Что нужно знать при покупке квартиры

Способы обмана при сделке купли-продажи

Схемы мошенников на вторичном рынке

Как купить вторичную недвижимость без обмана — вопрос актуальный, ведь рынок вторички нередко использует обман контрагентов при купле-продаже квартиры, более того – это настоящий плацдарм разворачивания мошеннических схем. Мошеннические схемы включают в себя:

• сделки, проведённые с грубыми нарушениями норм законодательства;
• не выплата полной стоимости за жильё;
• отказ от выписки и освобождения помещения;
• прописанные несовершеннолетние дети, которых невозможно выписать новому собственнику;
• продажа арестованного жилья;
• обременение залогом или рентой, скрытое от покупателя (о том, как купить или продать квартиру под залогом, читайте тут).

Существует риск столкнуться с откровенным мошенничеством, что не даёт впоследствии даже ничтожного шанса на возвращение утраченных денег.

Предлагаем посмотреть видео о том, как обманывают при покупке на вторичном рынке:

Поддельные документы

Мошенники снимают квартиру по устной договорённости с собственником или оформляют договор найма по поддельным документам. Представитель подставной фирмы приглашает покупателей на просмотры. Заключают с несколькими покупателями предварительные договора купли продажи (ПДКП) приблизительно в одно и то же время, получают от них задаток (о том, как оформить задаток при купле-продаже квартиры, читайте здесь).

До момента заключения сделки сворачивают деятельность. Самые рисковые из них – заключают даже договор купли-продажи квартиры (ДКП) и исчезают по дороге в МФЦ.

Подмена объекта

На этапе заключения договора, подменяется готовый экземпляр. После того как покупатель проверил его содержание, на подпись подаётся другой, где указана квартира с более низкой стоимостью, другими кадастровыми и техническими параметрами.

Иногда столичная квартира заменялась на домик в далёкой деревне. Используется и замена предмета договора на подставной объект. Изменив номер квартиры, мошенник может внести вместо трёхкомнатной квартиры в отличном состоянии, которую просмотрел покупатель, разбитую однокомнатную. Изменив номер дома на одну цифру, продаст квартиру в другом районе. Такие договоры оспорить невозможно.

Занижение стоимости в договоре

Преступники убеждают покупателя занизить стоимость квартиры в договоре, аргументируя просьбу снижением налоговой ставки. По заведомо подготовленной причине расторгают сделку, возвращая сумму, указанную в договоре. Остаток, полученный по сделке, оставляют себе.

За способствование в сокрытии налогов третьими лицами, может налагаться административная, и даже – уголовная ответственность.

Мошенничество с доверенностями

Следует проявить бдительность, если представителю выдана генеральная доверенность. Допустимо, что документ попал в руки мошенников обманным или преступным путём. В этом случае можно попасть под подозрение за соучастие в преступлении. Нередко мошенники лишают законного собственника права на жильё.

Получив доверенность, отправляют его за пределы населённого пункта, оформляют в социальное учреждение, а иногда лишают жизни. В лучшем случае – обещают продать квартиру и передать полученное по сделке владельцу.

Особенно часто жертвами мошенников становятся престарелые одинокие граждане, или лица, страдающие алкоголизмом. Отобранная преступниками квартира пускается в незаконный оборот.

Нередко оформляют полностью поддельные доверенности, о которых владелец, находящийся в командировке или в отпуске, даже не догадывается (о том, как правильно оформляется доверенность на продажу квартиру, можно узнать тут). По такому документу они смогут провести все этапы сделки, до её регистрации или удостоверения у нотариуса. Если до этого времени им удастся заполучить деньги жертвы – они скрываются с деньгами.

Как не быть обманутым при приобретении жилья в строящемся доме?

Все мошеннические схемы со строящимся жильём делится на типы:

1. Продажа одной квартиры нескольким претендентам.
2. Начало строительства и взимание денег по предварительному договору долевого участия (ПДДУ), который не несёт никаких юридических гарантий, так как не подлежит регистрации в Росреестре.
3. Сбор денег, с последующим замораживанием строительства, оформление банкротства.
4. Мошенники под видом партнёров занимаются оформлением ДДУ по поддельным документам.

Кроме этого существуют такие незначительные, но существенные формы обмана, как нарушение условий договора, или отсутствие в его положениях требований к качеству жилья, установленному метражу жилого и нежилого помещения.

