частности, в 4-ю главу, федеральным законом №558 от 27.12.2018 внесены правки. Указанные нововведения касаются перечня требуемой документации, необходимой для получения одобрения на перепроектировку.

Важно! Начиная с 2019, действуют правила, согласно которым при оформлении перепланировки разрешительные органы больше не требует правоустанавливающих бумаг, если объект зафиксирован в ЕГРН. Кроме этого заинтересованное лицо освобождается от обязанности предоставлять в отдел градостроительства и архитектуры справку о включении недвижимости в число архитектурно значимых конструкций

На уровне подзаконных нормативно-правовых актов регулирование обеспечивается Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003, которым утверждены правила техэксплуатации жилищного фонда. Контроль осуществляется также и через региональное законотворчество субъектов РФ. Например, в 2011 в Москве принято профильное Постановление Правительства №508-ПП.

Что может включать в себя в перепланирование по закону?

Законодательные акты, регулирующие перепланировку в жилом помещении, следующие:

Внимание! Переустройство или переоборудование жилого помещения касается всего, что связано с переносом инженерных сетей помещения, электричества, санитарно-технического оборудования.

К перепланировке могут быть отнесены следующие работы:

• замена газовых плит электрическими;
• перенос газовой плиты;
• перенос отопительных батарей;
• перенос трубопроводов, прокладка новых трубопроводов;
• установка оборудования, которое увеличивает потребление воды, электричества (насосы при установке джакузи, душевых кабин, дополнительные инженерные сети для стиральных машин высокой мощности);
• изменение места санузла и кухни;
• объединение квартиры.

Перепланировка жилого помещения заключается в изменении конструктивных особенностей квартиры.

Перепланировка включает в себя следующее:

1. снесение или возведение перегородок, перенос перегородок;
2. перенос дверных проемов, закладка проема;
3. устройство дополнительных комнат, объединение комнат;
4. переоборудование тамбуров;
5. установка балкона или лоджии, увеличение площади балкона, обустройство лоджий на первом этаже;
6. изменение и установка лестниц;
7. закрепление на внешнем фасаде здания антенн, кондиционеров.

Важно! Все перечисленные изменения требуют обязательного согласования в Жилищной инспекции.

Факт перепланировки может всплыть при продаже недвижимости, что значительно отодвинет ее сроки отчуждения.

Является ли совмещение санузла предметом согласования?

Совмещение санузла и его расширение за счет смежных жилых и нежилых помещений (кухни, коридора) считается перепланировкой и требует проектного согласования.

Для согласования потребуется предоставить в жилищную инспекцию необходимые документы. Список бумаг, обязательных для согласования, следующий:

• заявление гражданина на перепланировку;
• технический паспорт квартиры;
• проект перепланировки, выполненный в специализированной организации;
• результаты оценки допустимости вносимых изменений в конструкцию помещения.

Расширение санузла запрещается проводить над кухнями и жилыми комнатами расположенных снизу квартир. Всю подробную информацию о перепланировке санузла вы найдете в отдельном материале.

Что считается переоборудованием, а что нет при остеклении балкона?

Справка. Судебная практика показывает, что на решение суда о законности или незаконности остекления влияет степень безопасности установленных окон.

Нужен ли проект для гипсокартонной перегородки?

Считается перепланировкой, так как наличие перегородки меняет конфигурацию жилого помещения, и должно быть указано в техническом паспорте квартиры. Для возведения перегородки из гипсокартона хозяину квартиры не нужно разрешение гос.органов, но уведомить их о проведении работ он должен. Для уведомления гос.органов потребуется составление проекта, а также проведение оценки безопасности планируемых работ и т.д. Подробнее об этом читайте здесь.

Относится ли перенос двери к работам, на которые нужны документы?

Перенос дверного проема относится к перепланировке и требует обязательного согласования. Особенно, если новый проем затронет несущую стену дома, что может увеличить нагрузку на нее и привести к тяжелым последствиям. Об этом мы подробно рассказывали тут.

Чаще всего при любых изменениях, касающихся несущих конструкций здания требуется техническое заключение автора проекта дома. Если дверь расположена в несущей стене, то в случае переноса или расширения проема в проект должно быть включено усиление проема с помощью специальных металлоконструкций.

Перепланировка в коридоре

За счёт изменения площади коридора можно существенно увеличить полезную зону в квартире. Проектные организации на настоящий момент разработали несколько схем перепланировки коридора. Вот наиболее популярные из них:

• если коридор длинный, то за счёт объединения его с другими комнатами можно добиться увеличения площади жилого пространства.
• Длинный коридор также позволяет расширить полезное пространство в жилище. Например, увеличить кухню.
• Изменение структуры ниш, гардеробных комнат в коридорном пространстве.