Иногда существенно изменяется в сторону уменьшения площадь совместного пользования, или – требуется внесение дополнительных инвестиций для завершения строительства.

Какие вопросы нужно задать продавцу?

Покупка квартиры – это серьезное мероприятие. Поэтому подходить к нему нужно соответствующе. Не стоит лениться и стесняться задавать вопросы продавцу недвижимости. Чем больше информации будет о жилом объекте, тем обдуманнее и правильнее будет принятое решение о ее приобретении. Многие граждане не знают, что спрашивать при покупке квартиры. Нужно уметь задавать правильные вопросы.

У продавца стоит поинтересоваться о следующем:

1. Почему он решил продать данное жилье?
2. Сколько собственников у помещения?
3. Кто является главным квартиросъемщиком?
4. Каким образом недвижимость была получена в собственность?
5. Была ли проведена перепланировка, узаконена ли она?
6. Есть ли среди владельцев недвижимого объекта несовершеннолетние лица?
7. Сколько человек прописано в квартире?
8. Состоит ли продавец в браке? Согласна ли супруга (муж) на продажу помещения? Подтверждено ли это нотариально заверенным документом?
9. Есть ли какие-то ограничения и обременения прав на квартиру?
10. Как долго жилье находится в собственности у продавца?

Чем дольше срок нахождения недвижимого имущества в собственности у продавца, тем меньше риск оспаривания прав на объект от предыдущих владельцев, наследников.

Важные особенности приобретения жилплощади в новостройке

Многие люди опасаются покупать квартиру от застройщика. Это связано с определенными рисками. Ведь на момент приобретения, жилье находится лишь на бумаге. Права на недвижимость являются формальными. Возможно увеличение сроков возведения дома, заморозка строительства.

В этом случае, гражданин теряет деньги. Ведь продать неликвидный товар вряд ли получится

Поэтому важно обращаться к надежным и проверенным застройщикам. Компания должна иметь хорошую репутацию, отзывы о ранее возведенных и сданных в эксплуатацию объектах

Особенности и преимущества приобретения жилья в новостройке:

• стоимость квадратных метров в строящемся помещении ниже, чем в уже сданном доме, на вторичном рынке. Поэтому, взяв такую квартиру, можно будет заработать на ее продаже;
• покупатель является первым и единственным собственником. Поэтому к преимуществам приобретения жилья в новостройке относится прозрачность документации. Исключены неразберихи со сменой владельцев, выпиской прежних жильцов и т.п.;
• квартиры в современных застройках отличаются улучшенной планировкой, наличием автономных систем водо- и теплоснабжения.

Подробно пошаговая инструкция на тему «Как купить жилье в России от а до я»

Весь процесс покупки квартиры можно разделить на несколько этапов:

1. Начиная процесс по приобретению квартиры, вы должны иметь представление о том, что вы хотите. Определить местоположение будущего жилья, площадь квартиры, количество комнат, этаж помещения и доступность инфраструктуры.
2. После этого следует принять решение – будете вы действовать при выборе и покупке самостоятельно или прибегнете к услугам специалиста. В любом случае юридически грамотный человек поможет вам избежать финансовых и временных потерь.
3. Стоит выбрать способ покупки. Вы должны определиться, каким образом будет вестись расчет с продавцом. Это может происходить посредством ипотеки, рассрочки, материнского капитала. Выберите для себя наиболее подходящий вариант.
4. После принятия определенного решения начинается процесс оформления сделки. Оформить ДКП можно через МФЦ. Это возможно лишь после того, если Росреестр поставил на договоре свою подпись.

Далее рассмотрим основные этапы и порядок проведения сделки купли-продажи. Оплатив госпошлину и собрав пакет документов, вы отдаете их оператору МФЦ. Покупатель предоставляет свой пакет документов, продавец свою документацию на квартиру. После этого между сторонами подписывается расписка, что документы поданы на регистрацию. Оператор указывает сроки получения документов.

Чтобы совершить сделку купли-продажи, необходим основной пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• если собственник не один, то документы остальных членов квартиры;
• свидетельство о регистрации собственности;
• техпаспорт на квартиру (выдается в БТИ);
• выписка из домовой книги сроком не ранее месяца;
• если в собственниках значатся несовершеннолетние, то разрешение на продажу из органов опеки;
• если продавец действует по доверенности, то она должна быть нотариально заверена;
• справка об отсутствии долгов, арестов или обременения.

Как безопасно купить недвижимость?

Главный инструмент безопасной покупки – тщательная проверка объекта и контрагента сделки. Правоустанавливающий и право удостоверяющий документ должны быть представлены оригиналами, так как они участвуют в имущественной сделке. Их отсутствие и замена на нотариально удостоверенную копию может говорить о факте продажи данного объекта.

Мошенники накануне купли продажи оформляют и удостоверяют копию правоустанавливающей документации, после чего повторно заключают ПДКП и получают задаток.

Предлагаем посмотреть видео о том, как безопасно купить квартиру:

На что обратить особое внимание?

Его нужно обратить на представителей. Если предъявлена генеральная доверенность, следует:

1. Добиваться присутствия при оформлении ДКП собственника квартиры. Если невозможно – то встретиться с ним до подписания договора.
2. Выяснить, почему купля продажа оформляется представителем.
3. Выяснить у нотариуса – действительно ли оформлялась генеральная доверенность на данное лицо.

Если представителем выступает близкий родственник, или собственник квартиры лично подтвердил передачу доверенности, можно быть уверенным в безопасности.

Мошенники не допускают консультирование контрагента у компетентных юристов, которые разоблачат всю преступную схему.

Поэтому они привлекают сообщников, которые представляются юристами или страховыми агентами. Нужно настаивать, чтобы со стороны контрагента так же выступило лицо, сопровождающее сделку.

• название агентства;
• адрес регистрации юридического лица.

При обнаружении мошеннических действий следует обратиться с заявлением в полицейский участок, для проведения расследования.

Как через Росреестр проверить юридическую чистоту перед покупкой?

Кроме компании следует проверить на сайте Росреестра собственника квартиры. Выписать из правоустанавливающего документа личные данные владельца, кадастровый номер объекта и его точный адрес. На сайте Росреестра заполнить форму, по которой провести идентификацию выписанных сведений. А у лица, представившегося собственником, обязательно проверить паспорт.

Чистота сделки так же проверяется полученной из Росреестра кадастровой справкой об отсутствии ареста и обременений. Так же следует запросить архивную выписку из поквартирной книги, в которой представлены данные обо всех жильцах с момента сдачи дома.

Способы получения сведений о застройщике:

• на порталах;
• на официальных сайтах застройщика;
• через знакомых, ранее имевших с ним дело;
• через подробную консультацию официального представителя.

Обязательно нужно проверить учредительную документацию, проверить учредителя:

1. как застройщика;
2. как юридическое лицо, правоспособное на заключение ДДУ;
3. наличие и срок действия лицензии;
4. документы, разрешающие начало строительства.

Деньги следует уплачивать только по ДДУ, после его регистрации в Росреестре.

Нюансы при покупке квартиры, выбор жилья

Избежать проблем можно при выборе жилья. Для этого стоит учитывать некоторые характеристики потенциально выбранной  квартиры. К числу определяющих факторов специалисты относят следующие характеристики жилья:

1. Цена. Недвижимость – удовольствие недешевое. Так что многие ищут квартиру себе по карману и как можно дешевле. Но стоит иметь в виду, что не зря некоторые квартиры продаются по заниженной цене. Заниженная цена – первый тревожный звонок, означающий «проблему» в выбранной квартире.
2. Посредники. К сожалению сегодня при продаже или покупке жилья без посредников не обойтись. Они служат дополнительным гарантом честности сделки, но вместе с тем могут быть и недобросовестными лицами, наживающимися на доверчивых продавцах или покупателях. Если посредник вызывает определенные подозрения, то не стоит с ним связываться.
3. Прописанные лица. Прописка означает право лица проживать в соответствующем жилище. Так что лучше покупать квартиру без «жильцов». Разумеется, выписать их потом возможно, но только через суд.
4. Долги и обременения. Достаточно большое количество квартир имеют обременения со стороны третьих лиц, в некоторых случаях даже долги. Наличие прав третьих лиц или долгов будет означать не только дополнительные финансовые затраты, но и риск потерять жилье.