Реализация первого пункта подразумевает снос стены между коридором и комнаты, находящейся рядом. Зачастую таким образом происходит увеличение гостиницы. Однако не стоит забывать о минимальной допустимой площади каждой из зон квартиры.

Кроме того, за счёт коридора можно произвести расширение «мокрых зон» – ванной комнаты и туалета.

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Согласованный лист с новой планировкой квартиры.

• перенос или расширение кухни на площадь нежилого помещения (коридор, кладовая и т.д.) при соблюдении остальных требований по её площади, инсоляции и т.д.
• расширение санузла или мокрых зон на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
• изменение конфигурации не несущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и т.д.;
• демонтаж подоконного блока в монолитных домах с установкой французского окна между балконом (лоджией) и внутренним помещением;
• демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
• демонтаж подоконного блока в панельных домах до 2007-ого года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП, с установкой французского окна;
• устройство проёмов в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проёма определяются на основании обследования квартиры. Также в проёме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
• устройство проёмов в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проёма определяются также после соответствующего обследования квартиры;
• демонтаж порожка и части наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
• остекление балкона и установка наружного блока кондиционера (не требуют никакого согласования);
• изменение конструкции полов;
• перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон;
• объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними;
• перенос радиаторов отопления на другую стену. К замене радиаторов на конвекторы в полу Жилищная инспекция относится плохо- требует согласовать такую замену в управляющей компании, которая, в свою очередь, может затребовать предоставить проект марки ОВ на квартиру;
• Установка электрической плиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
• Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если обеими квартирами владеет один собственник;
• Устройство антресоли площадью не более 40% помещения;
• Устройство лоджии на первом этаже. Однако для такой перепланировки также обязательна организация общедомового собрания, о котором мы уже писали выше;

Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.

Комментарий к видео:Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше. Сам текст пункта не поменялся. (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017).Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.

Жилищная инспекция перестала пропускать площадь кухни-ниши менее 5 кв.м. (раньше они допускали её площадь до 2 кв.м.).

Вместо противопожарного простенка в наружной стене длиной 1200мм. теперь можно установить жаростойкое стекло той же длины.

Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.

Что такое перепланировка?

Многие жильцы увеличивают или уменьшают площадь своего помещения, например, поставив дальше забор, тем самым увеличив территорию. Это относится к перепланировке. Существует отдельный закон Российской Федерации, в котором говорится: что такое перепланировка и что требуется для ее проведения. Согласно этому закону, перепланировка – это процедура, рассмотренная Жилищным кодексом Российской Федерации. Она выявляется в проведении отделочных (строительных работ) сооружений помещения, которые имеют связь со сменой или изменением территории (местоположения) или формата (размер) помещения, своего назначения. Перепланировка помещения проходит только после согласования условий и разрешения органа Российской Федерации, это происходит, если только перепланировка не нарушает нормы строительства, или коротко, СНиП, эти согласования проходят вместе с соседними жильцами, и только после согласий соседей и рассмотрения дополнительных условий, государство Российской Федерации дает разрешение на перепланировку сооружений помещения. В общем, перепланировка дома должна проводиться только после разрешения определенного органа Российской Федерации

Перед проведением планировки важно собрать несколько документов, и последним документом является разрешение государства на проведение этого мероприятия. Проведение перепланировки сооружений помещения без нужных документов будет незаконным

Тем самым жилец нарушит закон, несмотря на то, где проходит перепланировка: в жилом или нежилом помещении, и понесет определенное наказание. Самое большая санкция – это изъятие прав на жилье. Другие виды ремонта проходят без разрешения органа Российской Федерации, сюда входят:

1. Косметический ремонт сооружений помещения или всего жилья.
2. Сборка или разборка мебели и ее частей.
3. Смена одно устройства на другое похожее.

В общем, не требуется согласование с соседями и разрешения государства там, где не ведется увеличение или уменьшение помещения или его территории. Но есть и случаи, когда требуется согласование соседних жильцов и разрешение органа Российской Федерации:

1. Смена вида помещения (перенос различных устройств: сантехнических, нагревательных, газовых и остальных похожих устройств).
2. Транспортировка (перенос) сооружений, которые могут уменьшить или увеличить территорию и площадь помещения. Сюда входят переносы окон, перегородок, забора, дверей, лоджий, а также и других сооружений.