Это и есть основные моменты, на которые стоит обратить внимание в любом случае, чтобы не стать обладателем хорошей квартиры и «хороших» проблем. Все эти факторы можно проверить документально, а в случае чего, можно потребовать продавца устранить нежелательные моменты до покупки

Покупка квартиры в новостройке

Квартира в новостройке является самым оптимальным вариантом для приобретения жилья без рисков. Как правило, такие квартиры не имеют прописанных лиц, а также долгов и обременений. Однако цена такого жилья гораздо выше такой же квартиры на вторичном рынке.

Вместе с тем и в этом случаи имеются свои подводные камни, которые нужно учитывать:

1. Недобросовестный застройщик. При продаже жилища застройщик может попытаться навязать покупателю свои услуги жилищной организации по более завышенным ставкам. Кроме того некоторые застройщики пытаются переложить на будущих собственников квартир часть своих долгов. Это все прописывается в договоре, так что его нужно внимательно изучить.
2. Несоответствие нормам строительства. Построенная в спешке новостройка, как правило, возводиться с нарушением норм строительства. Хотя по подложным документам или иным незаконным методами застройщики добиваются ввода жилья в эксплуатацию, в последующем для собственников квартир могут возникнуть проблемы после первой же проверки жилищной инспекции.

⇒ Подробнее о покупке квартиры в новостройке.

https://youtube.com/watch?v=kXy5OaOJBpQ

Покупка квартиры на вторичном рынке, возможные риски

Рынок вторичного жилья на сегодняшний день стал обширным полем для различного рода мошенников. Всевозможные риски при покупке жилья на этом рынке попросту невозможно учесть.

Самые основные из них, которые надо знать покупателю вторички, заключаются в следующем:

• мошеннические цели продавца, где фактически квартира не продается, а целью продавца является отъем денег у покупателей;
• неправомочность продавца, как правило, выражается в отсутствии у него полных прав на квартиру, когда вместе с ним ею владеют еще несколько лиц;
• долги по коммуналке;
• прописанные лица, которые фактически там не проживают, кого потом придется выписывать в судебном порядке;
• наличие обременений со стороны третьих лиц и т.д.

Одной из главных проблем жилья, когда покупаешь квартиру на вторичном рынке последних лет, является его аварийное состояние.

Большинство домов, построенных в советское время уже, отслужили свой срок, однако, недобросовестные продавцы до сих пор пытаются продать их, несмотря даже на назначенную дату сноса.

Главной рекомендацией при покупке вторичного жилья, является необходимость полного изучения объекта покупки. Не стоит доверять исключительно документам, предоставляемым самим продавцом.

Риски

Все последствия, которые могут возникнуть из-за приобретения вторичного жилья, можно условно разделить на три группы:

1. Юридические сложности, связанные с «чистотой» продаваемой недвижимости.

   Подобные проблемы имеют важнейшее значение, поскольку могут привести к утрате права владения купленным жильем. Риск обусловлен непрозрачностью сведений о продаваемой квартире и юридической неосведомленностью большинства покупателей.

2. Проблемы, связанные с техническими характеристиками квартиры.

   Право владения недвижимостью в этом случае в безопасности, но вот риск владеть квартирой, в которой невозможно комфортное проживание, достаточно велик. Сложности такого рода чреваты большими финансовыми тратами на устранение недостатков жилья, просмотренных на этапе выбора недвижимости.

3. Сложности процесса оформления договора на этапе заключения сделки.

Наибольшую важность имеют пункты первой группы – юридические. За возможность сразу стать хозяином квартиры, а не выплачивать долги банку в течение многих лет, покупатель вторичной недвижимости расплачивается наличием следующих рисков при покупке:

• приобрести квартиру, проданную по поддельным документам. Наиболее часто используется фальшивая либо просроченная доверенность. Оформление сделки в подобном случае – это большая вероятность остаться впоследствии без жилья;
• покупка подаренной или унаследованной квартиры без учета прав иных заинтересованных лиц (обязательных наследников), что является основанием для признания сделки ничтожной;
• нарушение прав совладельца – актуально при приобретении квартиры со статусом общего имущества. В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса при отчуждении недвижимости должно быть представлено удостоверенное нотариусом согласие супруги;
• покупка квартиры в доме, предназначенном к расселению;
• нарушение прав детей до 18 лет. Несовершеннолетний может не быть прописанным в жилье, но иметь долю в праве собственности. Продать такое жилье получится, только если убедить опекунскую службу, что интересы детей не пострадают;
• занижение стоимости жилья на бумаге с целью уменьшения суммы налога. Если по какой-либо причине договоренности будут нарушены, возвращается именно прописанная сумма;
• оформление договора дарения квартиры. При таком способе продавец не платит подоходный налог, потому такой способ для него выгоден. Но статья 170 Гражданского кодекса позволяет признать такую сделку ничтожной. Кроме того, подоходный налог в этом случае ляжет на плечи покупателя как выгодоприобретателя.

Какие риски существуют при заключении сделки купли-продажи на вторичном рынке и как их избежать, мы рассказываем в отдельном материале.

Возможные риски при покупке вторичного жилья:

Подаренные квартиры

Неожиданные повороты могут случаться и в случае, если предметом сделки является подаренная квартира. Часто под видом дарения совершают обычные сделки купли-продажи. Причем если удастся доказать факт передачи денег, такую сделку признают недействительной. К тому же, даже если это настоящая сделка дарения, у дарителя всегда есть право расторгнуть договор. Руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева предупреждает, что насторожиться также стоит, если даритель пожилой человек, а одаряемый не приходится ему родственником или близким человеком. В таком случае необходимо лично встретиться с дарителем и узнать, оказывалось ли на него какое-либо давление при принятии этого решения. Если Вы не уверены, что человек действительно сам согласился на сделку, связываться не стоит.

Что надо изучить прежде чем купить?

Проверка квартиры при покупке обусловлена возможностью оспорить сделку и лишить покупателя права владения недвижимостью. Задача предварительной проверки – максимально обезопасить покупателя от риска лишения новой собственности.

Перед совершением сделки обязательно следует проверить ключевые пункты, имеющие решающее значение.

1. Личность продавца:
   • достоверность паспорта;
   • наличие справки из психоневрологического диспансера в качестве подтверждения дееспособности;
   • проверка подлинности доверенности, если продавец – представитель собственника, а не владелец.
2. Документы, подтверждающие право собственности:
   • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в соответствии с пунктом 1 статьи 28 закона № 218-ФЗ;
   • договор о покупке, дарении, наследовании или приватизации недвижимости в качестве основания для права реализации.
3. Факт отсутствия дополнительных претендентов на продаваемую собственность:
   • выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных жителей;
   • выписка их ЕГРН об истории жилья (наложенные аресты, обременение жилья и споры о нем).
4. Состояние недвижимости:
   • соответствие кадастрового и техпаспорта реальной планировке;
   • согласование перепланировки в соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса, если она имела место.

Бумаги для приобретения

Подготовка документов для покупки квартиры – кропотливый и длительный, но очень важный этап сделки. Пакет, который надлежит подготовить покупателю, значительно меньше требуемого от продавца, но в интересах обоих – держать процесс подготовки под взаимным контролем.

Для реализации жилья, находящегося в собственности, понадобятся:

• обоснование прав собственника продавца (договор дарения, покупки, наследования и т.д.);
• свидетельство собственника;
• удостоверения личности продавца и покупателя;
• кадастровый паспорт недвижимости (для жилья, не взятого на кадастровый учет или после перепланировки);
• план этажа дома с экспликацией;
• единый жилищный документ собственника;
• справка о состоянии коммунальных счетов (свидетельство отсутствия задолженности);
• копия финансового лицевого счета;
• разрешение второй половины на реализацию совместной собственности, купленной в браке, заверенное нотариусом;
• согласие опекунской службы (для семьи с детьми до 18 лет и лицами ограниченной трудоспособности);
• расширенная выписка из ЕГРП (для сведений о предыдущих владельцах жилья);
• архивная выписка из Домовой книги (для сведений о том, кто был прописан в квартире ранее);
• отчет об оценке квартиры по требованиям закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ (июль 1998 года).

Какие документы потребуется предоставить каждой из сторон для свершения купли-продажи квартиры на вторичном рынке читайте тут.

Способ приобретения жилого помещения в пользование

Перед покупкой необходимо знать, каким образом квартира оказалась в собственности у продавца. Документ-основание на право собственности может показать, каких рисков ожидать после покупки, которые могут заключаться в оспаривании сделки или признании ее ничтожной.

Поэтому рекомендуется обратить внимание на дату получения свидетельства на право собственности квартиры у продавца: если оно выдано более трех лет назад, риски минимальные, поскольку 3 года являются сроком исковой давности. Если жилье приобретено в собственность менее 3 лет назад, возможны претензии со стороны третьих лиц, имеющих право на приобретаемую квартиру, или прочие вопросы

Существуют следующие способы приобретения жилья в собственность:

Приватизация.Документом-основанием является договор передачи имущества муниципальным органом тем людям, которые были прописаны на жилплощади на дату передачи. Если количество человек и их имена совпадают с теми лицами, которые указаны в Свидетельстве на право собственности, тогда документы в порядке. Если кого-то не хватает, необходимо наличие нотариально заверенного письменного отказа этого члена семьи от приватизации.

Покупка на первичном рынке.Этот способ считается низкорисковым, поскольку до продавца ею никто не владел, а если Свидетельство на собственность зарегистрировано в Росреестре, значит, предыдущая сделка была чистая. Для подтверждения этого способа приобретения жилья собственник должен предоставить один из документов: Договор долевого участия, Инвестиционный договор или Договор уступки прав требования.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке.Этот способ осуществляется по Договору купли-продажи у физического или юридического лица (Застройщика), а также по Договору мены. Рисковым случаем признается первый вариант, поскольку существует возможность нарушения прав предыдущих собственников.

Приобретение недвижимости в кооперативе.Этот способ характерен для участников ЖСК и ЖНК, подтверждающими документами служат: справка о выплате пая, Договор уступки прав требования или купли-продажи.

Получение недвижимости по наследству.Наследование может быть совершено двумя способами: по закону или по завещанию. Это самый непредсказуемый способ приобретения квартиры, поскольку в любой момент может заявить о своих правах один из «забытых» наследников

Документом-основанием является Свидетельство о праве на наследство, в котором указывается один из путей наследования.

ВАЖНО! При наличии родственников у предыдущих владельцев жилья, которые могут претендовать на собственность, но не вписаны в завещание, необходимо проверить, имеется ли их письменный отказ от наследства.

Приобретение имущества в дар.Документом-основанием при этом является Договор дарения, заверенный нотариально. Чтобы снизить свои риски, необходимо удостовериться, что с момента составления договора прошло более 3 лет.

Приобретение на основании соглашения о разделе имущества между родственниками или супругами или на основании судебного решения.Как правило, подобные способы приобретения собственности являются низкорисковыми.

Приобретение по ипотечному договору.Юридически такие сделки считаются чистыми, поскольку банк тщательно проверяет квартиру перед тем, как взять ее в залог

Документом-основанием при этом является Свидетельство на право собственности, Договор купли-продажи или уступки права требования.

Получение права собственности по договору пожизненного содержания с иждивением.В этом случае, должно иметься письменное согласие Получателя ренты на сделки с недвижимостью.

Проверка жилищных условий

Оказавшись внутри квартиры, следует проверить наличие каждого пункта. Только ваша заинтересованность приведет к выгодной сделке.

Подлежит осмотру:
Критерии оценивания
Планировка квартиры
Должно быть соответствие первоначальной схемы жилья. Для этого нужно попросить документы БТИ.
Стены
В квартире должно быть тепло. Если же этого не ощущается, стоит тщательно осмотреть стены. Именно они могут служить проблемой холода и быть причиной шума в любое время суток.
Потолки
Стена у потолка должна быть ровной и без малейших протечек

Если в квартире присутствует натяжной потолок, за ним могут находиться неприятные сюрпризы.
Если покупка осуществляется на первом этаже
Уделите внимание полу. Он должен быть в идеальном состоянии.
Если покупка осуществляется на последнем этаже
Уделите внимание потолку

Нет ли на нем следов потеков после дождя?
Пол
Если присутствует деревянный пол, на нем не должно быть звуков и иных неприятных ощущений.
Балконные окна и двери
Не должно присутствовать щелей и оконных сколов. Такая погрешность допустима, только при полной их замене.
Балкон
Состояние стен и пола внутри балкона должно быть без потеков.
Канализационные трубы
Не должно быть сырости и проблем со сливом воды.
Газопроводные трубы
Должны работать без перебоев.
Батареи
При покупке в холодное время суток, проверьте теплоту батареи. Наличие трещин недопустимо.

На заметку. Если в планах есть ремонт, небольшие дефекты в доме допустимы.